任意売却物件購入時に起こり得るトラブル5選｜任意売却物件購入の注意点とは？

2020 06.4この記事はPRを含みます

任意売却物件とは

普通の不動産売買とは違って、「任意売却物件」というのは債権者への支払いが滞った債務者がその返済のために売り出した不動産物件です。

同じように売りにだされているものに「競売物件」があります。任意売却物件が、売り主である債務者の意思で売りに出されているのに対して、競売物件は裁判所の指示で売りに出されるという違いがあります。

任意売却物件購入のメリット

任意売却物件を購入することに、どんなメリットがあるのでしょうか。

通常の物件と違い債務者の支払いが滞ってしまったために手放される任意売却物件購入には様々なチェックポイントがありますが、任意売却物件ならではのメリットもあります。

割安の価格で購入できる

任意売却物件は通常の不動産価値よりも割安に購入できる確率が高くなります。

任意売却物件が安く購入できる理由は、売主が残責務の一括返済を求められているため、定められている売却期間内に不動産が売れることを最優先しているためです。

資金が少ない人でも、優良な不動産物件を購入するチャンスです。

任意売却物件購入のデメリット

任意売却物件を購入する際のデメリットもありますのでしっかり押さえておきましょう。

売り主がとにかく早く売ることを目的にしているので安く購入できるのは大きなメリットなのですが、次のようなデメリットが生じる場合があるため、焦って購入するのは禁物です。

手続きに時間がかかる

任意売却物件購入時のデメリットとしては、売り主が売り急いでいるはずなのに実際の売買契約成立までの手続きで時間がかかる、という問題です。

早く売りたいはずなのにどうして手続きに時間がかかるのかというと、売り主である債務者の債権者である金融機関が、購入価格に納得しないと取引が成立しないためです。任意売却物件の取引では債権者の同意が必要なので、借金完済にほど遠い額では同意してもらえないでしょう。

関わる業者が不透明

任意売却物件には、抵当権が付いていたり、税金支払いが滞っている、他に債権者がいる可能性があるなど、不透明な部分が多いのがデメリットです。

抵当権が付いたままの任意売却物件を購入した場合、後になって権利関係でトラブルが生じることがあります。また手付金を支払わせようとする詐欺や、売り主が夜逃げをするリスクもないとは言えません。

物件にクレームがつけられない

任意売却物件は安価で購入できる反面、「瑕疵担保責任」が免責となっていることが多く、購入してから物件の瑕疵が判明してもクレームをつけにくいデメリットがあります。

一般的には、瑕疵担保責任があればたとえ売り主が知らなかった瑕疵があった場合でも補償を受けることが可能です。しかし任意売却物件の購入では瑕疵担保責任を負わない、という免責特約をつけていることが多いため、売り主に補償を求めるのは難しいです。

競売になる可能性がある

良さそうな任意売却物件を見つけて購入しようとしても、たまたまその物件の任意売却可能な期間が終わってしまった場合、競売物件へ切り替えになる可能性があります。

競売になる可能性がある任意売却物件というのは、ローンの返済が滞って半年～8ヶ月以上たった物件が対象です。購入したい任意売却物件が見つかった場合は、売り主である債務者にどのくらい猶予期間があるのが確認しておきましょう。

任意売却物件を購入する際に起こり得るトラブル5選

任意売却物件には一般的な不動産物件とは違うこと、ややこしいことがありトラブルに発展することもあります。

そのためか、任意売却物件は基本的には不動産のプロが購入する傾向にありました。一般の人が任意売却物件を購入する際に警戒しておいた方がよい、起こり得るトラブルについて知っておきましょう。

トラブル1：公募売買のため実際の面積が狭い

任意売却物件は公募売買となるのが基本ですので、登記簿謄本に記載されている面積だけで判断すると、実際の面積が狭いというトラブルが起こることがあります。

一般的な不動産物件の取引では、購入時に実際の面積と違いがあれば精算できます。しかし任意売却物件を購入する際は公募売買となるため、この精算がありません。面積については、登記簿謄本よりも狭くなる可能性があることに気をつけましょう。

トラブル2：住宅の差し押さえ

任意売却物件で売りに出されている物件の中には、すでに一度差し押さえを受けたことのあるような物件が混じっていることがあります。

一度差し押さえられた物件の場合、税金などの滞納があった物件です。ローン返済の滞納や税金滞納などがあった場合、滞納がある事実が「重要事項説明書」などで説明されているはずなので、購入する前に確認しておきましょう。

トラブル3：管理費の滞納などの問題点がある

税金の滞納による差し押さえの他には、任意売却物件では管理費や修繕費など、住宅ローン以外でも滞納が起こっていることが多いので確認しておきましょう。

購入しようとしている任意売却物件に把握していない滞納などがあった場合には、購入する前に滞納されている業者が競売にかけてしまうことがあるため、注意が必要です。

トラブル4：瑕疵担保責任がない

すでに紹介したように、任意売却物件は瑕疵担保責任が免責となっているケースがほとんどなので、購入した後に瑕疵担保責任を問うことができないというトラブルがあります。このため、前もって物件のチェックは欠かせないでしょう。

ただし、売り主側が故意に物件の瑕疵を隠していたような場合、重過失があったと認められるような場合は瑕疵担保責任の免責にはならないことがあります。そのような瑕疵を見つけた場合は、要相談です。

トラブル5：購入の交渉が難航する

任意売却物件の購入にあたっては、売り主である債務者の債権者である金融機関の同意が必要となるため、安価な価格での購入では交渉が難航することがよくあります。

売り主の債権者である金融機関は、当然ながら任意売却物件の売却額を借金の完済にあてようとしています。債権者が1社ならそれほどもめなくても、複数の債権者がいた場合、あまりに売却価格が低いとなると契約の白紙撤回を求められ交渉が難航しやすいです。

任意売却物件の購入の注意点

任意売却物件の購入では、普通の不動産物件購入時よりもはるかに気をつけるべきポイントがありますので注意点を押さえておきましょう。

さまざまなトラブルが起こるリスクがあったり、問題点も多々ありますが、任意売却物件のメリットはなんといっても安く購入するチャンスがあることです。注意点をしっかり押さえて、任意売却物件の取引をスムーズに進めていきましょう。

購入の注意点1：購入を決めたら競売の取り下げをしてもらう

任意売却物件で購入したい物件を見つけ、購入を決断したら競売や差し押さえがされていないかどうか確認し、場合によっては競売の取り下げや差し押さえの取り消しの手続きを行う必要があります。

自分では分かりにくい場合は、司法書士に相談して競売の取り下げ・差し押さえの取り消しの手続きをしてもらうことができます。購入する前に取り下げ・取り消しの手続きがきちんと行われているか、確認しておきましょう。

購入の注意点2：税金や消費者金融に滞納がないか確認しておく

任意売却物件を購入するにあたっては、売り主である債務者が住宅ローン以外に税金や他の消費者金融に滞納をしていないかどうかを確認しておくことも重要です。

債権者が住宅ローン返済の金融機関のみ、1社のみという場合ならよいのですが、他に滞納があって債権者がいた場合は、物件購入にあたって交渉する必要がありますし交渉が複雑になります。知らない債権者が差し押さえ手続きをすることもありますので、確認必須です。

購入の注意点3：手付金は不動産会社に渡すようにする

不動産の売買では「売買契約」時に手付金を支払うことが一般的です、しかし任意売却物件購入の際には、この手付金を売り主である債務者に直接渡すことはせず、仲介の不動産会社に渡すようにしましょう。

任意売却物件の売り主は返済を滞らせて物件を売り出しているので、基本的にお金に困っている人たちです。そんな人たちに直接手付金が必要だと言われた費用を支払ってしまうと、持ち逃げされるリスクがないとは言えません。

任意売却物件はローンの利用はできるのか？

ローン返済を滞らせてしまっている任意売却物件ですが、購入する側が住宅ローンを利用することは可能です。

任意売却物件を購入しようとしている人からはよくある質問ですが、結論を言うと住宅ローンの利用は可能ですが審査は多少厳しくなります。審査が厳しくなるのは、一度その物件で返済が滞ったことがあったためだと言われています。

心配な場合は、あらかじめ金融機関で住宅ローンの仮審査を受けておくとよいでしょう。

任意売却物件を購入する注意点

任意売却物件を購入する際には、詐欺に引っかかったりしないように、あるいはトラブルに巻き込まれないためにも物件を探すときから注意しておいた方がよいでしょう。

任意売却物件での詐欺は実際に起こっていますが、購入する側は手付金の支払いや手数料の支払いに気をつける、信頼できるサイトや不動産会社を介して取引するようにしましょう。

任意売却物件を扱うサイト

任意売却物件の探し方で一般的なのは、任意売却物件を取り扱っているサイトでさがすという方法ですが、悪質な業者かどうかを見抜くのは少し難しくなっています。

サイトで物件を見つけても、購入する前に信頼できる不動産会社や弁護士・司法書士などに相談してみましょう。

知人から紹介を受ける

友人や知人から任意売却物件の購入をもちかけられることもあるでしょう、そんな場合も自分できちんと物件を確認し、時には信頼のおける専門家を連れて行くようにしましょう。

知人の紹介となると、専門家をはさむことにためらってしまう人がいますが、知人の紹介で失敗してしまう事例もでています。紹介者が誰であれ、不動産購入には慎重になりましょう。

弁護士からの口コミ

任意売却物件の購入にあたっては、費用がかかっても弁護士や司法書士に相談をして知識のある人の手助けを借りる、口コミを聞くことは有効です。

とくに弁護士の場合は売買契約時の法的な問題などを処理してくれるため、トラブルが起こる可能性のある任意売却物件購入時には相談することをおすすめします。

任意売却物件は安価な分トラブルの可能性も高い

任意売却物件は物件価格が安く、掘り出し物が見つかることもあるため、不動産投資家の中でも人気が高い物件です。しかし、一般的な不動産売買とは違う面が多々あります。

任意売却物件を購入する際はトラブルが起こる可能性があることを理解して、専門家に相談しながら注意点に気をつけて取引を行っていきましょう。