マンションオーナーになる為に知っておくべきこと｜8つのメリットもご紹介

2020 10.21この記事はPRを含みます

マンションオーナーとは？

マンションオーナーは何もせずに家賃収入がバンバン入ってくると思われているかもしれませんが、実はそうではありません。

マンションオーナーとは、入居者の募集から共有部分の清掃・点検・修繕、家賃の改修と督促、入居者間のトラブル解消など、さまざまな業務があります。

1室オーナーか1棟オーナーか

マンションオーナーには大まかに2通りあります。「1室オーナー」と「1棟オーナー」です。1室オーナーの場合、その部屋のみを管理維持し家賃収入を得ます。1棟オーナーの場合、マンション1棟丸ごとの管理維持やそのほか諸々の業務をこなして家賃収入を得ます。

1室オーナーと1棟オーナー、それぞれメリットとデメリットがあります。どのような将来設計をし、どのように資産運用していくかを充分考慮して決断しましょう。

キャピタルゲインとインカムゲイン

キャピタルゲイン、インカムゲインという言葉をよく見聞きします。なんとなく知ってるけれど、「ちゃんと理解はしていない」「今さら人に聞けない」という人は多いです。

「キャピタルゲイン」とは、保有していた財産の値段が変動することによって得られる利益のことで、「インカムゲイン」とは、ある資産を保有することで安定的で継続的に現金収入を得ることです。

不動産投資としての家賃収入はインカムゲインとなります。

マンションオーナーに向いてる人

それではマンションオーナーに向いている人とは、どのようなタイプの人でしょうか。特徴として以下の要点が挙げられます。

リターンよりもリスクを考える人、入居者の立場で物事を考えられる人、そして特に大事なのは物件を重視する人です。

目先の利益にすぐ飛びついてしまう人や、オーナーになることが全てのゴールだと思っている人はマンションオーナーに向いていないと言えるでしょう。

マンションオーナーになる8つのメリット

将来のため、老後のため、資産運用としてマンションオーナーになることを検討されている方も少なくないと思われます。

ここではマンションオーナーになる8つのメリットをご紹介します。ぜひ、今後の参考にしてください。

マンションオーナーになるメリット1：保険の代わりになる

マンションオーナーになる1つ目のメリットは、「保険の代わりになる」ことです。

事故や病気でご自身が亡くなったり、または重度な障害により働けなくなった場合、アパート・マンションのローン契約時に「団体信用生命保険」に入っていると、住宅ローンは保険で支払われます。

ご家族ならびにご遺族は住宅ローンを支払う義務がなくなり、さらに不動産はご家族やご遺族に相続されます。残された家族が継続して家賃収入を得ることができるのです。

マンションオーナーになるメリット2：老後も収入を得られる

マンションオーナーになる2つ目のメリットは「老後も収入を得られる」ことです。

金融庁が公表した報告書に「老後は2,000万円必要」と記されていたことが大きなニュースになりました。しかし、年金だけではとてもそのような金額を得ることはできません。

マンションオーナーになれば、長期的・安定的な収入が見込め、老後の生活も安心です。私的年金のつもりで資産運用している方も少なくありません。

マンションオーナーになるメリット3：ローンを活用すればレバレッジ効果が大きい

マンションオーナーになる3つ目のメリットは「ローンを活用すればレバレッジ効果が得られる」ことです。

マンションオーナーになる方は、不動産投資、購入において何千万、何億円を一括払いできる方ばかりではありません。ローンを組んで長期的に資産運用される方がほとんどです。

ローンを組むことで、少ない資金で大きな金額の取引ができる、つまりレバレッジ効果が大きい取引ができるということです。

マンションオーナーになるメリット4：レバレッジによる費用対効果

マンションオーナーになる4つ目のメリットは、「レバレッジによる費用対効果」です。

少ない金額で資産運用しても得られる利益は微々たるものです。しかし運用規模が大きくなると、大きな投資効果を得ることができます。

たとえば土地価格が1,000万円、それを担保に銀行から1,000万円借りると資産上はプラマイゼロなのに10％の利回りで運用すると年間100万円の利益を得ることができます。

マンションオーナーになるメリット5：インフレに強い

マンションオーナーになる5つ目のメリットは、「マンション経営はインフレに強い」ということです。

マンション経営は現金での資産運用に比べ、家賃価格が安定しているので物価上昇または下落に左右されることがありません。不動産投資は金融商品よりも安定していると見なされています。

堅実な資産運用にマンションオーナーが適していると言えるでしょう。

マンションオーナーになるメリット6：節税できる

マンションオーナーになる6つ目のメリットは、「節税」です。

マンション経営は事業所得なので、諸経費は経費として所得から控除が可能です。マンションは減価償却で建物部分の取得費用が経費にできるため、所得から差し引くことができます。

さらに、マンション経営は相続税対策にもなります。現金を相続する場合はそのままの額が評価額となりますが、マンションの場合、相続税評価を4〜5割圧縮できるケースもあります。

マンションオーナーになるメリット7：戸数分だけリスク分散できる

マンションオーナーになる7つ目のメリットは、「戸数分だけリスクを分散できる」ことです。

たとえば所有不動産が1戸しかない場合、入居者がいなければ家賃収入はゼロになります。しかし10戸のアパートやマンションを経営していた場合、入居率100％でなくとも家賃収入を得ることができます。

たとえば10戸のマンションで入居率が80％なら、2戸空き室でも8戸からは家賃収入が入ります。

マンションオーナーになるメリット8：初期費用が少なくて済む

マンションオーナーになる8つ目のメリットは、「初期費用が少なくてもマンション経営を始められる」ことです。

アパート・マンション経営は金融機関から融資を受けて購入することができるので、初期段階で多額に費用を必要とはしません。

ローンを組めば家賃収入から返済することができるので、若い世代の中にはすでにマンション経営に乗り出している方も少なくありません。

マンションオーナーの収入

実際、マンションオーナーになると必ずしも儲かるというわけではありません。入居率が高ければ想定通りの安定した収入になりますが、低ければ収入も減ります。

肝心なことは家賃収入がすべて利益になる、ということではありません。ローンを組んで物件を購入しているなら、家賃収入から返済しなければならないし、固定資産税、管理費などの費用も発生します。

それらを差し引いて、残った金額がマンションオーナーの利益になります。

マンションオーナーに必要な能力・資質

土地と建物さえあれば、誰もがマンションオーナーになれるというわけではありません。マンションオーナーにはなるには、向き不向きがあります。

不動産で堅実な資産運用をするためには、必要な能力と資質があるのです。ここでは、マンションオーナーに必要な能力と資質についてご説明します。

まずはご自身で、自分はマンションオーナーに向いているか否かをじっくり考えてみましょう。

お金の取引に慎重

マンションオーナーに求められる能力・資質としてまず挙げられるのは「お金の取引に対する慎重さ」です。

前述したように家賃収入のすべてがオーナーの利益になるわけではありません。諸々の諸経費、ローン返済などを払った残りが利益になります。

マンションオーナーには、そういった細かいお金の動きをすべて把握しておく必要があります。お金に対して慎重であること、堅実であることが求められるのです。

自分で考えたうえで経営をする

マンション経営は管理会社や仲介会社に任せておけばいい、というわけではありません。それは大きな間違いです。

オーナーになるのであれば、まずは自分の目で物件を見て周囲の環境を確認することが重要です。そしてどのような入居者を招くかなど、よい環境作りを心がけましょう。それが高い入居率につながるでしょう。

管理会社や仲介会社に任せっきりにするのではなく、自分で積極的に動くと環境のよいマンションを維持することができます。

マンションオーナーになる為に知っておくべきリスク

マンション経営はメリットばかりではありません。さまざまなデメリットを考慮した上で、安定した経営を続けられるよう考慮、努力する必要があります。

ここからは、マンション経営における3つのリスクについてご説明します。多くのマンションオーナーは、これらのリスクを回避する努力を続けています。

空室リスク

マンション経営の重要なポイントは、高い入居率を維持することです。

しかし簡単な問題ではなく、地域によっては住宅が過剰供給気味になっているところもあります。人気の物件は立地がよいところ、新築や生活環境がよいところなどです。建物が古くなると入居率が減少します。

近隣に新しいマンションが建てば、入居者を奪われる可能性もあります。大きな企業や大学が移転してしまうと、賃貸経営に大きな影響を及ぼします。

災害リスク

マンション経営には災害という大きなリスクがあります。

日本は地震多く、至る所で地震が発生しています。またいつ「東日本大震災」のような大きな災害が起きるかわかりません。

近年の異常気象によりゲリラ豪雨が発生し、川が氾濫することも多々有ります。都市部ではちょっとした雨量で道路が灌水してしまうところも少なくありません。

自身のマンションから発生する火事、または近隣の火事に巻き込まれる可能性も少なくありません。

家賃相場の下落

年数が経つにつれて新築だったマンションも老朽化し、それにともない家賃相場が下落してしまう可能性が生じます。

老朽化はリフォームといった対応ができます。入居者希望者のニーズに応えたリフォームなら新築でなくとも、入居率や家賃を落とすことなく経営維持することができます。

しかし、もともとマンションが建っている立地があまりよくないと、立地のよいマンションと比べて家賃相場が低くなってしまいます。

マンションオーナーになる前にたくさん勉強した方がよい

誰もが簡単にマンションオーナーになって、安定した家賃収入を得られるわけではありません。

マンションオーナーになる前に、どのような物件を手に入れるのか、その物件の入居率を減らさずにどう維持していくのか、生活環境をどう維持するのか、またはお金の管理、法律的な問題、税金のことなどさまざまなことを学ぶ必要があります。

少ない資金で始められるものの、バクチのようにマンション経営をするのではなく、長期的に安定した収入を得られるよう知識を増やしていきましょう。