米国不動産投資のメリット4つとデメリット3つ｜投資をするうえでの注意点

2020 10.21この記事はPRを含みます

米国不動産投資とは

米国不動産投資とは、米国国内の不動産物件を投資目的で購入し、資産運用することをいいます。 はじめは富裕層の間で注目を集めていましたが、現在は多くの人が利用している海外不動産投資です。

世界経済の先行きが不透明な中、資産防衛策として米国の不動産が有力な投資対象となっています。米国不動産投資のポイントは、先進国でありながら人口増加と安定した土地価格の上昇が期待できる点でしょう。

なぜ米国不動産投資が注目されているのか

米国不動産投資と聞くと、怖い印象を持っている方もいらっしゃるでしょう。しかし、米国は先進国のなかでも人口増加が見込める国で経済成長率も高く、安定した成長をしています。

人口の増加は、住宅件数を増やすことにも繋がり、経済成長の基盤にもなります。また、既存の不動産にも入居者が増え、空室率の低下にもなります。人口が増える国は経済が豊かになり不動産価値も上がる傾向があります。

米国不動産投資のメリット4つ

ここからは、米国不動産投資のメリットを紹介していきます。米国不動産投資は、資産の分散や節税などのメリットが挙げられます。

節税対策などは、資産家にとって多くのメリットがあるので、活用するとよいでしょう。

米国不動産投資のメリット1：資産防衛のためにドル資産を持てる

米国不動産投資のメリット1つ目は、ドル資産を持つことで資産防衛ができる点です。資産を円だけで持っているというのは、リスクが高いと考えられます。

日本円は安全資産と言われていますが、ほぼ金利は無く預貯金に置いていても利息はほとんど付きません。米国は貿易大国とよばれているように、貿易の際、米国が発行するドルによって取引されていることがほとんどです。

国際通貨の中で中心的な役割をしている基軸通貨を一部持っておくことは、資産を守る上で実践すべき手法でしょう。

米国不動産投資のメリット2：所得税節税のためのスピード減価償却

米国不動産投資をするメリットは、所得税を減らせることでしょう。米国不動産は日本とは違い、土地よりも建物のほうが高い評価を得られます。

さらに、米国は中古市場が盛んで不動産を売却するときに、購入額を下回らない価格で売却できます。日本では年数が経ってしまうと、建物の価値は下がっていきます。

建物の減価償却の考え方が違うので、米国不動産の投資には国内のものとは違った魅力があると言えるでしょう。

米国不動産投資のメリット3：不動産の価値がインフレ率を上回る

米国不動産投資のメリット3つ目は、不動産の価値がインフレ率を上回ることです。米国の新築住宅の供給は、すべての住宅の確認ができないという理由で制限されています。元々の戸数が少ないため、不動産価格はそもそも下がりにくいでしょう。

2020年の米国のインフレ率は、平均2%〜2.3%程度です。また、不動産の賃料は物価と連動する傾向があるため、インフレによって不動産価値の上昇が期待できるでしょう。インフレ率が上がっても不動産にとってはメリットとなります。

米国不動産投資のメリット4：建物の評価割合が高い

米国と日本では、土地と建物に対する評価割合が違います。日本ではどんな地域でも土地の価値が高く、建物の価値は年数が経過するごとに下がっていく評価をします。

しかし、米国の場合は建物のメンテナンスや管理をしっかりすれば年数が経過しても建物の価値はあまり下がりません。減価償却の計算は、原則として建物で行われるので評価割合が高ければより効果的な節税対策となるでしょう。

米国不動産投資のデメリット3つ

ここからは、米国不動産投資のデメリットを紹介していきます。先ほどはメリットを紹介しましたが、メリットが裏目に出る場合もあります。また、米国は日本とは生活時間が違うので、管理ややりとりが大変という基本的な部分も出てくるでしょう。

不動産は、経済の影響も大きく受けるので景気が悪くなると、期待していたリターンが得られないことも考えられます。デメリットも理解した上で、米国不動産投資を考えていきましょう。

米国不動産投資のデメリット1：為替変動リスク

メリットでも紹介した、ドル資産を持つという点がデメリットになる場合があります。為替は日々取引をされており、需要と供給で価格が決まります。為替は、買った時から価格変動します。

為替リスクがある点が海外不動産投資の欠点の1つです。日本円と外貨の為替レートの変動は避けられず、予測も難しいでしょう。為替の評価額により、思っていたより利益が出なかったということもよくあります。

米国不動産投資のデメリット2：期間のリスク

米国不動産投資を考える際、期間のリスクがあります。出口戦略をどう考えるかは、アメリカでも日本の不動産でも同じです。

どのタイミングで売るか、日本とアメリカの税金への影響はどうなるのか、出口を迎えた後大きなドル資金を次にどう運用していくかなどを考えていく必要があります。

投資をする期間を決めていても、思ったよりリターンが出ずに長引くことも考えられます。中長期的な視点で見るようにしましょう。

米国不動産投資のデメリット3：税務リスク

米国で不動産を購入した年からは、確定申告が日本だけでなく米国でも必要になります。日本とアメリカ、それぞれの確定申告をするのは大変です。

また、米国で不動産投資に関する税制が改正されると節税メリットが得られなくなる可能性もあります。今後制度が変わったときに、対処できる知識をつけておくことが必要でしょう。

米国不動産投資のポイント6つ

ここからは、米国不動産投資をする上でのポイントを紹介します。米国の不動産ならどこでも良いというわけではありません。不動産投資をする先は、しっかり人口が集まり、かつ安全で環境が整った場所でなければいけません。

むやみやたらに投資しないよう、ポイントを押さえて投資先を考えるようにしましょう。

米国不動産投資のポイント1：安全なエリアを確認

米国では、学校がある地域の不動産価値が上がります。高校や大学などの学校が近くにあれば、そこに通う生徒の家族が引っ越してきます。

優秀な学校であれば、それだけ優秀な生徒や家族が集まり治安も良くなります。学校のレベルによっても評価価値が変わるのは米国不動産の特徴ともいえるでしょう。

あらかじめ安全なエリアを選ぶことで不動産に対する信用度も増し、入居率も期待できます。エリアを考える際は安全で治安の良いところから見ていきましょう。

米国不動産投資のポイント2：物件の希望条件

物件購入の目的を明らかにすることは、投資の未来も明るくなります。なぜ米国不動産投資をするのか目的を明らかにしましょう。

不動産を別荘やセカンドホームとして考えてしまうと物件の選択肢が少なくなってしまいます。希望条件は、物件を貸し出して利益を取りたいのか、自分でもたまに使いたい場所なのか明確にする必要があります。

米国不動産投資のポイント3：交通量の多さ

人口が増えれば、自然に不動産に対する需要も伸びるでしょう。人口が多ければそこに住みたいと思う人も増え、家賃も値上がりしていくことが予想されます。

そして、交通量の多さも注目しておく必要があります。朝早くから夜遅くまで車が通るような道路に面した不動産では、騒音や排気ガスの問題などが出てきます。街の中心都市よりも少し離れた地方都市のほうがベッドタウンとして住みやすいとも考えられます。

米国不動産投資のポイント4：商業施設のそばを避ける

米国では、ダウンタウンなどの産業の中心地に続いて、仕事や買い物へと行き易い場所が人気となります。その一方で大都市では、朝夕の交通渋滞の状況が益々ひどくなって来ていますので、道が混むことに加えて、距離までも遠いとなると人気は落ちるでしょう。

できるだけ街の中心地を選びたいところですが、商業施設があまりに近くにあると、観光客や貧しい人が集まりやすく、治安が安定しない事態が起こりやすくなります。

米国不動産投資のポイント5：物件の状態

米国の住宅は、木造の中古物件でも管理状態が良ければ新築と変わらない価格で取引されています。日本の場合は、減価償却により年数が経てば経つほど、不動産の価値は下がっていきます。

しかし、米国の場合は物件の管理状態が良く、しっかりメンテナンスしてあれば、価値は下がりにくいと考えられます。米国不動産は、もともと中古市場が主流なので、日本のように新築へのこだわりがないことが特徴として挙げられるでしょう。

米国不動産投資のポイント6：融資付けや資金調達

米国不動産へ投資する際に手元に資金が無い場合は、融資を受けたり資金調達をしたりしなければいけません。資金調達をする方法は、日本の銀行で資金を調達するか、アメリカの銀行を通じて住宅ローンを利用するかでしょう。

しかし、日本の銀行も米国投資という目的の場合は、審査が厳しくなることを理解しておきましょう。また、アメリカの銀行の住宅ローンも非居住者が利用することとなるので、金利が非常に高くなることに注意が必要です。

プロパーローンの活用

プロパーローンはアパートローンと異なり、融資希望者や法人の属性などによって金利や融資限度額などが変わるローンのことです。

より大きい規模で不動産投資をして、脱サラやセミリタイアを目指すのであれば、プロパーローンを利用できる金融機関を見つけておくとよいでしょう。

資産家であったり年収が高かったりして属性の良い方は、メガバンクから低金利なプロパーローン融資が受けられる可能性もあります。

米国不動産投資をするうえでの注意点2つ

米国不動産投資をするうえでの注意点を紹介します。メリットとデメリットを紹介してきましたが、自分ですべてを調べて行動を起こすことは難しいでしょう。

ポイントとして、米国不動産投資に詳しく信用できる専門家を見つけておくとよいでしょう。

投資をするうえでの注意点1：余剰資金での投資

米ドルや米国不動産は短期で売却せず、中長期的な保有をするようにしましょう。中長期的にみることで、タイミングを計れるのでリスクを減らせるでしょう。資金に余裕があれば気持ちにも余裕が生まれます。

ある程度の貯蓄を残しておきながら、余剰資金での投資をしましょう。短期リターンを期待してしまうと、万が一のときに手元にお金が無くなってしまうことが考えられます。

投資をするうえでの注意点2：パートナー選びは慎重に

米国不動産に精通した不動産会社や現地コンサルタントなど、信用できて知識もあるパートナーを選定するようにしましょう。米国不動産投資は規制やルールが多いので、税制に精通したプロを選んでください。

購入するまでのプランや購入後の税務関係、万が一のトラブルにも対処できるような実績のある方が望ましいでしょう。自分で知識を付けても限界があるので、勉強しつつ頼れるところは頼るようにしましょう。

米国不動産投資を始めてみよう

米国不動産投資は、ドル資産を持てる点や節税効果などいくつかのメリットがあります。ここで紹介したポイントを押さえて投資先を見つけてみてはいかがでしょうか。

為替や不動産の市場価値は日々変わっていくものなので、始めたいと思ったときはデメリットも理解した上で進めていきましょう。