【対策別】不動産投資のリスクヘッジ方法9つ｜空室対策のリスクヘッジ

2020 10.21この記事はPRを含みます

不動産投資のリスクヘッジとは

不動産投資には銀行からの借り入れが必要になる場合がほとんどです。月々の返済金額より不動産から得られる収入が上回っていないと成り立ちません。

そのためにはあらゆるリスクを念頭に置き投資をすることが重要になってきます。具体的には入居率の問題や不動産価格の下落による収入の減少、金利の上昇などです。

これらのリスクをよく調べ、銀行などに相談をして、将来の変化に対応できるようにしていかなければなりません。

不動産投資はリスクマネジメントしやすい？

不動産投資にはリスクがつきものですが、逆に言うとどんなリスクがあるのかあらかじめわかっているので具体的なリスクヘッジをすれば対処できます。

これから、そのリスクにどう対処すればよいのか、具体的に述べていきますので是非参考にしてください。

ただし、世界的な流れで不況になったり、巨大地震など災害の発生が起きた場合は別です。

【対策別】不動産投資のリスクヘッジ方法9つ

不動産投資のリスクヘッジはとても重要です。投資資金が全額自己資金でしかも余裕のある方なら別ですが、銀行でローンを組んだ場合、賃料収入よりも返済額が上回ってしまったら返済できなくなります。

このような事態にならないためにもリスクヘッジは大変重要になってきます。

空室対策においてのリスクヘッジ4つ

不動産投資はただ建物を買っただけでは何も利益を生み出しません。投資とは元手をかけて利益を生み出す行動ですから購入したマンション、アパートに賃料を支払って住んでくれる方がいないと成り立ちません。

ではどうすれば効率よく入居者を集め、空室を少なくできるのでしょうか。その対策を具体的に述べていきます。

リスクヘッジ方法1：管理会社を調べる

不動産投資のリスクヘッジ手段として管理会社選びが重要です。不動産のオーナーになったからと言って安心してはいけません。

管理会社がきちんとマンションなどの管理を行っていないと建物の外観、内装などにも影響してくるので入居者がなかなか入らない事態になります。そのため予定していた賃料が入らなくなりますのできちんと管理してくれる会社を選びましょう。

管理をきちんとやっているか。入居者の募集をきちんとやっているか。管理料が賃料の5％以下であるか。などがポイントになります。

リスクヘッジ方法2：立地を考慮する

不動産投資をする場合のリスクヘッジとして、駅に近い、交通の便が良いなど立地条件をよく調査する必要があります。

立地条件として重要なのは、物件のある街の活気です。また、周りに同じような物件がないことも重要です。

建物は経過年数ともに古く傷みますのでそうなると立地条件が有利でないと先行き入居者が決まらない事態になりますので、将来を見据えた立地条件を考えなくてはいけません。

リスクヘッジ方法3：家賃相場はどうか

不動産投資をする場合のリスクヘッジとして近隣の物件の家賃相場を調べることが重要です。

似たような間取り、築年数、駅からの距離などの条件が近い物件より高い家賃で募集をしても入居者は入ってきません。

そのため周辺の家賃相場をよく調査をして、他物件との違いをアピールし考慮できるギリギリの値段で募集しましょう。そうすることで、より高い利回りを得ることができるのです。

リスクヘッジ方法4：家賃滞納への対応

不動産投資のリスクヘッジとして、住んでいるのに家賃を払ってくれない入居者の対策が必要です。

入居者に対しての賃料の集金業務は信頼できる管理会社に任せましょう。管理会社を選ぶ場合は家賃滞納保証をしてくれる管理会社と契約すれば、万が一の場合、家賃収入に関してのリスクヘッジができます。

金利上昇においてのリスクヘッジ3つ

不動産投資のは長期に渡る投資なので将来を見据えたリスクヘッジが必要です。その１つが将来の金利上昇による収益の目減りです。

現在のところ国内は超低金利にあり今後さらに金利が下がる事は少ないでしょう。金融機関からの借入が変動金利の場合は金利上昇時に対処できませんので、違う方法のアプローチが必要です。

複数の金融機関で融資条件を比較することも重要なことです。

リスクヘッジ方法1：融資に関しては本人主導で行動する

不動産投資のために物件を購入する際に必要なのは銀行からの借り入れではないでしょうか。

融資を受けるにあたり融資を受ける本人が直接銀行に行き、担当者と交渉することがリスクヘッジになります。

なぜならば、自分の考えを相手に伝え、お互いの信頼関係を築き金利面でも有利になることが多いからです。

リスクヘッジ方法2：複数の金融機関から選択

不動産投資のリスクの１つに金利上昇があります。その為、少しでも低金利で融資をしてくれる金融機関を選択することで金利上昇時のリスクヘッジに役立ちます。

但し、やみくもに複数の金融機関を訪れるのではなく、きちんとした返済計画やオーナー同士での情報交換が有効です。

リスクヘッジ方法3：固定金利の選択

不動産投資のリスクヘッジの中で金利上昇のリスクは必ず存在します。そのため将来の金利変動に対処することが重要です。

今現在、日本における貸出金利は最低水準で推移しています。将来はこれ以上金利が下がる可能性は低いので、変動金利よりは多少金利は高いですが固定金利の方がリスクヘッジとしては有効でしょう。

建物においてのリスクヘッジ2つ

不動産投資のリスクヘッジとして投資物件がどのような建物かと言うことも重要です。アパートの一棟なのか、マンションの区分所有なのかで、リスクも変わってきます。

基本的にリスクが小さいのは、マンションの区分所有です。しかし、マンションの区分所有にリスクがないかと言えばそんなことはなく、他の不動産投資と比べて比較的にリスクが低いという意味です。

いずれにしてもリスクヘッジは必要ですので、これから建物に対するリスクヘッジはどのようなものがあるか紹介します。

リスクヘッジ方法1：火災保険や地震保険への加入

不動産投資のリスクとして災害による被害にあい、所有物件の毀損や倒壊などの事態になった場合が考えられます。

必ず火災保険には加入しましょう。また日本は地震が多いですから火災保険ではカバーできない部分は地震保険に加入しリスクヘッジすることが重要です。

リスクヘッジ方法2：修繕積立

不動産投資は長期にわたる資産運用ですので建物の老朽化は避けて通れません。もし何もせず放っておいたら空室率は上がりとても投資とは呼べない状況になります。

そのリスクヘッジをしなければいけません。その方法としては修繕積立です。毎月の賃料の徴収分から必ず修繕用に積立てましょう。

積立金で老朽箇所を修繕するのはもちろんですが、内装や玄関周りのロックなどセキュリティーにお金をかけ空室率の改善にも役立てましょう。

リスクヘッジする上での分散不動産投資は必要

不動産投資のリスクヘッジの一つとして同じ不動産で種類を変えて行う分散投資があります。大きく分けて三つの方法があります。この前提となるのが、高額な一棟買いではなく最もはじめやすい区分所有の場合という前程で説明をしていきます。

分散投資の種類

不動産投資のリスクヘッジの手段として分散投資を行いましょう。その方法としてまずは部屋の間取りや大きさなど何種類かの部屋のタイプへの投資を行いましょう。

当初単身者が多い場所だったが時間が立つと街の雰囲気が変わりもっと広い部屋を希望する人が増える場合もあるので部屋のタイプは複数所有しましょう。

また居住用物件以外にも駐車場などに投資するのもリスヘッジに役立ちます。築年数や投資時期をずらす投資方法は不動産投資のリスクヘッジになります。

新築、中古物件を投資対象にする場合築年数やが同じ物件を所有していると修繕時期が重なるので修繕費用が重なり非常に危険ですこのようなことがないよう新築物件は投資時期をずらす、中古物件は築年数と物件の傷み具合を良く調べて投資します。

最後は地域を分けて物件をさがしましょう。不動産投資をさまざまな地域で展開することにより地価の値下がりによるリスクヘッジができます。

成功に導く3つのリスクヘッジ

不動産投資の成功にはこれまでに述べてきたように想定できるリスクを予想し、そのリスクを回避することが大変重要であると、いうことがお分かりいただけたことでしょう。

さらに不動産投資を確実に成功に導くリスクヘッジの方法をご紹介します。

成功に導くリスクヘッジ1：経済的なリスクヘッジ

不動産投資においてのリスクのうち金利上昇と増税と言う経済的なリスクが存在します。このリスクを回避するには、複数の金融機関から融資先を選びましょう。

特に初めての物件の場合は仲介業者に頼りがちですが必ず本人主導で進めることが融資先とのコミュニケーションを取る上でも重要です。

また経済的なリスクではないかもしれませんが、不動産投資運用におけるリスクヘッジも重要です。運用面というと空室率と家賃滞納になります。

空室率は将来人口の減少は避けられないのでその時期を見据えた地域選びが必要です。家賃滞納リスクはアパート経営において高めになりますので、支払方法の多様化など考える必要があります。

以上のことを想定して必ずリスクヘッジしましょう。

成功に導くリスクヘッジ2：固定金利を選ぶ

不動産投資は金融機関からの借入がほとんどで、しかも長期に渡る返済ですので、金利上昇した場合は、収入どころか持ち出しになってしまう場合があります。

現在金利は低い状態が続いています。このままであれば変動金利のほうが金利が安いので有利ですが借入が長期間になります。そうなると固定金利よりも市場金利が上がってしまった場合金利の支払いも増え、収入が目減りし修繕などにも手が回らなくなります。

そのようなことを回避するためにも収入が安定する固定金利を利用しましょう。

成功に導くリスクヘッジ3：多数の金融機関から選ぶ

不動産投資における成功は複数の金融機関を業者任せにせず自分の足で訪問し、その金融機関の特徴などを調べ、少しでも有利な条件を出してくれる金融機関を選択します。

返済方法やフルローン可能なのか金利はどうなのかをよく吟味して決めましょう。金利は少しでも低い方がリスクヘッジになります。また融資担当者との相性もありますので、そのことも念頭に置き金融機関を選択します。

不動産投資にはリスクヘッジが重要

不動産投資にはかなりの額のお金が動きます。その為なにか問題が起きてしまってから対処しても、投資用で購入した物件が手元になくローンだけが残ってしまうような失敗が起きてしまいます。

金額が大きいので失敗した時のダメージは深刻です。しかしそのような投資行動がいまだ無くならないのは何故でしょうか。それはそのリスクを最小限に抑えることが出来るリスクヘッジが確立されているからです。

今までに記述してきた事を参考にしていただければ、不動産投資の成功が見えてくることでしょう。