収益還元法とは｜収益還元法の2種類の計算方法をわかりやすく解説
2020 06.4この記事はPRを含みます
収益還元法とは
収益還元法というのは、特定の起業が将来的に生み出すであろうと予測される収益を、現在の状況から推定した上で産出される計算方法に採られるもので、将来ビジョンを設計するために必須の経常収支の還元法に見立てられます。
一般には「直接還元法」と「DFC法」という2つの計算方法が採用されやすく、この計算法によって不動産の将来的な利益率の高低を正確に導き出すために使われています。
不動産の収益性に着目した不動産価格の評価方法
不動産価値というのは顧客側にとっての価値基準がよく見られますが、それ以上に不動産自身にとっても重要な価値・利益を生み出せる土台の設計に役立たされます。将来ビジョンというのは不動産の場合、物件価値そのものに見られることが多くなります。
顧客にとっての物件価値をあらゆる査定から割り出す上で、その不動産を取り巻く世情の変遷を予測しながら、将来的な収益率の高低を収益還元法によって割り出します。
収益還元法の計算方法は2つある
収益還元法の計算内容は、基本的に「対象不動産の収益価格（1年間の純収益）」を「還元による利回り」で割ったものとなり、これによって年間の純利益率の高低が（予測推計の形）で割り出されます。
管理費と家賃との組み合わせによって不動産が直接獲得できる利益率の算出となります。
直接還元法
直接還元法は、「対象不動産の収益価格」を年間の純利益（不動産側）に見立てた上で、その収益率を還元による利回りで割った数字で導き出されます。この計算方法は主に「年間の純利益」を直接割り出す方式になります。
一般に見られる収益還元法では、直接還元法による産出方式が採用されており、不動産にとって重要な基盤となる将来的な物件の利回り・顧客ニーズの用途も推定されます。
DCF法
DCF法は「Discounted Cash Flow」の略称であり、不動産が将来的に得られる毎月の利益と売却価格を現在価値に割引した上で、それを合計して評価額を求める方法となります。やや計算が複雑であるため、直接還元法より精度の高い評価が可能です。
このDCF法による収益還元法では主に「時代変遷による金銭価値の高低」を推計する際に役立たされ、現在の紙幣価値・1年後の紙幣価値との差異を算定します。
収益還元法の計算方法は2つ
ここからは、具体的な算出方法・利益率の高低を見極める計算法について見ていきましょう。
まず「DCF法」についてですが、この算出方法によって得られる現在と将来の紙幣価値を1つの基準とすることは、不動産物件の利回りを推計する際に非常に大事な土台になります。この視点をまず持っておきましょう。
直接還元法
一般に不動産にとっての年間純利益を割り出す場合には、家賃や物件の購入費から、その物件のメンテナンス費（管理費・諸経費）を割引いたものになります。
直接還元法では、不動産にとっての純利益だけを求める計算方法になり、そのための将来推計が必要です。
たとえば毎月の家賃を5万円に設定し、諸経費が20万円の場合、収益還元法による直接還元法では「5万円×12か月」から20万円を引いた数値「40万円」となります。
DCF法
収益還元法の土台となるDCF法は、「現在と将来における金銭価値」に計算の基準を置き、現在の物件価値・その物件から得られる純利益がどれくらいかを推計する計算方式です。つまり紙幣価値の割引率が基準です。
この場合はインフレ・デフレ効果に配慮する上で、銀行に預金する際の利息率も俯瞰し、100円なり1万円なりの紙幣価値を経済市場相場に基づいて算出する方法を採ります。
直接還元法の計算方法
「直接還元法の計算方法」は、「DCF法」よりも単純な計算方式によって、不動産側の利益率を算出することができるでしょう。DCF法によって得られる紙幣価値を念頭に置き、物件の利回りだけを推計する形です。
この場合、年間の純利益を算出することが基盤となる上で、その還元による利回りを資産流通に見られる一般的な計上方法によって算出されることになります。
ステップ1：1年間の純利益を算出する
収益還元法における直接還元法では、基本的に対象物件の収益価格について「年間の純利益」を還元利回りで割った数字で求める形になります。
これには物件に関する家賃・諸経費（メンテナンス費）の加味計上が必須となるため、物件の基本情報が必要となるでしょう。
毎月の家賃による収益、購買費による査定利益を先に踏まえておき、その利益数値から物件に必要な管理費を引いたことによって単純に割り出される利益を求める形です。
ステップ2：還元利回りを予想する
還元利回りというのは、投資金額に対する年間の家賃収入の割合比率のことを指しており、つまり物件が得られる純収益を基準に、物件の収益価格を算出する場合はその物件の適正な利回りを判定して価格を算出します。その際の利回りを還元利回りといいます。
この還元利回りを算出するための公式のようなものはなく、単純に物件から得られる不動産側の利益だけを求める計算を念頭に置くだけでかまいません。
条件が類似している賃貸物件から予想する
不動産が直接還元法によって純利益率を求める際には、一般的に自分が所有している物件に見られる家賃・管理費などをはじめ、その物件の条件・環境によく似ている他の物件から計上されることが多いです。
つまり、他社の不動産物件を参考にして事前に純利益（年間利益）を推定することで、ある程度の利益率の高低が抑えられ、顧客へのサービス提供の工夫などが改善されることになります。
不動産会社が公開しているデータを目安に予想する
各不動産が公開している利益率算出データをインターネット上で確認しておき、自社物件の利益率の推計をします。
条件・環境が似た物件というのは、たいてい時代変遷を受けても物件価値そのものが大きく変わらないため、このような参考による算出方法によっても正確に割り出せます。
ステップ3：不動産価格を算出する
不動産価格というのは一般に見られる購入費・家賃を指し、不動産にとっての純利益そのものを指すことになります。
しかし、収益還元法における不動産価格を厳密に算出する場合は、諸経費・メンテナンスを加味した上での利益率・利回りの確保が必要になってきます。
その物件が実際に顧客に売れるまでのメンテナンス費を先に考慮した上で、宣伝効果に配慮し、顧客に購入されるまでの期間の推計がメインになります。
DCF法の計算方法
DCF法の計算方法は、直接還元法の場合よりもやや複雑な計算方法が取られることになります。
「DCF法」では不動産価値を推計する際に、アーカイブとして過去データを基準にし、その上で将来的な利率を求める上での割引率を算定することなどが含まれます。
ステップ1：過去の利益をもとに将来の純利益を予想する
「DCF法」は、それまでの特定の不動産に見られてきた物件に関する純利益を過去データから推計し、その基準から将来的な利益を割り出し、さらにその利益率の高低をどのようにすれば効果的に伸ばすことができるかを求める必要があります。
この際に、現在と将来における紙幣価値を参考にしておくことで、経済市場の流動を正確に把握し、その物件価値がどう関連するかを参考にします。
ステップ2：割引率を決める
「DCF法」では、この割引率の設定が非常に利益高価を生む土台になります。物件を顧客へ販売する際にリスクが高ければ高いほど「割引率も高くなる」という唱法的な算段が取られることになり、現在における物件価値は低くなります。
この割引率を算定した収益還元法では、中長期的な視野に物件の流動を乗せる上で、債券価値をある程度見越した上での算出方式が必要になります。
ステップ3：売却時の想定価格を決める
「DCF法」によって売却時の想定価格を決める場合でも、割引率の設定が大きく影響することになり、その際に見られる物件価値がどれくらいかによって想定価格は決定されます。
たとえば年間収益が200万円、経費が20万円、割引率が3％、物件価格が3,000万円の場合、「200万円-20万円÷（1+0.03）=185.4万円」となります。
ステップ4：不動産価格を算出する
「DCF法」による不動産価格は、「不動産価格（収益価格）」という毎期得られる純収益の現在価値の合計に、将来の売却価格の現在価値を足す形で算出します。
つまり純利益に将来的価値によって得られる利回りを累算し、時代の変遷によって得られる紙幣価値・不動産市場を参考にしておく必要があるでしょう。
DCF法の計算が簡単にできるツール
ここからは、DCF法によって不動産価値を算出する際に、その計算が簡単にできるツールをご紹介していきます。
現代では、「DCF法」による収益還元法の推計が複雑でもあるため、できるだけスムーズに算出できるツールがかなり多く用意されています。
それらの計算ツールを必要に応じて順次使用しておき、現時点から将来において得られる物件価値を正確に推計し、将来ビジョンの効果的な設計に役立てましょう。
エクセルで計算する
収益還元法を理解するための土台として、エクセルシートを利用してみると良いでしょう。
DCF法は企業の将来キャッシュフローと割引率（WACC）を基礎としているため、超過収益力などの事業リスクを反映することができるため、まずはできるだけ簡単な計算ツールを用いることも効果的です。
グーグルスプレッドシートで計算する
グーグルスプレッドシートで収益還元法による推計を計算する場合、割引率の設定や現状から将来における金銭価値の推計もある程度できるため、比較的、上級の計算が可能になるでしょう。グーグルスプレッドシートが、ネット上ですぐ用意できるので手近なツールです。
スプレッドシートを活用する際には、シートによってある程度のルールが決められている可能性も考慮し、まずはスプレッドシートそのものの使用法から確認すると良いでしょう。
DCF法シミュレーターを使う
DCF法シミュレーターは「DCF法」による収益還元法の推計・資産価値を計算するのに専門的なツールとして用意されているため、DCF法の推計に必要なあらゆるデータ基準が搭載されています。つまりそのぶん正確で、多角的な計上が可能になるということです。
DCF法シミュレーターを使う場合は、あらかじめ設計された計算用のフォーマットがあるため、その各記入欄に必要情報（数値）を入力していくだけOKです。
積算法・取引事例比較法との違い
取引事例比較法は収益還元法でも重要な位置を占める上、不動産鑑定評価において不動産価値を求める公式な比較法となりますが、その計算方法の基盤・土台は周辺相場の変化によって利益率をメインに計上する方式を採ります。
これに比べて「積算法」というのは、不動産に見られる物件の受注・発注にかかる過去データを参考にした上で、今後の新規賃料の設定を念頭に置き、収益還元法においては収益そのものを求める方式となります。
収益還元法を理解して不動産価格を求めよう
今回は「収益還元法とは｜収益還元法の2種類の計算方法をわかりやすく解説」と題して、「収益還元法の2種類の計算方法」についての詳細情報をはじめ、直接還元法や年間純利益の計算法などについてもご紹介しました。
収益還元法は不動産にとって必須の物件価値・純利益推計方式となり、さまざまな条件・環境を加味した上での利率算定が見られます。ぜひ理解を深めましょう。
