不動産投資ファンドとは？おすすめ銘柄13個とメリットデメリットも紹介
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産投資ファンドとは？
不動産投資ファンドは、投資対象を不動産としたファンドです。
ファンドとは複数の投資家から資金を集めて投資を行い、利益を投資家に分配する仕組みです。不動産投資ファンドの主な投資対象は、マンションやアパート、ホテル、商業施設や物流施設、医療施設などさまざまな種類があり、複数を組み合わせている場合もあります。
ここからは不動産投資ファンドの仕組みについて紹介していきます。
不動産投資ファンドの仕組み
不動産投資ファンドは不動産特定共同事業法に基づいた仕組みを持っています。
不動産特定共同事業法とは不動産ファンドを運用する事業者に適用される法律です。事業主の適正な不動産事業運営の確保と、投資家の利益の保護を図るため、事業に対して許可制を設けているという特徴があります。
ここでは不動産投資ファンドの仕組みについて紹介していきます。
不動産特定共同事業
不動産特定共同事業法は平成7年4月に不動産特定共同事業の健全な発達及び事業参加者（投資家）の利益の保護を目的として施行されました。
不動産特定共同事業法に基づく事業を行うためには、国土交通大臣等または都道府県知事の許可を受ける必要があります。
許可を受けるためには事業を適確に遂行するための財産的基礎や人的構成などの要件を満たす必要があり、さらに不動産特定共同事業の遂行に関し、さまざまな義務が課されています。
不動産特定共同事業法
任意組合型
不動産特定共同事業には、投資家が所有権を持つことのできる「任意組合型」があります。
出資するすべての投資家（事業参加者）と不動産特定共同事業者の間で任意組合契約を結び、両者が組合員となって任意組合を構成します。
不動産の所有権は投資家と事業者で共有し、投資家は共有持分を現物出資します。不動産特定共同事業者は任意組合が取得した不動産の管理や運営などの事業を行い、収益を投資家に分配します。
匿名組合型
不動産特定共同事業には、所有権は事業者が持つ「匿名組合型」があります。
各投資家と不動産特定共同事業者が匿名組合契約を結び、投資家が匿名組合員として、不動産特定共同事業者が行う営業のために出資するという形になります。
投資家は金銭の出資を行い、不動産特定共同事業者は取得した不動産の管理や運営などの事業を行い、収益を投資家に分配します。ただし、不動産の所有権は不動産特定共同事業者に帰属します。
不動産投資信託（REIT）
不動産投資信託（REIT）は投資法人が投資家から資金を集めて投資を行い、利益を配当金として還元する金融商品です。
投資家はREITに投資することで間接的に不動産投資を行ったことになります。不動産投資よりも少額から投資をすることができ、株よりも利回りが高いというメリットがあります。
投資法人は投資対象としている不動産の用途ごとに、ホテル特化型、事務所特化型、物流施設特化型、総合型などの種類があります。
公募ファンド
公募ファンドとは、広く一般に投資家を募集する個人投資家向けファンドです。
テレビなどのメディアで宣伝されているようなファンドで、主に個人投資家を対象としています。証券会社や銀行などの店頭や、ホームページで不特定多数の投資家に販売されている投資信託はすべて公募ファンドです。
公募ファンドは個人投資家を対象としているため、デリバティブの組み入れや為替の予約取引などにおいて法律により一定の制限があります。
私募ファンド
私募ファンドとは、私的な募集で投資家から資金を集め、適格機関投資家と呼ばれる専門的知識を持つ投資家を対象としたファンドです。
私募ファンドは私的に少数の投資家を勧誘するため、メディアでの宣伝は行われていません。また、対象としているのは専門的な知識を持つ投資家となっているため、公募ファンドと異なり法的な制限はほぼかけられていません。
そのため、デリバティブ取引などが積極的に行われるケースも多いです。
不動産投資ファンドのメリット4つ
不動産投資ファンドにはいくつものメリットがあります。
不動産投資と聞くと高い収益を得られるイメージがありますが、同時に費用が高いと考えている方も多いでしょう。しかし不動産投資信託（REIT）をはじめとした不動産投資ファンドなら、少額からはじめられるなどのさまざまなメリットがあります。
不動産投資ファンドのメリット4つを紹介します。
メリット1：少額で始められる
不動産投資ファンドなら少額から投資が可能です。
不動産を購入しようと思うと多額の費用がかかります。しかし、不動産投資ファンドは種類にもよりますが、少額から手軽に始められることが出来るのが魅力の1つです。
現物不動産投資に比べると非常に少額からはじめられる投資であると言えます。
メリット2：分散投資ができる
不動産投資ファンドなら投資法人に投資を行うため、結果的に分散投資が可能です。
不動産投資でマンションの1室を所有した場合、災害時に周辺の家賃相場が一気に下落するリスクがあります。
一方、不動産投資ファンドの場合は、出資先の投資法人が保有している不動産を間接的に運用していることになります。投資法人は複数の物件を所有しているため、結果的に分散投資を行い、リスクを分散することができている状態になります。
メリット3：追加購入ができる
不動産投資ファンドなら一定の金額ずつ追加で購入できます。
不動産投資ファンドなら纏めて購入しなくても、少額で購入してみて、良さそうなら後から追加で購入することもできます。そのため、纏めて購入して大きな損害を被るリスクを回避することが可能です。
メリット4：遺産分割ができる
不動産投資ファンドなら遺産を相続する際に分割しやすいというメリットもあります。
不動産を相続する場合、複数人の遺産相続人がいると分割することが難しいです。しかし不動産投資ファンドなら、遺産相続人の数に合わせて口数を取得することができるため、スムーズに遺産を分割することも可能になります。
不動産投資ファンドのデメリット3つ
不動産投資ファンドにはデメリットもあります。
メリットも多い不動産投資ファンドですが、デメリットも存在します。そのため、メリットとデメリットを比較して、自分にとって魅力的に思えたら不動産投資ファンドを利用するとよいでしょう。
不動産投資ファンドのデメリット3つを紹介します。
デメリット1：分配金が少ない
不動産投資ファンドは分配金が少なくなることがあるというデメリットがあります。
不動産投資ファンドは多くの投資家から資金を集めるため、少額の出資金からはじめられるというメリットがありましたが、逆に投資家が多いため、一人あたりに分配される分配金の額は少なくなる場合があります。
デメリット2：運営コストがかかる
不動産投資ファンドは運営にコストがかかるというデメリットがあります。
不動産投資ファンドの運営にかかるコストは投資家が負担する必要があるため、コストがかかります。ただこのデメリットに関しては、直接不動産投資を行なった場合にも発生します。
デメリット3：ファンドスキームが多い
不動産投資ファンドはそれぞれのファンドスキームを理解しなければリスクを抱える可能性があるというデメリットがあります。
不動産投資ファンドは非常に多くの種類があるため、各ファンドの特徴やスキームなどを、きちんと理解し、自分に最適なファンドを選ぶ必要があります。よく考えて慎重に投資をしなければ、リスクを抱えることにもなりかねません。
不動産投資ファンドのおすすめ13個
どの不動産投資ファンドに投資をするのが良いのでしょうか。
不動産投資は人気の高い金融商品ですが、これから始めてみようと考えている方の中には、どの銘柄を選べばいいのかわからないという方も多いでしょう。
ここではREITをはじめとした不動産投資ファンドのおすすめ銘柄を13個ピックアップしましたので、ぜひ投資の際に参考にしてみてください。
おすすめ1：たわらノーロード
たわらノーロードは信託報酬が低く、コスト面で人気の高いREITです。
たわらノーロードは、国内有数の資産運用会社アセットマネジメントOneが運用するREITです。アセットマネジメントOneは年金基金の運用残高が日本最大規模を誇り、豊富な経験をもとに、コストを抑えた効率的な運用が可能になります。
おすすめ2：フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド
フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンドはアメリカでの豊富な経験のあるフィデリティ投信株式会社が運用を行うREITです。
REIT発祥国であるアメリカのREIT市場での経験を活かし、どのような相場でも適格に割安な銘柄に投資を行うREITファンドです。
おすすめ3：三菱UFJ Jリートオープン
三菱UFJ Jリートオープンは国内で上場する不動産投資信託証券に投資を行っています。
毎月決算型と3ヶ月決算型の2つのタイプがあるREITファンドです。定性的評価、定量的評価を組み合せて分析を行い、銘柄選定およびポートフォリオ構築を行っています。
おすすめ4：インヴィンシブル投資法人
インヴィンシブル投資法人は人気のホテル・住宅主体型のREITです。
インヴィンシブル投資法人は分配金も上昇傾向にあり、多くの投資家から高い人気を得ています。
ホテルと住居をコアアセットとしており、住居の安定した賃料と収益を見込めるホテルでバランスの良い投資を行っています。
おすすめ5：スターツプロシード投資法人
スターツプロシード投資法人は中小規模の物件を運用している住居主体型のREITです。
住居主体型のため、安定した賃料での収入をメインとしています。また、中小規模の物件を運用しており、年収700万円未満の日本に多くいる入居者層を賃料収入の対象としているため、需要の変動に左右されにくくなります。
おすすめ6：星野リゾート・リート投資法人
星野リゾート・リート投資法人は高い知名度と人気を誇る星野リゾートのホテル主体型のREITです。
一般の消費者にも人気の高い星野リゾートのREITで、その知名度の高さから投資家にも人気があります。また、星野リゾートは日本各地にあるためリスクも分散されており、幅広い客層を対象としているため安定感がある点が魅力です。
おすすめ7：日本ヘルスケア投資法人
日本ヘルスケア投資法人はヘルスケア施設に特化したREITです。
REITの中ではあまり多くないヘルスケア施設を運用しているREITで、安定した分配金の支払いを目指しています。今後は少子化で人口が減っていくため、不動産の需要は減っていく可能性がありますが、ヘルスケア施設の需要は高まっていくでしょう。
おすすめ8：三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は倒産リスクが低い物流施設主体型のREITです。
LTVを保守的な水準で運営しており、倒産リスクが比較的低いという特徴があります。また、運用も安定しており、価値は上昇し続けています。
「ロケーション」「クオリティ」「バランス」の3つの要素に焦点を当て、ポートフォリオを構築しています。
おすすめ9：オリックス不動産投資法人
オリックス不動産投資法人は住居、物流・商業施設、ホテルやオフィスなどさまざまな不動産を運用する総合型のREITです。
特定の地域や用途に拘らず物件の取得と運用を行うので、リスクを分散でき、安定した運用を行っているREITです。
おすすめ10：東急リアル・エステート投資法人
東急リアル・エステート投資法人はオフィス、商業施設などの不動産を運用する総合型のREITです。
東急リアル・エステート投資法人は東急線沿線の不動産に重点的に投資を行っており、特に渋谷区への投資額が大きいREITです。東急沿線の付加価値向上によるシナジーが期待されています。
おすすめ11：インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
インベスコオフィスジェイリート投資法人はオフィスビル特化型のREITです。
人気の高い都市圏にビルを所有しており、豊富な投資機会と安定した需要が見込まれる人気のREITです。グローバルな事業展開で培った経験を活かして今後も成長が予想されます。
おすすめ12：大和ハウスリート投資法人
大和ハウスリート投資法人は住居、商業・物流施設、ホテルなどを運用する総合型のREITです。
首都圏、中部圏、近畿圏の三大都市圏の投資比率が70%を上回っているという特徴があります。上記に挙げた他にも、複合施設やヘルスケア施設など様々な種類の不動産に分散して運用しているため、安定した収入を得ることができています。
おすすめ13：GLP投資法人
GLP投資法人は安定した収益を見込める物流施設主体型のREITです。
物流施設に特化しているため景気に左右されにくく、安定しています。また、ネットショッピングの需要拡大にともない物流施設の需要も増加しているため、今後も成長を見込めるでしょう。
「先進的物流施設」と位置付けられた、大規模かつ機能的な物流施設を主な投資対象としています。
不動産投資ファンドの仕組みをしっかりと理解しよう
不動産投資ファンドに投資を行う場合には、その特徴を理解しておきましょう。
不動産投資ファンドは実際に不動産を所有するよりも少額で始められ、リスクを分散することができます。しかし投資額が少額な分、利回りが少なく、自分で調べて銘柄を選ばなければならないデメリットもあります。
そのため、不動産投資ファンドへの投資を検討している場合はその仕組みを理解し、メリットデメリットを考慮したうえで行いましょう。
