マンションオーナーの仕事｜成功するためのポイント3つ・失敗事例4つ

2020 10.21この記事はPRを含みます

マンションオーナーとは？

マンションオーナーとは、マンションを購入し、そのマンションを利用して第三者に貸し出し収入を得るなど、何かしらの事業を行う人をマンションオーナーといいます。

本記事では、マンションオーナーの仕事、成功するためのポイント3つ・失敗事例4つについて紹介していきます。

マンションオーナーという仕事に興味がある方はぜひ参考にしてみてください。

マンションオーナーの仕事

マンションオーナーの仕事は、信頼できる管理会社に任せる形を作れば、マンションオーナーに課せられた業務はほぼないでしょう。

管理会社に依頼している内容は、入居者が退室する際の立ち会い、空室がでることがわかったら入居者の募集、月々の家賃を入居者から集金、トラブル対応などです。

管理会社を利用しないと、これらの仕事をマンションオーナーが全て行うことになります。

マンションオーナーが儲かる仕組み

マンションオーナーというと煌びやかでお金持ちという印象はありませんか。マンションオーナーが儲かる仕組みについて紹介していきます。

マンションーオーナーが儲かる仕組みには、キャピタルゲインとインカムゲインという2つの方法があります。

1：キャピタルゲイン

マンションオーナーが儲かる1つ目の仕組みは、キャピタルゲインです。

キャピタルゲインとは、不動産を購入した時の価格と、売却する時の価格との差益によって発生する利益のことをいいます。

うまくいけば大きな利益を得ることができますが、株やFXのように市場に左右されるところがあるので大きなリスクを伴う可能性を秘めています。

2：インカムゲイン

マンションオーナーが儲かる2つ目の仕組みは、インカムゲインです。

インカムゲインとは、ある資産を保有することで安定的・継続的に受け取ることのできる利子所得などのことを指します。

不動産投資の場合は、家賃収入がインカムゲインにあたります。家賃相場は、市場に左右されることが少ないため、長期的な投資計画が立てやすいという特徴があります。

株式では企業から受け取る配当金がインカムゲインにあたります。

マンションオーナーの失敗事例4つ

傾向として、マンション投資で失敗する人には共通した特徴があるといわれています。

失敗する人のほとんどは、利回りだけで判断してしまったり、物件の現地確認を怠ったり、十分な知識がないまま投資用マンションを購入しています。

実際にマンションオーナーの失敗事例にはどのようなことがあるでしょうか。次は、マンションオーナーの失敗事例4つについて紹介していきます。

失敗事例1：利回りだけで判断

マンションオーナーの1つ目の失敗事例は、利回りだけで判断してしまうことです。

利回りとは、元本に対してどのくらい増えるかを示す割合のことです。投資用マンションを購入するときは利回りを指標とする人が多いでしょう。

利回りが良い物件が、必ずしも儲けが出る良い物件とは限りません。安易に判断するのは危険です。

不動産投資の利回りは満室時を想定した数字になっているので、空室になれば思ったように利益はあがりません。

失敗事例2：物件の現地確認ができていない

マンションオーナーの2つ目の失敗事例は、物件の現地確認ができていないことです。

最近では、グーグルマップなど、インターネットから簡単に建物の様子や周辺の立地情報を集めることができます。

しかし、実際に現地確認しないと屋上の状態、廊下や階段の汚れ具合、ゴミ置き場の様子、外壁の傷み具合などわからないことがあります。

失敗したくない方は、絶対に現地確認を自分で行いましょう。

失敗事例3：営業マンの言葉に惑わされた

マンションオーナーの3つ目の失敗事例は、営業マンの言葉に惑わされてしまうことです。営業マンの目的は、自分のペースで物件を売って仲介手数料を得ることです。

営業マンは自分が推す物件を買ってもらうために、良い部分を強くアピールするでしょう。

そのため、利回りが良い物件といわれた中古物件でも、実際は修繕費がかかりトータル的に利益があがらないということもあります。仮に損をしても営業マンを責めることはできません。

失敗事例4：そもそも知識がない

マンションオーナーの4つ目の失敗事例は、そもそも不動産について知識がないことです。マンション投資は入居者の家賃収入が利益になりますが、空室が出れば利益はあがりません。

利益が出にくい場合、売却しようと考えても不動産は流動性が低いため買い手が見つかるまで時間がかかります。売り急いで安い価格に妥協せざるを得ないこともあるでしょう。

知識がないまま不動産投資をすれば、利益どころか借金を作る可能性があります。

マンションオーナーが成功するポイント3つ

マンションオーナーの失敗事例について説明していきましたが、次はマンションオーナーが成功するポイント3つについて紹介していきます。

マンションオーナーは、投資や不動産の勉強をする・自分の足で物件の情報収集する・融資額を無理せず計画的に行う、という行動が成功のポイントにつながるといわれています。

1：投資・不動産の勉強をする

マンションオーナーが成功するための1つ目のポイントは、投資・不動産の勉強をしておくことです。

不動産投資は、比較的手間がかからないとはいえ、ほったらかしにしておいても儲かるから大丈夫ということはありません。利益を出していくためには、投資・不動産の勉強は必要です。

投資、不動産の知識がなく判断基準を持てない人は、不動産会社の営業マンや業者の言いなりになってしまい、大きく損失を受けることもあります。

2：自分の足で物件の情報収集する

マンションオーナーが成功するための2つ目のポイントは、投資・自分の足で物件の情報収集することです。

不動産会社が推す物件を無条件に選ぶのは得策ではありません。不動産会社としても商売である以上持っている物件は売りたい事情があり、資料だけでよい物件か判断してしまうのは危険です。

実際に購入する物件に足を運ぶことで、入居者がここに住みたいと感じるかどうかなど、空室のリスクにつながる部分も気付けるでしょう。

3：融資額を無理せず計画的に行う

マンションオーナーが成功するための3つ目のポイントは、融資額を無理せず計画的に行うことです。

大きな儲けを狙うために大きな融資を受け、無理な利益を得ようとすると破綻のリスクが高まります。ローン返済は毎月あり、入居者が来ない場合は赤字です。家賃を高く設定していると好立地であってもすぐに入居者が来ないことがあります。

融資額は空室のリスクも考慮し、無理せず計画的に返済できる内容に抑えたほうが良いでしょう。

マンションのオーナーになるまでの流れ

最後にマンションのオーナーになるまでの流れについて紹介していきます。

マンションのオーナーになるまでの流れは、物件をさがす・不動産会社と購入金額の話をする・買い付けをする・銀行から融資をうける・売買契約を締結する・管理会社の選定をする・金銭消費賃借契約を締結する・決済、引き渡し、という流れになります。

「マンションを買う」というのはモノを買うのとは違い、行程が多いことを頭に入れておきましょう。

1：物件をさがす・みつける

マンションのオーナーになるまでの流れとして、1つ目は物件をさがす・みつけることです。

物件を決めるにあたって、一棟マンションなのか、区分マンションなのかという選択も必要になります。初心者の方は区分マンションから始めるのが最初に用意する資金も少なくおすすめです。

物件をインターネットで調べたり、不動産会社に直接行って物件を紹介してもらったりして自分が欲しい物件を見つけていきましょう。

2：不動産会社と購入金額の話をする

マンションのオーナーになるまでの流れとして2つ目は、不動産会社と購入金額の話をはじめることです。

自分の狙った物件を見つけることができたら、次は不動産会社と購入金額の話をしていきましょう。

ここで物件価格を割り引いてもらえると利回りが上がり割安になりますが、やりすぎると不動産会社に嫌われることがあります。不動産会社に嫌われてしまうと、良い物件を紹介してもらえなくなる可能性が高いです。

3：買い付けをする

マンションのオーナーになるまでの流れとして3つ目は、買い付けをすることです。

現地調査を行い、金額を含めて納得できる物件を見つけたら、売り主や仲介業者に購入の意思表示を示すため買付証明書を提出します。

買付証明書を提出することを買い付けをする、といいます。

買付証明書は、売り主に購入の意思を伝えるものですが、提出したからといって絶対に購入しなければならないという公的な効力はありません。

4：銀行から融資をうける

マンションのオーナーになるまでの流れとして4つ目は、銀行から融資をうけることです。買付証明書を提出後、銀行に融資をうけたいと相談をしにいきます。

不動産投資は初期投資が大きいので、多くの人が銀行など金融機関から融資をうけることになるでしょう。

融資の申し込みをすれば融資が受けられるというわけではなく、金融機関側の審査を通ることが必要です。審査にパスすれば希望の物件を手に入れることができます。

5：売買契約を締結する

マンションのオーナーになるまでの流れとして5つ目は、売買契約を締結することです。融資の審査にとおり買い付けが成功すれば、次は売買契約になります。

売買契約は、売ります・買いますというお互いの意思が決まったことを内容とする契約です。

注意点として、売買契約書の内容が正しいかどうかをきちんと確認しておくことが必要です。あとから取り返しのつかないことにもなりえるので、時間がかかっても納得のいくまで確認しましょう。

6：管理会社の選定をする

マンションのオーナーになるまでの流れとして6つ目は、管理会社の選定をすることです。マンションの管理は今や素人が自力で行うことが難しく、物件を管理してくれる管理会社を選ぶ必要があるでしょう。

管理会社は、空室ができれば入居者を募集してくれたり、トラブルが発生したときは対応してくれたりするのでとても重要です。管理会社選びに失敗すると満室運営ができなくなる可能性もあります。

7：金銭消費賃借契約を締結する

マンションのオーナーになるまでの流れとして7つ目は、金銭消費賃借契約を締結することです。

金銭消費賃借契約とは、将来の弁済を約束することで金銭を消費するために借り入れる契約、いわゆるローン契約です。

金銭消費賃借契約は、売買契約書が必要になるので売買契約書が完了した後に行いますが、実際には物件が見つかっても銀行の融資が下りなければ意味がないので、売買契約前に融資を受ける銀行を決めておく必要があります。

8：決済・引き渡し

マンションのオーナーになるまでの流れとして8つ目は、決済・引き渡しです。

決済・引き渡しは、売り主に対して購入物件のお金を支払い、所有権の引き渡しをしてもらう作業です。

売買契約・金銭消費賃借契約などが終われば、決済と物件の引き渡しにうつります。ここまできてようやく物件が自分の所有物となり、この日より家賃収入が発生します。

マンションオーナーは誰でもなれるからこそ知識が必要

マンションオーナーの仕事、成功するためのポイント3つと失敗事例4つについて紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

マンションオーナーは誰でもなれるからこそ知識が必要です。

これからマンションオーナーになる方は、本記事で紹介した失敗事例についてしっかりと頭に入れておきましょう。他人の失敗でも、いつ自分が同じようなことに見舞われるかわかりません。