不動産証券化とは｜不動産証券化のメリット5つと流動化スキーム
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産証券化とは
不動産証券化というのは、マンションやアパートといった家宅資産をはじめ、上物・土地などの「そのままの状態では売買できない資産」を小口の有価証券に置き換え、証券化することによってさまざまな財務取引の場面で資金を集めることを意味します。
つまり、証券という為替の形に不動産物件そのものを転換させることになり、その意味ではお金の価値を紙幣に置き換えている現状に同じく、売買取引しやすい形状にすることを指します。
資産流動型
不動産証券化を想定する際には基本的な知識となりますが、資産流動型というのは、不動産の証券化に際する類型の1つとなる上で、特定の不動産を売買取引・宣伝活動において流動させ、その活動によって資金を調達することを主な目的とします。
つまり、個別で保有する資産を特定の目的で提携会社に譲渡したり、また企業ビジョンを想定した上で信託に置き換えるなど、その際の資産の裏付けとした手法として認められます。
資産運用型
次に資産運用型ですが、これは文字どおりに個別で所有する資産・物件を動かすことによって一定の利益を確保する商法を指しています。不動産の所有者を存在させないまま、主に金主・スポンサーを投資家に一任する形で物件流通を認めます。
不動産証券化においてこのように、資産流動と運用の2つを組み合わせることで一定の利益確保のプランニングがされ、運用利益の基盤の調整が重要になります。
不動産を証券化する意味とは？
前述でもご紹介したように、証券化することによってまず家宅（マンション・アパート・企業向け建造物など）と土地の資産価値を流動させやすくしておき、資産価値をわかりやすく書類にまとめた情報提供を意図する上で、多くのビジネスシーンに流用されていきます。
これによって不動産利益の裏付けがしやすく、さらにさまざまな状況にある投資家からも資金調達されやすくなり不動産証券化することの価値がさらに発揮されます。
売り手の売りたいという要望を満たす
不動産を介して物件を宣伝し、特定の利益を確保することを目的にする場合には、どうしてもその物件・資産価値を多くの顧客へ提供しておく必要があります。「物件を売りたい・資産を流通させたい」という要望を満たすためにも、不動産証券化は効力を発揮します。
資産価値を任意の書類記載による情報提供によって流通させることで、顧客が知りたい用件・物件価値だけを確認することができ、不動産証券化の利用基準が満たされます。
買い手の買いたいという要望を満たす
「資産を流通させたい・売りたい」という不動産側の意図に同じく顧客のほうとしても「買いたい」という目的の下、その物件資産の価値が自分にとってどれほど大きなものか、それについて各物件に付き回るいろいろな情報提供から断片的にヒントを確保します。
つまり、不動産証券化することによって「買い手・売り手の要望」を同時に満たすことになるのは必然的なことで、これは物件情報を紙面化させることの効果になります。
不動産証券化の仕組み
不動産証券化を考える場合、広義の不動産証券化・狭義の不動産証券化という言葉を想定する必要があり、広義においては「資産流動化」を指すことになり、狭義の場合は「資産証券化」そのものを指すことになります。
つまり、いずれの場合でも資産の流通をさせる上で、特別目的事業体（SPV）を設けることを念頭に置き、資産保有から任意の物件売買に転化させていくことが期待されることになります。
SPV
先でも少し触れましたが、SPVというのは「Special Purpose Vehicle」の省略となり、直訳すると「特別な目的を達成させるための方法」となります。
つまりSPVを各企業に設ける理由は、不動産証券化のメリット・デメリットにおける任意の目的を達成する際にどのように識別するか、という点を具体的な方法により解析する必要があり、そのために必須のキャッシュフロー試算表を評定する座標になります。
不動産証券化のメリット5つ
さてここからは、不動産証券化することによってどのようなメリットが得られるかについて、5つの側面から端的に確認していきましょう。
不動産証券化というのは簡潔に「不動産価値をさらに公表するための措置」として見られることが多く、特に物件から価値を想定した上で、金銭流通を促進するために図られる方法となります。この点を考慮した上で、不動産証券化をさらに熟慮しておきましょう。
メリット1：高価で手が出せなかった物件への投資のチャンスが広がる
まず不動産証券化を想定することによって、さまざまな投資家が物件価値を手許に引き寄せる形で投資方法を検討することができ、それによって投資の目的や用途をさらに拡大させることが可能になります。
つまり、不動産証券化によって物件価値基準をさらに把握することができ、投資窓口が小口化されることで「高額による投資の不可能率」が大幅に軽減されることになります。投資機会を増やすことができ、投資目的も広められます。
メリット2：物件売却後は倒産などのリスクが無くなる
物件所有者が売却目的で物件をSPVに引き渡すことにより、物件所有者はその物件との直接的な関係を失います。SPVは独立機関となるため、物件所有者との協働関係を持たず、不動産経営のリスクを負う・倒産する場合でも、SPVがその責務を負うことになります。
この点で物件所有者のリスク軽減に伴い、投資家にとっても自身の倒産や信用不和による物件流通・売買に関するリスクを無くすことができるという利点があります。
メリット3：オフバランス化が可能
これは基本的に各企業における財務バランスを図るための手法になりますが、物件を売却することによってオフバランス化が実現されることになります。その際に不動産証券化の効力によって、小口契約による物件の一部を管理する権利を取得することができます。
つまりこの場合でも、不動産証券化がされることより、売却時に売り渡す物件のすべての権利を失うことなく、その後も柔軟に物件資産を流通させることが可能になります。
メリット4：小口取引によって権利を利用できる
先述の「オフバランス化」に見られるメリットの延長になりますが、不動産証券化を想定することによって物件を切り刻む形で小口利用することが可能となるため、資産流動においても「必要な部分と不必要な部分」を、物件資産内で仕分けすることができます。
つまり、1つの物件に見られる資産価値をいくつかの項目に分けた上で、自社にとって必要な権利を確保することが可能になるため、その後の投資業も継続されます。
メリット5：1つの物件資産にかかるリスクを分散できる
物件所有者・投資家との協働経営という形で、物件を管理することのメリットになります。物件所有者に課される経営リスク・投資リスクというのは、基本的に所有者にすべて委ねられています。
この点で、もしも不動産価値の低落や提携企業との信用問題などが生まれた際には、その物件所有者がその責務をすべて負わされます。これを回避するために不動産証券化が活用され、その際には他の投資家とリスクを分散できます。
不動産証券化のデメリット2つ
不動産証券化を想定する場合には、一般にさまざまな複雑な手続きが必要となります。ローン債権・リース債権に関する手続きなどをはじめ、実物の物件価値を不動産証券化に当てはめるための書類手続きの類が煩雑に膨らむことは、すべての投資家に求められます。
不動産証券化は1つの物件を複数人の投資家とともに管理する上で、さらにSPVなどの独立機関との提携に関する手続きも必要になるため、所要時間への配慮が必要です。
デメリット1：時間とコストがかかる
先述のように不動産証券化を想定する際には多くの書類手続きがまず必要となり、1つずつの物件管理に関わる複数の投資家との連携に関わる手続き、またSPVなど特定の独立機関との管理手続きなどが必要となり、そのぶんだけ実際の投資の開始期間が出遅れます。
もちろん所要期間だけでなく、手続きに際する諸費用も掛かることになるため、通常の物件資産の一括管理を念頭に置く場合と比べてデメリットが見られます。
デメリット2：証券化できる物件が限られる
不動産流動化を想定する場合、どんな物件でも同じ条件で不動産流動化されることはありません。不動産流動化に当てはまる物件は「今後の資産価値が認められる物件」であることが求められ、つまり不動産流動化できるだけの資産価値が認められる物件に限られます。
この点から言えば、たとえ現状において利回りが認められる物件にしてもその後の利益低迷が認められれば価値を失うこととなり、証券化できる資産は削減されます。
不動産流動化スキーム
不動産流動化スキームというのは主にSPVに設けられた物件資産流動の計画に見られますが、つまりどのような物件資産に関しても通常の不動産流動化に当てはまる物件として扱うことができ、その上で物件所有者・投資家にとって利益を約束するための措置になります。
これにおいて「GK-TKスキーム」や「TMKスキーム」、また「REIT」の仕組みを熟知しておく必要もあり、多くの投資家にもメリットが行き渡るようにします。
GK-TKスキーム
「GK」というのは合同会社のことを指しており、過去の不動産流動化スキームの活用例にも多く見られるYK-TKスキームと同じく、特定の目的をもって資産運用する場合に役立てられる資金調達方法のスキームとなります。
資金調達方法には主に3つのパターンがあり、物件所有者自身による投資、別の投資家による調達・顧客による投資となり、その資金調達方法の幅を物件の小口管理によって広げていきます。
TMKスキーム
TMKというのも先述でご紹介しましたSPVと同じく、特定目的会社のことを指しています。つまり、特定の目的をもって資産流動する際に、その管理に必要となるキャッシュフロー・資産価値の裏付けを活用した資産対応証券の発行によって資金調達を試みます。
このスキームにおいても、資産管理は基本的に物件所有者と複数の投資家との協働ですることを想定しており、管理リスクは分散されつつ、投資用途の幅も広がります。
証券化された不動産REITとは？
単独で購入する場合に高額な不動産でも、不動産証券化すれば小口にすることが可能です。REITはその証券化スキームを活用した投資商品の1つであり、さまざまな条件下の投資家でもスムーズに購入できます。
高額な不動産は、投資家1人による管理では間に合わず、その場合に複数の投資家とともにリスクを分散する上で、物件投資・管理を（投資信託の形で）一般に提供してくれるものがREITとなります。
特徴
不動産証券化において、不動産そのものを対象に投資管理を請け負うREITですが、その特徴にコストパフォーマンスによる投資期間の選定と、定期的な利益確保をプランニングしやすい（物件所有者・投資家にとっての）大きな利点が携えられます。
不動産投資による確実な利益を目指すために特化したツールとなり、特に不動産証券化された物件投資・管理を継続的に行なう際には外せない商法を提供してくれます。
種類
次に、不動産証券化された物件への投資管理に欠かせないREITそのものの種類についてのご紹介です。REITはそもそも単体で売買されるものですが、不動産形態・状況・条件によっては、その種類を選定する必要が出てきます。
その種類にはREITの銘柄選びをはじめ、分散投資に適したETFや、REITの特徴を組み入れた投資信託などの選定方法も含まれます。
投資方法
まずREITは証券会社で購入することができ、これはほぼすべての証券会社から誰でも購入できます。REITは「Real Estate Investment Trust」の省略で、投資家が不動産を購入した場合、その利益は賃貸収入・売買益の配当分配となります。
REITは売買益と家賃収入という2つの収入源を率先して管理する上で、不動産市場の動向を探る上で利回り率の高い物件をピックアップし、分散投資を実践します。
REITの投資で成功する方法
REIT投資によって成功する主な方法としてあげられるのは、利回り率の高い不動産物件への投資・目論見書の確認・資産運用率の確認・REITそのものの価格を把握することをはじめ、まずREITの価値基準を参考に選定しておくことが重要です。
投資に関する方法では、REITの運用方針を確認しておき、REITが提携しているスポンサー企業の運用規模が安定・今後の成長の確認などが必要になるでしょう。
証券化で投資の機会を増やそう
今回は「不動産証券化」についてメインに取り上げた上で、その際に注意すべき不動産証券化のメリットや、証券化された不動産REITなどについてご紹介しました。
不動産証券化というのは、1つの物件を小口投資することで継続的な管理がしやすくなり、さらにリスク回避に役立つ投資方法を用意します。
そのためには事前に知識や準備が必要となります。この記事を参考にして、自己負担を緩和させた投資に挑戦して成功させましょう。
