敷金の償却条項の有効性3つ｜償却費を取り扱う際の注意点とは？

2020 06.4この記事はPRを含みます

敷金の償却とは

敷金の償却は、西日本では敷引きとも呼ばれる賃貸借契約の終了時に、敷引分は返還しないという特約のことです。部屋がきれいに保たれていて修繕費用や原状回復費用がさほどかからない場合であっても適用されます。

敷金の償却を巡って、借主と貸主がトラブルになるケースも増えています。双方が敷金の償却について正しい知識を持ち、理解して契約することが大事です。

そもそも敷金とは

敷金は、借主が部屋を借りる際に貸主に事前に渡すお金です。家賃1ヵ月から3か月分ぐらいのことが多く、賃貸借契約時に支払います。

敷金は、家賃を払えない時や引っ越しする際に部屋の修繕が必要な際に使われます。ただ家賃を滞納せず部屋をきれいに使っていたとしても、満額返ってくるケースは少ないです。

敷金の返還に関して、法律では定められていないためトラブルになることもしばしばあります。

礼金との違い

敷金と礼金の違いは、礼金は家主に対するお礼のお金で返ってこないことを前提に支払うという点です。最近では礼金がない物件も増えつつありますが、払う場合の相場は家賃の1ヵ月程度です。

敷金や礼金文化は、地域によっても違いがあります。遠方の地域に部屋を借りる場合は、住みたい地域の家賃や礼金の相場を調べておくと安心でしょう。礼金は、敷金と同じく入居前の賃貸契約の際に支払います。

敷金償却条項の意味と有効性

敷金償却条項の意味と有効性は、消費者保護の観念から長年議論されてきました。敷金償却条項の意味は、要約すると実際に修理が必要ない場合であっても敷金から一定額を控除するということです。

修理費が掛からないのであれば、お金を全額返してほしいと感じる借主も少なくありません。しかし、敷金償却条項は有効性が認められています。そのため、敷金が戻ってこないケースが大半です。

敷引特約の意味

敷引特約の意味は、敷金から決まった金額を差し引くという特約です。つまり、どれほど部屋を綺麗に使っていて家賃の滞納がなくても、敷金の一部は借主に返ってこないということが契約時に定められている場合があります。

消費者契約法の考え方からすると、有効ではないのではないかという声も少なくありません。しかし多くの借主は敷引特約があるため、敷金は返ってこないものだと考えています。

最高裁の判例

最高裁では、賃料の2倍弱～3.5倍強程度の敷金の償却であれば有効だという判決が出ました。つまり高額な敷金でない限り、借主は敷金分を諦めないといけません。

ただあまりに高額な敷金の場合は、裁判などで無効にできる可能性もあります。まずは部屋を契約する際に敷金償却について、疑問点があれば貸主側と話し合いしっかり確認する必要があります。

敷金償却の要点3つ

敷金償却は、不動産を貸す時にも借りる時にも正しい知識を持っておく必要があります。そこで、知っておきたい敷金償却の要点を3つ紹介していきます。

敷金償却について知りたい場合は、まずこの3点を確認していきましょう。契約書にも記載されているため、契約する際にはしっかり目を通しておくことがおすすめです。契約書で気になる点があれば、交渉したり質問することが大切です。

要点1：差額を借主に返金する必要はない

差額を借主に返金する必要はないという点は、敷金償却を正しく理解する際に知っておくべきポイントです。そのため後から借主が返してほしいと裁判を起こしても、勝てる可能性は低いです。

反対に貸主は、借主の原状回復に必要な費用が償却額を超えない時に、原状回復費用を払ってほしいという申し出はすることができません。

借主、貸主共にこの点をしっかり納得しておくことが必要です。

要点2：契約時に説明をする

敷金償却に関しては、契約時に説明をする必要があります。借主は疑問点があれば、その際にしっかり確認しておくとよいでしょう。

借主に対して説明するのは、仲介している不動産会社の場合が多いです。契約書に署名捺印する前に確認しておく必要があります。入居前にチェックしておかないと、後から返してほしいと申し出をしても難しい場合も少なくありません。

要点3：修繕できる損傷は経年劣化のみ

敷金償却に大きく関わりがあるのは、経年劣化です。経年劣化とは、物の価値が年数を重ねる内に下がっていくということです。

借主の経年劣化・通常損耗の負担範囲や負担金額などは、契約時に説明される必要があります。経年劣化の考え方は、貸主と借主でトラブルになることが多いため注意しましょう。

さらに契約で所定のルームクリーニング費用が敷金から引かれるという記載があるケースも少なくありません。

• 日照によるもの
• 自然災害
• 耐用年数経過
• 故意的でないもの

日照によるもの

日照による損失は、敷金償却の経年劣化に繋がります。部屋の位置によっては、畳や壁に太陽の光が当たり変色している場合などが該当します。

日照りは、借主がどれほど注意していても防ぐことが難しい場合がほとんどです。経年劣化について事前に借主や貸主でトラブルになってしまうことでしょう。

壁の色が変色したのは、日照によるものなのか、たばこのヤニによるものなのかなどをはっきりさせる必要があります。

自然災害

敷金償却に関わる経年劣化の考え方には、自然災害も含まれます。台風の風でガラスが割れてしまったという時などが該当します。

そのほか地震や洪水などで漏水が発生したり、修繕義務違反があった場合は貸主に損害賠償責任が生じることもあります。

ただ、借主の使い方に問題があったり予想を超える自然災害で不可抗力が主張できる場合などは、損害賠償請求が棄却された判決もありました。

耐用年数経過

耐用年数経過の考え方は、敷金の償却にも関係してきます。耐用年数は品物によって違うため、細かくチェックしておく必要があります。

クロスの経過年数が6年に対して、襖やフローリングの経過年数はありません。建物自体にも耐用年数を国税局が決めているため、適正な原状回復費用を計算する際に参考になります。

入居する際に建物の建築年数やクロスが貼られた時期なども確認しておくことがおすすめです。

故意的でないもの

故意でないものは、経年劣化に含まれます。

意図的な破壊の場合は、借主の負担になり、故意に借りているものを壊したとなれば、大きなトラブルに発展します。借主は、気を付けながら生活をしないと、退去時にまとまった金額を別に請求されてしまう可能性も少なくありません。

子どもの落書きやペットの汚れ、水まわりの掃除を一般常識の範囲を超えるカビを発生させてしまった場合などが故意に該当します。

敷金の償却費で修繕できる項目例11個

ここからは、敷金の償却費で修繕できる項目の具体的な例を11個紹介していきます。敷金の償却費問題を考える際に知っておくことがおすすめです。

敷金の償却費問題で疑問点があった時は、項目例を参考にして考えるとよいでしょう。さらに納得いかない点や疑問点があった場合は、不動産会社や専門家に相談してみることがおすすめです。

家を借りたり、貸したりする際に直結する問題なので、知っておくとよいでしょう。

1：壁の電気ヤケ

壁の電気ヤケは、敷金の償却費で修繕できる項目です。テレビや冷蔵庫などは、引っ越ししてから退去するまで一度も動かさないことが多く、電気ヤケが壁にできやすいです。

貸主の考えにもよりますが、あまりにひどい電気ヤケは修繕費を借主に請求するケースもあります。家を借りる時には、なるべく電気ヤケにならないように気を付けましょう。

冷蔵庫を少し壁から離すだけで、ひどい電気ヤケは防ぐことができます。

2：日焼け

敷金の償却費で修繕できる項目例には、日焼けも含まれます。畳やフローリングの日焼けは、借主がいくら気を付けていても防げない場合が多いです。

日焼けした畳は消耗品扱いになるため、入居者が変わる度に貸主が取り換える場合が大半です。日焼けが原因であれば、借りていた人が取り換え費などを別途求められることはありません。

通常使用の範囲内であれば、退去時別途請求されている場合交渉した方がよいでしょう。

3：ガラス損傷

ガラスの損傷は、敷金の償却費で修繕できます。これは自然災害によるもので、故意にガラスを入居者が割った場合は該当しません。

突然ガラスが割れた場合の熱割れやさび割れなどは、入居者が負担しなくてもよい場合が多いです。専門家が見れば、ガラスの割れ方で自然災害か故意であるのかわかるケースが大半です。

賃貸物件でガラスが割れた場合は、まず管理会社やオーナーに連絡して対応をお願いすることがおすすめです。

4：ピン・ビスでできた穴や跡

敷金の償却費で修繕できる項目には、ピン・ビスでできた穴や跡も該当します。壁にピンでカレンダーをつけていることは、通常の生活の範疇として考えられます。

そのため敷金の償却で、壁のピン・ビスでできた穴や跡をカバーする貸主が多いです。ただ通常の生活の範疇を超えるような穴の場合は、トラブルになる場合があります。

敷金の償却費を少なくしたい場合は、必要以上に壁に穴をあけないほうがよいでしょう。

5：鍵の取り替え

鍵の取り替えは、敷金の償却費で修繕できる項目です。通常鍵をなくしたり、壊したりしない場合は借主ではなく貸主が対処する必要があります。

ただ原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは貸主が負担することが望ましいとされているものの、現状借主が負担していることも少なくありません。

鍵の取り替えに関しては、新しく借りる際に借主に費用が請求されるケースもあります。

6：設備品の故障

設備品の故障は、敷金の償却で修繕できる項目例として紹介されるケースが多いです。通常の使用方法であれば、設備の故障は経年劣化として認められます。

ただ乱雑な使い方や常識的とは言えない方法で使用していて故障させた場合は、借主に責任が問われる可能性もあります。

しかし、壊れていた場合は退去前に申告しておきましょう。申告せずにいるとトラブルになるケースも少なくありません。

7：ワックスがけ

ワックスがけは、敷金の償却項目に該当する場合もあります。ワックスがけは、アパートによっては禁止されている場合があるため、借主は必要以上にワックスで掃除はしないほうがよいでしょう。

ワックスがけは、物件の維持管理に必要不可欠だと考える貸主もいます。部屋を借りる際の契約でワックスがけの扱いはどうなるのかを確認しておくと、退去時納得することができるでしょう。

8：畳の表替え・裏返し

畳の表替え・裏返しは、敷金償却費で修繕できます。ただし畳に飲みこぼしやタバコ跡、ひっかき傷などがあった場合は、敷金以上に修繕に費用が掛かるケースもあります。

その場合は、敷金とは別に修繕費が借主に求められる場合も少なくありません。引越し作業でできた傷が請求された事例もありますので、物を運ぶ際には注意が必要です。

9：エアコン洗浄

エアコン洗浄は、敷金の償却費で修繕できる項目です。契約する際にエアコン洗浄について、借主と貸主の双方で負担について明文化しておくと後にトラブルにならないでしょう。

また退去する際に一度もエアコンを洗浄していなかった時や室内で喫煙していた場合などは、さらに請求されるケースあります。

借主は、エアコンの取り扱いについても気を付けたほうがよいでしょう。

10：網戸の交換

敷金の償却費で修繕されることが多いのは、網戸の張替えです。契約書などに事前に書かれている場合があるため、気になる人はチェックしておくとよいでしょう。

退去時に網戸が破れている時は、自然劣化とは考えにくいです。もし入居した時点で網戸が破れていた場合は、早めにオーナー側に連絡しておくとトラブルにならないでしょう。

11：水回りの消毒

水回りの消毒は、敷金の償却費で修繕できます。水回りは、故障したり汚れが目立つと見栄えが悪くなるケースが多いです。

さらに消毒しておかないと、衛生面で問題が起こる場合もあります。

敷金償却費の注意点3つ

敷金償却の注意点を知っておくことは、借主の立場でも貸主の立場でも大切なことです。特に知っておくべき3つのポイントをご紹介していきます。

敷金償却費についてしっかり理解し、無用なトラブルになって訴訟などにならないようにしましょう。

注意点1：退去費用には充てられない

退去費用には充てられないという考え方は、頭に入れておくべきです。退去費用には充てられると見込んだ資金計画は、止めておきましょう。

退去費用は別に用意して、スムーズに退去できるように努めるとよいでしょう。

注意点2：高額すぎる償却金を設定しない

高額すぎる償却金は、無効になる場合があります。家賃の1ヵ月から3か月分が妥当です。

地域性にも関わりますが、貸主が設定する際には不動産会社や専門家などと話し合いをした方がよいでしょう。

注意点3：二重請求に気を付ける

二重請求に気を付けることは、敷金償却費の注意点です。通常補修費用と敷金の両方を借主が負担する必要はありません。

借主は請求内容を鵜呑みにせず、内容をチェックし疑問点あれば申し出しましょう。

敷金の償却についてきちんと理解して使おう

ここまで敷金の償却について要点や注意点などを詳しくご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。敷金の償却についてきちんと理解することは、無用なトラブルに巻き込まれないために大切です。

不動産会社に任せたままにせず、自分でも詳しく調べておくとよいでしょう。