投資用マンション建て替えの6つのステップと立ち退きの4つのポイントは？

2020 10.21この記事はPRを含みます

マンションの立ち退き要求には正当事由が必要

まずマンションの立ち退きにはこの「正当事由」がなければならず、逆に言うと正当事由がなければ立ち退きを要求することができないケースも目立ってきます。この立ち退きの正当事由はもちろん、貸主が入居者に対して提示する理由のことです。

正当事由になるものは、建物の老朽化による建て替えなどがあげられます。

主な正当事由

マンションの建て替え時などの立ち退き事由は以下のようにあげられます。マンションの老朽化などの建物に関する事情、家族が増えるなどの利用状況など、建物の利用状況や現況による事由などがあります。

立ち退き料にしても、正当事由があるのとないのとでは金額に大きな差異が出る事になります。建て替え時や立ち退き時には第三者に納得してもらえる事由を用意しましょう。

マンション建て替えのための6つのステップ

さてここからは、マンションの建て替え時に必要とされる手続きのステップを6つの項目から確認し、できるだけスムーズに建て替えと立ち退きを完了させましょう。

マンションの建て替えが検討されるのは、マンションの老朽化や、運営方針が変わった場合、また外壁塗装・鉄部塗装・屋上防水工事などの施工が必要な時などとなるでしょう。

ステップ1：建て替え後の収支プランを知る

まず建て替え後の収支プランについてですが、マンションは建て替えによって収益性に大きく変動が出てくることもあるため、建て替え後でも十分な収益を確保できるよう配慮しておくことが必要になります。

「収益最大化プラン」などを企図した不動産投資の理想では、マンション投資・管理をする上でも「土地情報」「リフォーム料金」「集客プラン」などを再度見直し、将来性を充実させることが大切です。

ステップ2：新規の入居をストップする

次にマンションへの入居の応募を一時的にストップしておかなければなりません。これは当然のことになりますが、マンションの建て替え後まで入居案内をストップし、その間は貯蓄のみで賄うことになるため、十分な資金も必要です。

つまり、それまでの収益の蓄えが大事ということになり、新規居住者の応募をストップしてもリフォームプランニングや建て替えプランを進められる配慮をしましょう。

ステップ3：立ち退きの手続きをスタートする

新規入居をストップさせる時期に同じく、立ち退きもスタートさせることになります。それまでの立ち退き準備とマンション建て替えに関する知識をしっかり身に着けた上で、これらの手続きに臨むようにしましょう。

立ち退きに関しては、立ち退きを要求された入居者の反応がわからないという事情があるため、入居者各自の生活状況や、今後の生活プランに関する情報収集をしておき、借地借家法の基礎知識を会得しておきましょう。

ステップ4：設計プラン決定後に工事費用を確定する

立ち退き手続きが完了するまでに多少なりとも期間が空くことになるため、その間にできるだけ建て替え施工に必要なプランを検討しておきましょう。プランが決まったら工事費を見積もっておき、請負契約を締結する手続きが必要になります。

新築マンションの場合は、オートロックシステムなどのセキュリティサポートを強化することが勧められ、エレベーター設置などの居住環境の充実なども図ることができます。

ステップ5：解体・新築工事を依頼する

マンションの建て替えに必要な準備が整った時点で、解体工事・新築工事を業者に依頼します。この時点では立ち退きに関する手続きは完全に終えておく必要があります。解体工事については専門業者が就きますが、新築施工向けの業者も請け負ってくれます。

情報収集を円滑にしておき、具体的に効率の良い方法を想定しておくことが必要です。解体工事前には、依頼主と解体工事会社で近隣に工事着工の挨拶をしておきましょう。

ステップ6：マンションの管理方式を決定する

着工から竣工までの間に、マンションの管理方式を決定しておく必要があります。基本的にこの管理方式には「管理委託」、「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」などの3つの種類が当てられます。

管理委託の場合は管理業者に依頼し、パススルー型サブリースでは一棟は管理会社に賃貸し、各部屋は管理会社と入居者が転貸します。家賃保証型サブリースでは入居状況とは無関係に賃料が固定される方式です。

マンションの立ち退き要求の4つのポイント

さてここからは、マンションの立ち退きの手続きに関する4つのポイントを具体的にご紹介していきます。

立ち退きというのは、それまでの入居者の利用状況を一変してしまう手続きとなるため、まず立ち退き説得のための十分な期間を設けておく必要があります。さらに入居者への説明をして納得してもらい、立ち退き料の支払いの用意が必須となります。

ポイント1：立ち退き交渉のために十分な期間を設ける

入居者にとってはそれまでの生活環境が、がらりと変わる手続きとなるため貸主は入居者の次の移転先が決まるまでや、それに見合う準備が整うまでなど、十分な期間をあらかじめ設けることが課されます。

いきなり「立ち退き」を迫られても実現しないことが多いため、この期間を設けることによって立ち退きそのものがスムーズにいき、貸主にとっても建て替えの竣工までがスムーズに進むことになります。

ポイント2：入居者に丁寧な説明を心掛ける

入居者に対する丁寧な立ち退きの説明が必要になりますが、この場合でも入居者からの納得が確実に得られることにポイントがあります。入居者側が納得しないままでは立ち退きを迫ることはできず、したがって建て替えのプランニングも進まないことになります。

しっかりと説明し納得してもらうために、先述しました正当事由が必要になります。その事由をあらかじめ着々と用意しておき、立ち退きプランを立てましょう。

ポイント3：立ち退き料を支払う

立ち退き料とは「貸主から入居者に対して支払われる料金」のことで、一般的には1戸当たりで「50万円から80万円前後」の料金が必要とされています。

この場合でも、立ち退きに関する説明がきちんとできていなければ、入居者との間にトラブルが起きやすくなり、その際に立ち退き料が100万円以上に釣りあがってしまうこともあるので留意しましょう。予算としては400万円から500万円程度の見込みが必要です。

ポイント4：引越し先の斡旋をする

基本的に先述の立ち退き料を支払う時点において、入居者に対する「引っ越し代がプラスアルファ」で支払われるケースが多くなってきています。

次の居住先をある程度でも決めておかなければ入居者も納得しないため、その点をスムーズに完了する必要があります。

引っ越し費用を合わせて100万円前後を見積もっておくと十分となり、少なくとも50万円以上の料金は見積もりましょう。引っ越し業者の斡旋も当然必要となります。

建て替えの3つのメリット

さてここでは、建て替えのメリットについて3つの側面から確認しておきましょう。建て替えすることの目的は、老朽化したマンションの外観・内装の改築によってさらに家賃を引き上げることができるなど、将来のビジョンにもつながります。

さらには資金繰りなどの面で融資条件が充実することにより、その後のリフォームプランニングなども円滑に進められます。新築改築することで修繕費も抑えられます。

建て替えのメリット1：家賃をあげる事ができる

マンションやアパートは経年によって確実に老朽化していきます。老朽化した物件は家賃を下げなければ入居者が見つからないケースも多く、トータルの収益にが下がってしまうことがあります。

そこで建て替えすることにより、マンションの居住条件・環境が一気に改善されることになり、家賃設定にしても新築同然の形で設定でき、収益が上がります。

建て替えのメリット2：融資条件がよくなる

集客率が上がれば今後の収益の見通しもよくなり、そのため提携金融業者からの融資条件もよくなります。融資する場合には、必ずその企業なり個人経営者なりの将来性の見込み・担保の確保率が必須条件となるため、この場合もビジネスの安定による利点となります。

融資条件が良くなれば今後のリフォームプランや集客に関する宣伝費用も賄いやすくなり、ここでもトータルの収益が見込めるようになります。

建て替えのメリット3：修繕費をおさえる事ができる

これはマンションそのものの状態と、マンション周辺の環境や条件にもよります。建て替えすることによって設備・備品なども一新されることになるため、結果的には「定期的な修繕・間隔の狭い修繕の機会」を減らすことができ、修繕費を抑えることができます。

ずっと古い設備環境のままでは、いくら部分的に新しい備品を購入したところで他の部位が破損することもあり、また収益も低く、経営が苦しくなるケースが多いです。

不動産投資用マンションの建て替えのためにスムーズな立ち退き手続きを行おう

いかがでしたか、今回は「投資用マンション建て替えの6つのステップ」と、それに関する詳細情報をご紹介しました。

投資用マンションの建て替えをスムーズに完了させる為には、入居者の利用状況の確認を踏まえ、入居者の立ち退きも円滑にする必要があります。

マンションの建て替えや立ち退き方法をしっかり把握し、少しでも効率的な手続きを進めることは、マンション管理の継続的な運営・収益の確保に直結することになります。