任意売却の流れとは｜任意売却の条件9つと手続きの流れを徹底解説

2020 06.4この記事はPRを含みます

任意売却とは

ローンで物件を購入する場合、完済するまで問題なく返済を続けていくことができる人もいればそうでない人もいるでしょう。

返済途中でローンを支払えなくなった場合、金融機関の合意を得て物件を売却することができる「任意売却」という方法を取ることができます。

任意売却すれば、売却したお金をローンの残債の一部に充てることができます。市場相場とほぼ同価格で売ることができるので、残債を少しでも多く減らすことができるでしょう。

任意売却と競売の違い

住宅ローンを返済中に滞納してしまうと、金融機関から督促状が送られてきます。督促に応じなければ、ローンの残債を一括で返済することを求められるでしょう。一括で返済できなければ、金融機関は強制的に売却し、残債を回収しようとします。

この強制的に物件を売却する行為を競売といい、所有者が認めなくても裁判所が認めれば売却され、オークション形式で購入者が決まります。

市場価格よりも安い金額で売却されることが多いでしょう。

任意売却の条件9つ

任意売却は、希望すればいつでもだれでも利用することができるものではありません。任意売却するためには、いくつか条件があり条件に当てはまる人でないと利用することができません。

任意売却を考える前には条件を理解しておく必要があるでしょう。ここからは、任意売却の9つの条件を紹介していきます。

任意売却の条件1：返済の滞納と期限の利益の喪失

任意売却をするためには、返済を滞納し「期限の利益の喪失」が条件の一つになります。

住宅ローンの返済を滞納してしまうとさまざまな書類が送られてきて、支払いを促されることになるでしょう。返済の滞納が続き、合計で滞納が6ヶ月続いてしまうと金融機関から「期限の利益の喪失」に関する予告書や通知書が届きます。

期限の利益とは、返済は期日までにすればいいというもので、これが喪失するということは、返済期日を待たずに返済を迫られることになります。

任意売却の条件2：銀行等の債権者の合意を得る

「期限の利益の喪失」の通知書が届き、そのままにしてしまうと競売へと進んでいくことになります。しかしここで銀行等の債権者と話し合い、合意を得ることができれば任意売却が可能になります。

任意売却の条件として銀行等の債権者の合意を得ることは重要なことです。

任意売却をしたくても債権を大きく下回る価格でしか売却できない場合には、合意を得ることができないケースもありますので債権者とよく話し合う必要があるでしょう。

任意売却の条件3：税の滞納等で物件が差押さえられていない

固定資産税など税の滞納等で物件が差押えられていないことが任意売却するための条件です。

税金を滞納すると自治体は滞納分を回収するために資産の差押えを行う場合があります。物件が差押えられると差押登記が入り売却することができなくなります。

差押えられていても滞納している税金を全納することで、差押登記を解除することができ任意売却が可能になりますが、いずれにせよ物件が差押えられていないことが条件になります。

任意売却の条件4：売却のための時間が十分に確保されている

任意売却は競売が開始され開札されるまでの限られた時間で、物件の引き渡しまで行わないといけない場合がほとんどです。銀行等により入札以降は任意売却を認めないという場合もあります。

売却のための時間が十分に確保されていることも、不動産を任意売却するための必須条件です。

また任意売却をしてもいつまでも買い手が見つからない場合、競売にかけられてしまうこともあります。いずれにせよ早めに相談することが大切でしょう。

任意売却の条件5：市場価値のある物件である

任意売却まで時間があり、差押えられていない物件であっても市場価値がない物件と判断されると任意売却を認めてもらえないことがあります。

市場価値がない物件は任意売却をしたとしても買い手が付かない可能性があります。買い手が付かなければ債権を回収することはできませんので、任意売却が認められないということです。

任意売却をするためには市場価値があり、買い手が付く物件であるという条件が必須でしょう。

任意売却の条件6：共有者の同意がある

夫婦名義で不動産を所有している場合など共同で所有している場合、どちらか一人が任意売却を希望してもどちらか一人が拒否してしまうと売却することはできません。

任意売却するためには共有者の同意を得ることは重要な条件です。

離婚などでコミュニケーションが取りにくいなど共有者の同意を得ることができないケースもありますので、共有者で事前に話し合う必要があるでしょう。

任意売却の条件7：連帯保証人の同意がある

ローンを組む場合、借り入れの条件として連帯保証人を求められるケースが多くあります。連帯保証人は、債務者と連帯して債務を負担する人で、ローンの返済が滞ったときには返済義務が発生します。

そのため任意売却したいのであれば、連帯保証人の承諾を得ることを条件にする金融機関は多いでしょう。連帯保証人の同意があることも任意売却するための必須条件です。

任意売却の条件8：担保権者全員の同意がある

住宅ローンを借入れる場合、金額が大きくなるので返済が困難になったときに備えて、対象の不動産に抵当権を設定することを求められるのが一般的でしょう。

抵当権は1つの不動産に1つだけという決まりはなく、複数の抵当権を設定することができます。そのため、住宅ローン以外のローンを借入れるときにも抵当権を設定し、複数の抵当権がある場合にはそのすべての同意を得る必要があります。

任意売却の条件9：管理費・修繕積立金の滞納金が少ない

マンションを所有している場合、毎月管理費や修繕積立金がかかってくるでしょう。

管理費や修繕積立金の滞納金がある状態で不動産を売却した場合、滞納金は買い手にそのまま引き継がれてしまいます。そのため、滞納金があると買い手が付きにくくなるでしょう。

任意売却したい場合には、管理費・修繕積立金の滞納金を清算する必要があります。管理費・修繕積立金の滞納金が清算できるぐらい少ないことも任意売却の条件です。

任意売却の流れステップ9

これまでの話で、任意売却するためにはいくつかの条件をクリアしなければならないことがわかったでしょう。売却するための条件がそろったら次に任意売却の流れをつかんでおく必要があります。

流れを掴んでおかないとスムーズに売却を進めることができません。流れを掴んでスムーズに売却するためにここからは、9つの任意売却の流れ・ステップを紹介していきます。

流れを理解してスムーズな任意売却をしましょう。

任意売却の流れステップ1：価格査定

任意売却は市場価格に近い金額で売却し、競売よりも残債を減らすための手段です。対象となる物件がいくらで売却できるかを知るためにまずは価格査定を行いましょう。

適切な価格査定を行うことは、競売までに物件を売却するためにも、売却したあとに残債が必要以上に残ってしまわないようにするためにも大切なことです。

高い金額で売却できることがわかれば、債権者に任意売却をしたいと申し出たとき、抵抗されることは少ないでしょう。

任意売却の流れステップ2：リスケジュールを行う

任意売却の流れの中で、リスケジュールを行うようにしましょう。リスケジュールとは、住宅ローンを最後まで返済することができるように支払い計画を見直すことです。

リスケジュールを行うことで、月々の返済額を軽減させることができれば、任意売却をしなくても完済できる可能性が出てきます。返済期限が延びるので返済総額は増えますが、物件を失わずに済みます。

リスケジュールをして、返済を続けていく道はないかどうかも考えましょう。

任意売却の流れステップ3：住宅ローンの滞納

任意売却は住宅ローンを滞納したときに取ることができる手段です。任意売却の流れ・ステップで滞納したという事実は重要なことです。

任意売却にはタイムリミットがあります。住宅ローンの滞納がはじまったらできるだけ早く金融機関に相談するようにしましょう。

住宅ローンの滞納からおおよそ半年で期限の利益の喪失が起こり、滞納約1年で競売の入札が行われるので、任意売却ができなくなってしまいます。

任意売却の流れステップ4：業者に相談

物件を売却するために不動産業者を選定し相談する必要があります。

任意売却は通常の不動産売却とは違い、債権者との交渉や、不動産の売却額や配当分を決める必要があり、競売がスタートすると法律に関する知識も必要になるでしょう。任意売却に精通している業者を選定し相談することは重要な流れです。

相談に行くときには、不動産の購入書類や債権者からの通知書を持っていくようにしましょう。

任意売却の流れステップ5：不動産会社と媒介契約の締結

任意売却の流れを進めていき、お願いする不動産会社が決まったらその不動産会社と専属専任媒介契約を締結します。

不動産会社と媒介契約を締結したら、任意売却にむけて不動産の調査や債権者との交渉が実際にスタートしていきます。早い段階で媒介契約を締結することで、任意売却の流れ・ステップを滞らせることなく進めることができるでしょう。

任意売却の流れステップ6：債権者の任意売却の合意

任意売却は債権者との合意がなくては、抵当権を抹消することなど売却のために必要な手続きを取ることができません。ですから債権者の任意売却の合意は必要な流れ・ステップです。

債権者の合意が得られずに任意売却を断念せざるを得ないというケースもあるでしょう。実際に交渉を行うのは不動産会社ですが、任意売却の流れを進める前の、できるだけ早いうちから任意売却を検討しているという旨を伝えておくことも大切です。

任意売却の流れステップ7：不動産の販売活動の開始

任意売却の流れ・ステップの中で債権者との合意を得ることができたら不動産の販売活動を開始することができます。

任意売却だからといって特別な流れや売り出し方をするわけではなく、通常の不動産の売り出しの流れと同じようにチラシやインターネットなどで広告を出していくことになります。

買い手を早く見つけたいのであれば、内見など購入を希望する人にはできるだけ協力するようにしましょう。

任意売却の流れステップ8：買受人と売買契約の締結

不動産の販売活動を開始して、買い手が見つかったら売買契約の締結を行います。売買契約の締結は任意売却の流れ・ステップの重要な作業です。

売買契約の締結にはさまざまな書類が必要になります。必要書類が欠けていると売却までの時間が遅れてしまうでしょう。流れを止めずにスムーズに売買契約を締結するためには、必要な書類をあらかじめ準備しておくとよいでしょう。

任意売却の流れステップ9：引き渡し・引越し

任意売却の流れの最後に引き渡しがあります。買受人と売買契約が締結され、残代金の決済が行われると物件を引き渡す義務が発生します。

決済日には物件の引き渡しが完了しなければなりません。引っ越しは決済日の前日がリミットですが、不測の事態に備えて余裕を持って引っ越すようにしましょう。

任意売却を進める流れの中で、引っ越し先を決める作業も合わせてしておくと、スムーズにステップを進めていくことができるでしょう。

任意売却のタイミング

任意売却の流れを理解していてもリミットまでに間に合わせることができなければ売却できません。任意売却の流れと同時にリミットを知り、適切なタイミングで流れを進めていきましょう。

任意売却は債務者に代わって保証会社が住宅ローン残債を一括返済する代位弁済が行われてから競売の開札が行われるまでです。開札が行われる前日までに物件の引き渡しを完了させる必要があります。

任意売却の流れから逆算してスケジュールを組んでおきましょう。

任意売却の流れを把握しスムーズに行おう

ローンを滞納して督促状が届いてしまうと焦ってしまいます。どうしたらいいのかわからなくなり、そのままにしてしまうと競売にかけられてしまう最悪な事態に陥ることも考えられます。

その前にできるだけ残債を減らすことができるように任意売却を検討しましょう。

任意売却にはリミットがありますので、任意売却の流れを把握しスムーズに行えるようにしましょう。