サブリース契約とは？メリット・注意点・契約書の中身と確認事項4つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

サブリース契約とは？

「サブリース契約」というのは、簡単に説明すると不動産を一括借り上げして他の人に貸す「転貸借」のことです。

不動産投資としてアパート経営やマンション経営をしている人がサブリース契約を結ぶと、サブリース会社が全室一括で借り上げます。

これにより入居者の有無に関わらず、毎月一定の家賃収入を得られるようになります。そのため、サブリース契約は「家賃保証」と呼ばれることもあります。

サブリース契約の種類

不動産の一括借り上げであるサブリース契約には大きく分けて2つの種類がありますが、それはオーナーに支払う賃料の額の決め方による違いです。

オーナーに支払う賃料について「賃料固定型」と「実績賃料連動型」の2つがあり、どちらを選ぶかサブリース会社から提案される形になるでしょう。

賃料固定型

「賃料固定型」というのはその名前のとおり、実際にサブリース会社が受け取っている家賃額が変動しても、オーナーに支払われる賃料は一定の額で固定されているサブリース契約です。

毎月の賃料が固定化されているので収支の計算がしやすく、計画も立てやすくなるでしょう。万が一物件の家賃額が下がってもオーナーの収入に影響しない代わりに、家賃相場が上がって実際の家賃額が増えてもオーナーの収入は増えません。

実績賃料連動型

「実績賃料連動型」は賃料固定型とは違い、実際にサブリース会社が入居者から支払われる家賃額に応じてオーナーに支払われる賃料が決まるというサブリース契約です。

賃料固定型よりも毎月の収入が不安定になりやすい、というデメリットがあります。家賃収入が低下すればオーナーに支払われる賃料が減りますし、逆に家賃額が高くなればオーナーの収入も増えるという、実際の家賃額がオーナーの収入にも反映される形です。

サブリース契約のメリット

不動産投資でサブリース契約を結ぶことのメリットは、入居者の有無に関わらず必ず一定の家賃収入が得られるという安定性と、物件の管理をサブリース会社に一任でき手間が減ることでしょう。

マンション経営では空室リスクがつきものですが、サブリース契約ならば一括借り上げなので、空室があろうとオーナーに対する影響があまり出ないでしょう。物件の管理をサブリース会社に任せるため、物件所有者の負担が減るメリットがあります。

サブリース契約の注意点4つ

家賃保証であるサブリース契約は良いことばかりに見えますが、実際には必ずしも思ったとおりにならないことがあるため、注意する必要があります。

例えば、入居者から家賃収入が得られるにしてもいったんサブリース会社に支払われ、そこからオーナーへの賃料が支払われるので直接入居者から家賃収入を得るよりも収入額は減ります。一般的には、実際の家賃の85%~90％程度を借り上げ家賃としている会社が多いでしょう。

サブリース契約の注意点1：家賃保証の期間や条件

よくサブリース契約を勧めてくる人が「〇年間いくら払います」と告げてくることがありますが、実際にその期間中その賃料で支払われる可能性はほとんどありません。

〇年間いくら支払いますと言っていたとしても、サブリース会社は所有者に対して借主になるため、いつでも家賃の減額交渉や中途解約ができるからです。契約時に「△年間は家賃減額交渉をしない」などの条件をつけるよう交渉する必要があるでしょう。

サブリース契約の注意点2：リフォームや修繕・設備保障の内容

サブリース契約を結ぶ際には、リフォームや修繕・設備保障をどの程度サブリース会社が請け負うのか、内容についてしっかりと把握するよう注意しましょう。

設備保障の内容などはサブリース会社によって違います。もしもリフォームや修繕などの費用をオーナー側が多く負担するようになっていた場合、サブリース会社からの賃料収入があってもリフォーム代や修繕費用でほとんど収益がでない、という事態が起こる可能性があります。

サブリース契約の注意点3：免責期間・支払日

サブリース契約では新規に入居者を募集する期間に免責期間を設定する、退去者がでた際に再免責期間を設けるという契約になっていることがありますが、免責期間中はオーナーへの支払いが免責されるので、収入がなくなることに注意しましょう。

一般的な免責期間は1カ月～3カ月程度と言われています。契約書では免責期間があるかどうか、再免責期間が設定されていないか、免責期間の長さは適切か、支払日についてきちんと確認しておきましょう。

サブリース契約の注意点4：契約キャンセルや解除の条件

サブリース契約では基本的に、借主であるサブリース会社側からは契約解除できるようになっているため、オーナーの要求に対して「それなら契約解除します」という対応をとられるケースがあるので注意しましょう。

物件所有者の側が、借主であるサブリース会社に契約解除させないようにするのは難しいので、「契約解除半年前までに告知する」などの条件をあらかじめつけておくことや、オーナー側からも契約解除できるようにしておきましょう。

サブリース契約のトラブル対策4つ

サブリース契約にまつわるトラブルは非常に多く、「かぼちゃの馬車」や「レオパレス21」など有名な問題も起こっています。確かにサブリース契約では説明不足などからトラブルが起こりやすいのですが、まったくメリットがないという訳でもありません。

ここからは、サブリース契約を結ぶ際に、トラブルを避けるために注意しておきたいポイントについて紹介いたしますので、見ておきましょう。契約は、慎重に結ぶことが大切です。

サブリース契約のトラブル対策1：業者の言葉を鵜呑みにしない

サブリース契約におけるトラブルとしてよく業者の言葉を鵜呑みにして、そのまま契約してしまう人がいるのですが、嘘はついていなくても、言わなくてよいことは教えてくれない業者もいるので鵜呑みにするのはやめましょう。

例えば「〇年間いくら払います」のでお得ですよ、とサブリースを勧めてくるケースはトラブルの元になるでしょう。実際には家賃減額交渉が行われるため、それだけの収入が続かないことを業者側が伝えないことがあるからです。

サブリース契約のトラブル対策2：知らなかったは通用しない

サブリース契約ではたしかにトラブルが多いのですが、トラブルが起こってしまった人はあまり不動産契約について詳しくなかったり、法律がどうなっているのかよく知らなかったことが原因だったりします。

サブリース契約に限らず、契約を交わした後で「そんなことは知らなかった」ということを理由に契約解除することはできません。知らなかったは通用しないので、知らないことや分からないことは、徹底的に調べておきましょう。

サブリース契約のトラブル対策3：契約書の内容や意味を知っておく

サブリース契約でのトラブル対策として有効なのは、しっかりサブリース契約書に書かれている内容を確認してどういう意味をもつ文言なのかを知っておくことです。

契約書が分かりにくければ、国土交通省が作成した「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を使うように求めてもよいでしょう。これは契約書のひな型ですが、サブリース契約によるトラブル防止のために作成されています。渋るようなら、契約について考え直しましょう。

サブリース契約のトラブル対策4：契約書の条件は追記交渉できる

最後のトラブル対策として、相手が出してきた契約書をそのまま受け取る必要はなく、物件所有者であるオーナー側が交渉して文面を加えたり削ったりすることも可能なので、不利にならないよう交渉しましょう。

自分で交渉することが苦手な方の場合は、不動産に強い弁護士に依頼して交渉してもらう、という方法もあります。契約書に不利な内容が書かれていたらそのまま契約せずに、変更してもらえるよう交渉することが重要です。

サブリース契約書の中身と確認事項4つ

サブリース契約を結ぶ際、契約書をきちんと確認しているでしょうか。サブリース契約では本当にさまざまなトラブルがたくさん起こっているため、契約書の内容確認にはとくに気をつけるべきでしょう。

ここでは実際にサブリース契約書でチェックしておくべき内容について、また交渉可能な内容について紹介いたします。契約を結んでからどうにかすることは難しいので、契約書の段階でしっかり確認しておきましょう。

サブリース契約の中身と確認事項1：中途解約権の有無

ここでいう「中途解約権」というのは、物件所有者側、オーナー側からサブリース契約を解約するための権利がきちんと契約書に記載されているかどうか、ということです。

一般的に、貸主であるオーナー側からサブリース契約を解約することは難しいです（できない訳ではありません）。あらかじめ中途解約権を明記しておくこと、契約解除の際に違約金が発生するようになっているかどうかも確認しておきましょう。

サブリース契約の中身と確認事項2：新しい入居者の礼金

一般的なサブリース契約では入居者が支払う礼金はサブリース会社の取り分となっているためオーナーには支払われないのですが、礼金がいくらかオーナーに支払われるよう交渉することも可能でしょう。

サブリース契約では一定の賃料をオーナーに支払うので、礼金などは基本的にサブリース会社に入りオーナーには入りません。オーナーに入るようにするには、契約書にしっかりその趣旨を記載しておくよう交渉する必要があるでしょう。

サブリース契約の中身と確認事項3：賃料の改訂方法の内容

サブリース契約書には、たいてい賃料の改定について記載されていますので、賃料の改定が何年で行われるのか、その間隔について確認しておく必要があるでしょう。

多くの場合は「2年ごとの賃料改定」となっているのですが、ここを「4年ごと」にするよう交渉することで、あらかじめ家賃減額に備えられます。何もせずに業者の言うことだけを信じるのではなく、契約書の内容を細かくチェックしておきましょう。

サブリース契約の中身と確認事項4：賃料額・費用負担分担の詳細

実際にサブリース会社が受け取る賃料の詳細と業者が負担する費用の割合などについても、あらかじめ契約を結ぶ前に契約書で確認しておきたい内容です。

一般的な借り上げ家賃は8割～9割程度と言われているため、これより低い割合であった場合にはサブリース会社側の取り分がかなり多くなっている可能性が高いでしょう。費用分担についてもきちんと取り決めておかないと、思ったよりも支出が増えるといった事態になります。

サブリース契約は正しい知識を持って慎重に行うことが大事

サブリース契約は正しく使えば管理の手間を減らし、安定的な収益を得られる契約です。ただ詳しく内容を確認しなかったりすると、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。

大切なことは、サブリース契約をする際に正しい知識を持って契約書をしっかりと確認し、契約について慎重に進めていくことでしょう。