賃貸アパートの解約トラブル！家賃滞納や違約金・敷金問題の対処法3つ

2020 10.21この記事はPRを含みます

賃貸アパートのよくある解約トラブルとは？

会社勤めをしながら資産運用や老後資金を確保する目的で、賃貸アパート経営を検討する人が増えています。家賃収入を得ることができるのは魅力的ですが、そこに潜むリスクも考えなくてはなりません。

賃貸アパートでは、一人の人が同じ部屋を借り続けるというわけではありません。入れ替わりがありますので、賃貸アパートの解約の時にオーナーと住人の間でしばしばトラブルが起きることがあります。

賃貸アパートの解約トラブル4つ

異動が多くなる時期になるとたびたび話題になるのが、賃貸アパートの解約で発生するトラブルです。賃貸アパートの解約トラブルを経験するオーナーは多く、契約書を細かく作成していても、ある一定の割合でトラブルは発生してしまいます。

まずは、どんなトラブルが発生する可能性があるのか、よくある賃貸アパートの解約トラブルについて個別に見ていきましょう。

賃貸アパートの解約トラブル1：家賃滞納

約100軒に1軒ほどの割合で、全国で2ヶ月以上家賃を滞納していると言われています。連絡して家賃の催促をしても支払われず滞納が長期化し、連帯保証人への連絡をしても支払われない場合には、解約・明け渡しの申し入れなど法的手段に出なくてはいけない場合もあります。

家賃を滞納した状態で解約するというトラブルを経験するオーナーも多くいます。家賃滞納のトラブルが起きないようにするには、早めに催促することが必要です。

賃貸アパートの解約トラブル2：違約金

ゼロゼロ物件と言われる敷金・礼金が不要な物件などの賃貸アパートでは、入居から1年または2年を経過していない場合には、賃料1ヶ月分などの違約金が発生するという短期解約違約金を特約に盛り込んでいる場合があります。

この違約金を巡り解約時にトラブルになることもあります。違約金が支払われないと次の入居者を見つかるまで収入を得られないなどオーナーが損をしてしまうことになりますので、注意したいです。

賃貸アパートの解約トラブル3：敷金の返還問題

敷金は、退去費用（原状回復費用）や家賃の滞納したときに備えて、借主からあらかじめ預かっておくものです。賃貸契約での担保の役割を担うのが敷金です。

問題がなければ解約時に敷金が借主に返還されますが、原状回復費用を巡り敷金をいくら返すのかということで、しばしばトラブルが起きており、相談件数も多いという現状があります。

どこからがオーナーの負担で、どこからが入居者の負担なのかを明確にしなくてはいけません。

賃貸アパートの解約トラブル4：解約予告期間

賃貸アパートでは、解約予告期間でトラブルになることもあります。

多くの賃貸物件では、解約予告期間を1ヶ月（2ヶ月や3ヶ月としているところもある）として、解約したい日の1ヶ月前までに解約予告をするか、解約を申し入れた日から1ヶ月分の賃料を支払うことで解約できると決められています。

解約したいと申し入れたら自分が決めた日までの賃料を支払えばいいと思っている人もおり、トラブルになることもあります。

賃貸アパートの解約の家賃滞納の対処法4つ

多くの入居者が滞ることなく家賃を期日までに支払っていますが、中には催促しても支払わない悪質な入居者もいます。

家賃を滞納されることは、たとえ満室を維持していても計画していた収入が得られないということですから、ローン返済にも影響を与えるかもしれないほど死活問題だといえるでしょう。

ここからは、賃貸アパート経営者ができる家賃滞納の対処法を4つ紹介していきます。

賃貸アパートの解約の家賃滞納の対処法1：口座振替を使用する

口座振替を使用して家賃を回収することは、家賃滞納を防ぐことができるだけでなく、効率的に家賃を管理することができます。

滞納者の中には納入期限を忘れていたという人も多くいます。忘れている人は家賃を支払う意思がある人ですから、その人たちからしっかり回収しましょう。

また、口座振替を利用することで、誰が家賃を支払ったかが明確にわかるので、回収作業を素早く行うことができます。

賃貸アパートの解約の家賃滞納の対処法2：家賃保証会社を活用する

家賃滞納の対処法として、家賃保証会社を活用するという方法もあります。賃貸契約をする際、連帯保証人を求めることが可能で、家賃を滞納した場合、連帯保証人に家賃を請求することもあります。

オーナーが督促をしづらかったり、督促しても家賃を支払ってくれなかったりと何かと問題が発生することでしょう。家賃保証会社を活用すると、家賃回収の代行だけでなく、金銭面でのフォローをおこなってもらえます。

賃貸アパートの解約の家賃滞納の対処法3：慎重に審査する

家賃滞納の一番の対処法は、入居する前にその人に家賃を支払うことができる能力があるのかを慎重に審査することです。

審査の基準に満たない入居希望者が現れた場合、空室リスクを避けるために審査基準を緩くして入居させてしまうと家賃滞納のリスクが高まります。

柔軟に審査することは悪いことではありませんし、厳しくする必要もありません。これだけは譲れないという基準を設けるようにするといいでしょう。

賃貸アパートの解約の家賃滞納の対処法4：法的手段を検討する

家賃を滞納した場合、電話による督促や督促状の送付をします。一般的に3ヶ月が経過しても督促に応じない場合、支払いとともに契約解除を予告する催告書を送ります。

催告書にも応じない場合には法的手段に出ます。家賃の支払いと明け渡しを求める、明け渡し訴訟の申立を行います。裁判で明け渡しが決まっても立ち退きするとは限りません。強制執行の申立も検討しましょう。

家賃支払いだけを求める場合、少額訴訟を検討してもよいでしょう。

賃貸アパートの解約の違約金の対処法2つ

やっと決まった入居者が1年未満などの短期間で退去してしまうと、見込んでいた家賃収入が得られないだけでなく、次の入居者を探さなくてはいけないので手続きなど何かと面倒なことが起こってしまいます。

そのために違約金を設けていますが、違約金が発生することに納得しない人もいてトラブルが起こる場合もあります。解約のときに違約金でトラブルが発生しないためにはどうしたらいいのでしょうか。

ここでは、賃貸アパートの解約違約金を対処する方法を2つご紹介します。

賃貸アパートの解約の違約金の対処法1：一般的な違約金は家賃1か月分

短期間で解約されるリスクを考えて、違約金を設定しておくこと自体は問題ないことで、多くの賃貸経営者が取り入れていることです。

一般的な違約金の金額としては、家賃の1カ月分程度に設定しているところが多いです。これは次の入居者を探すまでの期間が1ヶ月程度と捉えているからです。

2ヶ月以上家賃を請求してもいいですが、あまりに高い金額に設定するとトラブルの原因になることや、公序良俗違反で無効になる可能性があるので注意しましょう。

賃貸アパートの解約の違約金の対処法2：契約書に記載し契約時に確認をとる

短期間で解約した場合に違約金が発生することを知らなかったということでトラブルになるケースが多くあります。賃貸アパートの解約の違約金でトラブルにならないためには、契約書に記載し契約時に確認をとることが重要です。

賃貸契約を結ぶときには説明をしなければならないため、契約書に記載するのを忘れたり、記載していても確認し忘れたりすることもありますが、確認してサインをしてもらうようにしましょう。

賃貸アパートの解約の敷金の返還問題の対処法3つ

賃貸アパートの解約のときにトラブルが起きやすいのが、敷金返還です。いつ自分が持っている物件でトラブルが起きるかわかりません。

トラブルはできることなら避けたいものです。ここからは、賃貸アパートの解約で起こる敷金の返還問題への対処法を紹介していきます。

賃貸アパートの解約の敷金の返還問題の対処法1：敷金の価格設定には注意する

敷金は原状回復にかかる費用に充てるためだけに預かるお金ではありません。家賃を滞納したときに備える目的もあります。敷金をどれくらいに設定したらいいのかということが問題になり、価格次第で入居者との間でトラブルも発生してしまいます。

敷金は家賃の1ヶ月分～2ヶ月分に設定している物件が多いです。この金額よりあまりにも高い価格でも低い価格でもトラブルの原因になりますから、適正価格に設定しましょう。

賃貸アパートの解約の敷金の返還問題の対処法2：入居前の写真や動画をとっておく

賃貸アパートでは、自然消耗はオーナー負担、入居者の故意や過失による消耗や傷は入居者負担で原状回復をおこないます。

そのため、どこが入居前の傷でどこが入居中の傷なのかということが問題になります。トラブルを避けるためには、入居前の写真や動画をとっておくようにしましょう。

入居前の写真があれば賃貸アパートを解約するときの立ち合いで、傷の有無を確認するために利用することができます。

賃貸アパートの解約の敷金の返還問題の対処法3：専門家に相談する

敷金の返還問題が起きてしまった場合や、起きそうになった場合には賃貸物件の敷金問題に詳しい専門家に相談することも検討しましょう。

賃貸物件の入居者とオーナーが敷金返還を巡り対立してしまうことはよくあることで、こじれてしまうと裁判ということも考えられます。

こじれて問題が大きくなる前に敷金返還に詳しい専門家に、今の契約や返還条件で問題がないか確認しておくことをおすすめします。

賃貸アパートの解約・トラブルが無料相談できる弁護士サイト2選

賃貸アパートの解約でトラブルが起きてしまった場合、オーナーだけで解決することができればいいですが、なかなかそういうわけにはいかないものです。

賃貸アパートの解約で起こるトラブルに詳しく、中立な立場から判断し、アドバイスをくれるような弁護士などの専門家に相談することを検討する必要があります。

ここからは賃貸の契約で困った時に無料で相談できる弁護士サイトを2つ紹介します。

サイト1：不動産賃貸経営博士

賃貸アパートの解約・トラブルが無料相談できる弁護士サイトに、不動産賃貸経営博士というものがあります。

不動産賃貸経営博士には、「お悩み大家さん」という機能があり、自分が抱える悩みや問題から回答を見つけ出し答えを閲覧がすることができ、場合によっては専門家に相談してアドバイスを受けることもできます。

専門家は弁護士のほか、税理士、司法書士、不動産会社などさまざまです。

サイト2：敷金返還・賃貸契約相談サポート

賃貸アパートの解約・トラブルが相談できる弁護士サイトに、敷金返還・賃貸契約相談サポートがあります。トラブルの解決を依頼する場合、有料になりますが、とりあえず無料で相談するということも可能です。

敷金返還トラブルなど賃貸契約に関して詳しい専門家を探すことができるので、どこに相談したらいいかという悩みを解決することができます。

エリアから検索することもできるので、できるだけ近くで専門家を探しているという人にも便利です。

賃貸アパートの解約トラブルは専門家に任せよう

賃貸アパートの解約トラブルは、自分には無関係と考えていてもいつ降りかかるかわからない問題です。これまで紹介してきた4つの解約トラブルとそれぞれの対処法を参考にしてみましょう。

そのトラブルの中には自分たちだけで解決するのが難しいものもあります。解決が難しそうなトラブルが起きてしまったら、専門家に任せてみてもよいでしょう。