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不動産投資の利回り最低ラインとは?最低ラインの注意点4つ紹介

2020 10.21

不動産投資の利回りとは?

不動産投資家の方は不動産の利回りの最低ラインについて注意しておきたいところでしょう。本記事では、不動産投資の利回り最低ラインについて紹介していきます。

利回りとは、投資した金額に対して1年当たりの収益割合の平均を出した数字です。

不動産の利回りには、不動産が満室となったときの年間賃料を不動産の価格で割った数字の「表面利回り」と各種管理費や税金等を考慮して計算する「実質利回り」の2つが存在しています。

表面利回り

不動産投資の利回りの1つ目は表面利回りです。表面利回りは「年間家賃収入を物件取得価格で割る」という計算式で割り出されます。

例えば、年150万円の家賃収入がある物件を1,600万円で取得すれば、約9.4%が表面利回りになるということです。

表面利回りの役割は、たくさんある物件を絞り込んでいく始めの目安になるため、広告などで利回りが出ている場合は、表面利回りを表記しているところが多いでしょう。

実質利回り

不動産投資の利回りの2つ目は実質利回りです。実利回りは、収益となる年間家賃収入から諸経費を差し引き、物件取得価格で割ったものです。

前項と同じ物件で年間経費が40万円、諸経費が100万円だとすると、約6.5%が実質利回りになります。

不動産投資の利回り上下

次は、不動産投資の利回り上下について紹介していきます。不動産投資において、表面利回りの平均を見ていくと地域などで大きく差があることがわかります。

都心は低く地方は高い、新築は低く中古は高い、建築構造が頑丈になるにつれ利回りが低くなる、などいくかの要素によって不動産の利回り、その最低ラインは変動する傾向があるでしょう。

それぞれ要因について理解しておくことも不動産投資において大切なポイントになります。

都心は低く地方は高い

不動産投資の表面利回りの数値は、都心では低く、地方では高い傾向にあります。

都心では地価に左右されるため物件の購入価格が大きくなり、物件購入価格にお金を取られることで最終的に利回りが低くなる傾向にあり、逆に地方は物件購入価格が安いため利回りは高くなります。

ただ人口が集まる都心では利回りが低くても需要で補うことが可能です。しかし、人口密度が高く、地方と比べると空室になりにくいので家賃が下がりにくいメリットがあるでしょう。

新築は低く中古は高い

不動産投資の表面利回りの数値は、新築は低く中古は高くなる傾向があります。新築物件の場合、新築物件の販売価格に手数料や利益などが上乗せされていることなどから最初にかかる費用がどうしても高額になるので、その分の利回りは低くなってしまうでしょう。

初期費用がかかる分ただ新築物件は、購入してから当面のメンテナンス費用が中古物件よりも安く済み、収益を得られる年数も長くなります。

建築構造が頑丈になるにつれ利回りが低くなる

不動産投資の利回りは、建築構造が頑丈になるにつれ利回りが低くなる傾向があります。

構造が頑丈になるにつれ、都心・新築ということもあり、物件の販売価格が高くなり、表面利回りもそれに従って低くなります。

建築構造の頑丈さは、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建築構造によって変わり、木造がもっとも利回りが高く、一番利回りが低いのが一番頑丈な構造の鉄筋コンクリート造になります。

不動産投資の利回り最低ラインの注意点4つ

不動産投資の利回り最低ラインにはどのような注意点があるのでしょうか。次は不動産投資の利回り最低ラインの注意点4つについて紹介していきます。

不動産投資の利回り最低ラインの注意点には、利回り最低ラインは10%とは限らない・利回り最低ラインは条件で変化する・投資方針によっても異なる・利回り以外も考慮に入れる、などがあります。

投資に失敗しないよう最低ラインの注意点はしっかりおさえておきましょう。

1:利回り最低ラインは10%とは限らない

不動産投資の利回り最低ラインの1つ目、利回り最低ラインは10%とは限らないということです。

最低利回り10%を基準としている見解を目にすることがありますが、実際、利回り最低ラインは都心か地方か、新築か中古か、構造など、投資する物件によって利回りの水準は大きく変わります。

都心や新築物件で10%の利回りの物件は、よほどの訳あり物件という可能性もあり、10%にこだわる必要はないでしょう。

2:利回り最低ラインは条件で変化する

不動産投資の利回り最低ライン2つ目、利回り最低ラインは条件で変化するということです。

条件とは、投資する不動産を購入する場所、立地、物件の状態です。都心・駅近・中古・新築など不動産にはさまざまな条件があります。

都心

利回り最低ラインは都心の場合、平均利回りが東京都で6%ということもあり、最低ラインは都心では5%が一つの目安になるでしょう。

東京は地方から人が流入してくるため、とても人口が多い都市です。また人口密度も高く、人口世帯数とともに今後も上昇傾向にあります。

利回り的には低めですが、空室のリスクが低く、安定的な家賃収入を得ることができるでしょう。

駅近

駅に近い物件の利回り最低ラインは5%~7%でしょう。基本的に駅に近い物件の販売価格が高くなるので利回りは低くなります。

ただ、どの駅に近いのかによっても物件価格が変わり、利回りも変わるでしょう。

各駅停車しか止まらない駅は、物件価格が安く、利回りが高くなりやすい傾向にありますし、逆に急行が止まる駅や、池袋や新宿などの需要が高く、大都市に近い駅であれば物件価格が高くなり、利回りが低くなる傾向があります。

中古

中古物件の最低利回りは、都心であれば築20年程度で5%、築20~35年であれば6~7%あたりが利益が出る最低ラインといわれています。

購入価格が安い分、利回りが高い傾向にあるのが中古物件で、高めの利回りゆえに投資において一定の人気があります。

ただ、ここでの利回りとは表面利回りであり、一つの目安と考えるべきです。特に中古物件の場合は修繕が必要なケースも多く、実質利回りが4%台になる可能性もあります。

新築

新築の場合の最低表面利回りは、5%で見ておく必要があるでしょう。東京の実質利回りの平均は4%後半といわれているので、最低ラインの実質利回りは3%台が手堅いといわれています。

都心か地方か、駅近の立地か、物件の構造の頑丈さがどうかによっても利回りは変わってきますが、新築であれば基本的に高い利回りは期待できないでしょう。

3:投資方針によっても異なる

不動産投資の利回り最低ライン3つ目は、利回り最低ラインは投資方針によっても異なるということです。

この投資方針とは、運用益か資本利得かという2つの方針の違いです。利回りに対する判断は、運用益か資本利得かという投資方針でも変わってきます。

インカムゲイン

運用益は資産を保有することによって得られる利益のことであり、不動産投資の場合、家賃収入が運用益にあたります。

中・長期にわたって収入を獲得する運用益狙いであれば、利回りが低くても需要がある都心や駅近物件、新築を購入することも一つの投資方法です。

賃貸収入だけの目的であれば、都内の一等地新築で5%、郊外であれば8%以上、中古では10%以上が表面利回りが目安になるでしょう。

キャピタルゲイン

資本利得は、資産(不動産であれば物件)を売買することによる売買差益で得る利益のことです。

短期売却による資本利得狙いであれば、利回りよりも「すぐに買い手に飛びついてもらえるか」という需要を気にするほうが良いでしょう。

4:利回り以外も考慮に入れる

不動産投資の利回り最低ラインの4つ目は、利回り以外も考慮に入れるということです。

不動産投資は、利回りだけを気にする考え方自体が失敗につながりやすいですしょう。不動産投資において、利回りは確かに重要な指標にすぎません。

不動産投資は、入居者がいて成立します。利回り以外にも需要があり、入居したいと思っている人が来るような物件なのか、という点をまず確認しましょう。

利回りが高い物件の注意点

利回りが良い物件、と聞いて利益が沢山でる良い物件だと判断してしまう方も多いのではないでしょうか。しかし、利回りが高いからといってよい物件とは限りません。

最後に、利回りが高い物件の注意点について紹介していきます。利回りが高い物件の注意点には、空室のリスクが高い・建物が老朽化している・部屋の設備が古い・運営がうまくいっていない、などがあります。

空室リスクが高い

利回りが高い物件の注意点に空室のリスクが高いということがあります。ここでいう利回りとは表面利回りであって、表面利回りは満室状態のときに出てくる数字です。空室であれば収益は0になり、ローン返済などでマイナスになってしまうことがあります。

地方都市では事務所のニーズが少なく、事務所用のテナントは空室になるリスクは高いでしょう。空室になる確率が低い部屋の表面利回りを計算しても、物件の収益性を表すことはできません。

建物が老朽化している

建物が老朽化していることも利回りが高い物件の注意点になるでしょう。建物が老朽化している物件は、売値を下げることで表面利回りを高く設定し、買い主を探していることがあります。

安い価格で物件を購入できても、リフォームや設備の新調など、入居者を募集する前に建物の修繕に費用が取られてしまうことがあります。

建物を修繕するだけのお金をかけても収益があがるのか、という点を気にする必要があるでしょう。

部屋の設備が古い

利回りが高い物件の注意点として、部屋の設備が古いという点があります。部屋の設備が古い部屋は、住み心地が悪く入居者がなかなか入らないという空室のリスクを招く恐れがあります。

人気の物件になるには、インターネットが無料、お風呂には追い炊き機能がついていたり、収納スペースがあることなど、住みごこちを考える必要があります。

設備が古い場合はリフォームする必要がでてくるので物件価格が安くても費用がかさみます。

運営がうまくいっていない

利回りが高い物件の注意点に、運営がうまくいっていないということがあります。

利回りが良くても見えない運営費により実質利回りが低下することがあります。運営費は、物件の種別や築年数によってさまざまで、どのくらい運営費がかかるか調査を行っていない業者も多いので注意が必要です。

電気代・水道代と、清掃費・消防設備点検費用がかかり、エレベーターがついている物件は特に電気代や保守点検費用が高いといわれています。

不動産投資の利回りは場合によるので自分の投資スタイルを確認しよう

ここまで、不動産投資の利回りについて見てきましたが、いかがでしたか。不動産投資の利回りは、場合によるため自分の投資スタイルに合うかどうかをまず確認しましょう。

物件の立地、築年数や状態によっても変わってくるので、自分の投資スタイルを確認するためにも、利回りの最低ラインをはじめ不動産投資の知識についてしっかりと学んでおく必要があります。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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