中古一戸建てに投資をしよう！メリット4つや投資物件を選ぶポイント
2020 10.21この記事はPRを含みます
一戸建て投資とは？
サラリーマン大家さんに人気がある中古一戸建て投資は、中古の一戸建て住宅を安く購入し、ファミリーなどに貸し出すことで毎月の家賃収入を得る投資手法です。
中古一戸建て投資のどのような点が魅力で、どのような点に気をつけたほうがよいのか、中古一戸建て投資のメリット・デメリットについて解説します。これから、中古一戸建て投資を検討される方は参考にしてください。
アパート投資との違い
一戸建て投資とアパート投資の違いは、アパート投資が1棟投資であるのに対し、一戸建て投資は文字通り、1軒ごとの投資であることです。
アパート1棟投資のメリットは、すべての部屋が空室になり、家賃収入がゼロになる可能性が低い点です。
一戸建て投資も、物件数を増やしていくことで、家賃収入がゼロになる空室リスクを抑えることは可能です。しかし、物件が離れた場所にあると、管理に関わる時間やコストが膨らむことがあります。
区分マンション投資との違い
一戸建て投資と区分マンション投資では、建物の管理について違いがあります。区分マンション投資では、大家は専有部分の管理のみ行えばよいのですが、一戸建て投資では共用部分を含む建物全体の設備の管理が必要です。
また、建物のリフォームについても、区分マンションは専有部分のみであるのに対し、一戸建て投資は、建物や設備全体のリフォームが必要です。反面、一戸建て投資はリフォームの自由度が高いのがメリットともいわれます。
中古一戸建てに投資するメリット4つ
中古一戸建て物件への投資には、アパート一棟投資や区分マンション投資にはない魅力があります。
中古一戸建てへの投資メリットはさまざまですが、特にメリットが大きいとされる4点、「投資額」「利回りの高さ」「需要の多様性」「メンテナンスのしやすさ」についてそれぞれ解説します。
メリット1：少ない金額で始めることができる
中古一戸建て物件は、地域によっては300万円程度の物件もあるため、比較的少額から不動産投資を始めることができる点がメリットです。
特に、都市部は土地価格が高いため、一戸建てを安く購入するのは難しいかもしれませんが、地方では駅から遠い物件や、築年数が経っている物件などは、安く購入できる可能性があります。
これから大家業をはじめる方など、小規模な投資からスタートしたいという方におすすめの投資方法といえるでしょう。
メリット2：利回りが高くなる傾向にある
不動産投資で重視されるのは利回りですが、中古一戸建て投資は、物件を安く購入できるため、利回りが高くなる傾向にあります。
中古一戸建て投資の利回りが高くなる理由は3つあります。
1つめは、物件自体の価格が安いことです。2つめは、戸建て住宅はファミリー層に人気ですが、物件数自体が少ないため、家賃を高めに設定が可能な点です。3つめは、区分マンションのような管理組合費や修繕積立金といった、固定費の支出がないことが挙げられます。
メリット3：幅広い需要がある
戸建て住宅は、近所への騒音を気にする小さなお子さんのいるファミリー層に人気がありますが、ほかにもさまざまな理由で需要があります。
例えば、犬や猫などのペットと一緒に暮らしたい方、家庭菜園をする庭がほしい方、楽器の演奏ができる環境のほしい方などさまざまでしょう。
また、地方は車社会ですので一家で複数台の車を所有することも珍しくありません。庭先に車を止められる、一戸建て住宅の賃貸ニーズは高いといえます。
メリット4：掃除やメンテナンスなどの管理がしやすい
中古一戸建て住宅の管理は、マンションのように共用部分の掃除・メンテナンスがなく、原則敷地内は入居者が管理するため、大家の負担は少ないといえるでしょう。
入居者がよい方だと、きれいに使ってくれる可能性が高く、ほとんど手間がかかりません。
また、リノベーションも大家が好きなようにできる点も、マンション投資にはない中古一戸建て物件投資のメリットといえます。
中古一戸建てに投資するデメリット4つ
中古一戸建て投資には、メリットだけでなく、もちろんデメリットもあります。
物件を購入してしまってから気付いたのでは、手遅れになってしまうかもしれません。中古一戸建て物件への投資を検討する際には、デメリットもしっかり把握し、デメリットによるリスクを回避できるよう対策を打つ必要があります。
中古一戸建て物件へ投資する際に、押さえていてもらいたい4つのデメリットを紹介します。
デメリット1：空室率が高くなる可能性
アパートの1棟投資であれば、全室が一度に空室となることは珍しいですが、中古一戸建て投資で1件しか物件を持っていなければ、家賃収入がゼロになってしまう可能性があります。
しかも、家賃収入がゼロであっても固定資産税などの固定費はかかるので、不動産投資は赤字経営になってしまいます。
また、空室リスクを回避するために、設備を新しくしたり、リフォームしたりするなどの対策に追加費用がかかることもあるので注意が必要です。
デメリット2：修繕費がかかる場合も
中古住宅は、一般的に設備が老朽化した場合のメンテナンスを大家が行います。特に、屋根や外壁のメンテナンスは重要で、万が一雨漏りなどが発生してしまうと、多額の修繕費用が必要となるかもしれません。
水漏れで家財が水浸しになってしまった際の補償や、一時的にホテル住まいをしてもらった際の宿泊費などを負担する可能性もあります。そうなると、家賃収入による利益がなくなってしまうので、老朽化した建物には注意してください。
デメリット3：物件数の少なさ
中古一戸建て投資のデメリットのひとつに、物件自体の少なさが挙げられます。物件自体が少ないということは、不動産投資の面から見ると、よい物件に巡り会うチャンスも少ないということになります。
大家の立場で考えると、物件の少なさは需要と供給のバランスから高めの家賃設定につながります。しかし、安易に中途半端な物件を購入してしまうと、空室リスクや想定以上の修繕費の支払いに悩むことになる可能性もあるので注意してください。
デメリット4：融資を受けにくい
木造戸建の法定耐用年数は22年ですので、基本的に金融機関は、築年数が古い中古一戸建て物件には融資してくれないことが多いでしょう。
そこでおすすめなのは、上限4,800万円まで融資可能な政府系の日本政策金融公庫です。政策金融公庫は、物件の担保価値が低くても、事業計画や返済計画がしっかりしていれば融資してくれる可能性があります。
中古一戸建て投資をする方は選択肢のひとつにしてみてはいかがでしょうか。
投資用の中古一戸建てを選ぶ際のポイント5つ
中古一戸建て投資のメリット・デメリットについて見てきましたので、次に、中古一戸建て投資で物件を選ぶ際に押さえてもらいたいポイントを5つ紹介します。
5つのポイントをチェックしながらインターネットで物件検索をしてみると、不動産探しの実践になるので、試してみてください。
ポイント1：設備に古いところはないかの確認
水廻りや給湯などの設備は、入居者が部屋選びをする際に重要なポイントとなります。
キッチン・浴室・トイレなどの設備があまりにも古い場合は、リフォームが必要となることもあるので、設備に古いところがないかのチェックは重要でしょう。
入居者の目線で住みたいと思える物件か、どこが改善されれば住みたいと思えるか、考えてみるとよいのではないでしょうか。
ポイント2：築年数
一般的な建物の経済耐用年数を50年とすると、築年数をチェックすることで、あと何年賃貸収入を得られるか算出が可能です。また、築年数が古い場合は、耐震基準を満たしているかも確認した方がよいでしょう。
築年数は新しい方がよいですが、新しい物件は価格が高いため、利回りが低くなる可能性があります。シミュレーションをして、バランスのよい物件を選ぶのがポイントです。
ポイント3：リノベーションのしやすさ
中古一戸建て住宅は、間取りが古く使いづらいケースも少なくありません。
賃貸物件探しをしている人にとって魅力的な物件となるよう、バリアフリー化や、現代的な間取りにすることも想定し、リノベーションしやすい物件を選ぶことがおすすめでしょう。
ポイント4：立地条件の良さ
不動産投資の利回りを高めようと、立地を気にせずとにかく安い物件を選んでしまうと、いつまでも入居者が決まらない空室リスクにつながってしまうかもしれません。
立地条件で押さえてほしいのは、病院や商業施設の充実度、小中学校の学区などです。
戸建て物件の入居者は、車での移動も多いため、マンションのように駅からの距離の優先度はあまり高くないでしょう。お子さんのいるファミリーにとって、住みやすい環境であるかどうかがポイントとなります。
ポイント5：住民を想定できるか
中古一戸建て物件は、アパートやマンションと比べて、それぞれの物件の個性が強いため、その物件にあった人が住んでくれると、長期間入居してくれる可能性が高まります。
物件の立地や間取りから、何人家族が住みやすいか、保育園の送り迎えはしやすいか、小中学校への通学の便はよいか、家族で週末を過ごす公園などの施設は充実しているかなど、住民を想定しておくとよいでしょう。
中古一戸建てに投資する際の注意点
最後に、中古一戸建てへの投資を本格的に考えるとき、特に注意してもらいたい2点を紹介します。
毎月の家賃収入はもちろんですが、将来的に物件を売却しようとしたときの物件の価値に関わることもあります。
先ほど紹介した、中古一戸建て投資の4つのデメリットと併せて理解し、物件購入後に「失敗した」とならないようにしましょう。
営業担当者に任せっきりにしない
中古一戸建て投資に関わらず、すべての投資に共通していえることですが、営業担当者に任せっきりにせず、自分でも実際に現地へ行って物件を見るなど、自分の足と知識を総動員して物件探しをしましょう。
特に中古一戸建て物件は、物件ごとに異なる点が多いです。営業担当者の知識や経験を頼りにしつつ、どのようなリフォームをして、どのような人に、どのくらいの価格で借りてもらえるかなど、自分の経験からも判断するようにするのがベターです。
近所トラブルのために私道持分を確認する
中古一戸建て住宅に私道が接している場合、私道持分についても確認しておく必要があります。
私道を利用するためには、私道の持分を売主から取得するか、私道の所有者全員から「私道通行許可」や「掘削同意」を得る必要があるため、トラブルになることもあります。
私道持分の取得や利用に関する同意を得られない場合は、売買契約を無効とできるよう、契約書に追加しておくこともひとつの手段です。
中古一戸建てのメリットやデメリットを知り投資を検討しよう！
中古一戸建て投資は、うまくいくと大きな利回りを期待できる、不動産投資初心者にも魅力的な投資だといえるでしょう。
しかし、デメリットを理解し、物件購入時にリスク回避できるような物件を選んでおかないと、想定外の出費が出てしまうこともあり、想定通りの家賃収入を得られなくなるかもしれません。
中古一戸建て物件のメリットとデメリットを理解し、大きな利回りを期待できる中古一戸建て物件への投資を検討しましょう。
