不動産投資におけるレバレッジとは？メリット4つやデメリット3つを紹介！
2020 06.29この記事はPRを含みます
不動産投資におけるレバレッジとは
一般的に、不動産投資には「レバレッジ」が使えると言われていますが、これは不動産投資には「不動産投資ローン」が使えるということを表します。
「レバレッジ」のそもそもの意味は、「てこの原理」で「小さな力で大きな物を動かす」ということです。
つまり、不動産投資では投資ローンが使えることで、自己資金が少なくても大きな額の投資が可能になるというわけです。
不動産投資におけるレバレッジのメリット4つ
不動産投資では、多額の融資を受けて高いレバレッジを利用することが可能ですが、なぜ金融機関からそんなに多額の融資を受けられるのでしょうか。
その理由は、不動産投資ローンの担保となるのが「不動産そのもの」だからです。「投資対象の不動産を担保にできる」ということも、レバレッジのメリットと言えるでしょう。
ここからは、レバレッジが使える不動産投資をする、主なメリット4つについて詳しくご紹介していきます。
メリット1：他人資本で収益を上げることができる
1つ目の不動産投資におけるレバレッジ活用のメリットは、自分のお金をあまり用意できなくても、融資してくれる金融機関のお金を使って収益を上げられることです。
投資用ローンを活用することで、購入時のほとんどの資金を金融機関からの融資で賄うことができます。
また、ローンの返済についても投資した不動産物件からの家賃収入などの収益で賄うことが可能といわれています。
メリット2：高額物件でも購入できる
2つ目のメリットは、資金が足りなくて本来は購入できないような高額物件でも、購入が可能になることでしょう。これは、不動産投資におけるレバレッジのメリットと言えます。
自己資金が少なくても、レバレッジ効果で高額物件を所有できる可能性があるということです。
メリット3：あきらめたりタイミングを逃さなくていい
3つ目のメリットは、レバレッジがある不動産投資には、投資を諦めたりタイミングを逃したりするようなことがないということでしょう。
投資をしたくても、資金がなくて諦めることがあるでしょう。しかし、不動産投資にはレバレッジがあるため、少額の資金でも投資を始めることができ、諦める必要がありません。
レバレッジがあれば、自己資金が少なくても挑戦できるため、投資のタイミングを逃すということもないでしょう。
メリット4：手元に現金を残しておける
4つ目のメリットは、レバレッジがあることで自己資金すべてを投資につぎこむ必要はなく、ある程度手元に現金を残しておくことが可能なことです。
人生では、病気やケガで収入が断たれるような、万が一の事態がいつ起こるか分かりません。全財産を投資につぎこんでしまうのは、リスクが高過ぎます。
万が一に備えて、ある程度は手元に現金を残しておきたいという方にとって、レバレッジがきく不動産投資は魅力的でしょう。
不動産投資におけるレバレッジのデメリット3つ
ここまで、不動産投資におけるレバレッジのメリットに注目してご紹介してきました。これだけ見ると、レバレッジにはメリットばかりのように見えますが、実はそれなりにデメリットも存在しています。
不動産投資のリスクについて知っておくためにも、レバレッジにどんなデメリットがあるのか、把握しておきましょう。
以下に、不動産投資におけるレバレッジのデメリット3つをご紹介していきますので、ぜひ参考にして下さい。
デメリット1：損失によって借金を返せなくなる可能性
不動産投資のレバレッジの1つ目のデメリットは、投資ローンなので、実際には借金であることです。投資が上手く行かなくなれば、さらに借金を抱えてしまう可能性があります。
投資が上手くいっているうちは返済も行え、問題ありません。
しかし、空室が続いたり、天災や自然災害で収益が落ち込んだりした場合、収益は発生しないのにレバレッジによって元からある借金が返せなくなってしまいます。
デメリット2：金利上昇のリスク
2つ目の不動産投資のレバレッジのデメリットは、金利が上昇すると、支払う必要のある利息額が増えるということです。
不動産投資にレバレッジ効果を得るため投資ローンを利用した場合には、利息を毎月支払っていく必要があります。
金利が数％上昇するだけでも、レバレッジにより多額の借入金が発生している不動産投資では大ダメージです。
デメリット3：逆レバレッジが起こるリスク
「逆レバレッジ」とは、投資を開始した当初の想定が甘く、「レバレッジを活用するよりも自己資金のみで投資を行っていた時の方が利益が多かった」というような状態を言います。
不動産は年月とともに経年劣化しますし、築年数が経つごとに物件としての人気も収益性も下がっていきます。
やがて、当初想定していた収益性を下回ったり、金利の上昇により収益よりも利息支払い額の方が多くなる、逆レバレッジが起こるリスクがあります。
不動産投資のレバレッジ効果をさらに活かす方法
ここまで、メリットとデメリットの双方を見て来ましたが、デメリットがあるとしても、やはり不動産投資にレバレッジを活用することのメリットは大きいと言えるでしょう。
ここからは、不動産投資でレバレッジ効果を活かすにはどうしたらよいのか、活用方法を見ていきましょう。
不動産投資を考えている人は、ぜひ参考にして下さい。
あえて融資してもらう
不動産投資でレバレッジ効果を活かすには、デメリットがあることを承知の上で、あえて融資をしてもらい、多額の投資を行うことが必要です。
たとえば、自己資金が200万円の場合、自己資金のみでの投資はリスクが少ないかわりに、リターンも少ないです。
こんな場合こそ、レバレッジを活用して資産運用の規模を上げ、投資で得られる収益を増やしていきましょう。
購入物件の選定
物件購入時の選定の仕方には、十分気をつけましょう。たとえば、「自己資金では手が出ないけれど収益性の高い高額物件を購入する」などの方法が良いのではないでしょうか。
想定したよりも収益性が下がってしまえば、逆レバレッジが起こるリスクが高まります。
収益性が下がりにくく、レバレッジがなければ手が出ないような物件を選ぶことができれば、レバレッジの恩恵を受けることができるでしょう。
不動産投資を成功させるポイント3つ
ここでは、不動産投資を成功させるためにはどんなポイントに気をつければよいのか、3つのポイントを紹介します。不動産投資を始めるにあたって、失敗することを念頭に始める人など、まずいません。
それでも、成功する人と失敗してしまう人が出てくるのはなぜでしょうか。
不動産投資に失敗しないために、ここから紹介する「不動産投資で成功させるために押さえておきたいポイント」を見ておきましょう。
ポイント1：無理な冒険はしない
不動産投資ではレバレッジを活かすことが成功のポイントですが、大切なことは「無理な冒険はしない、リスクの高い投資はしない」ということです。
レバレッジの恩恵を最大限に受けるため、あるいは自己資金が少ないために、レバレッジの高い物件を選ぶことがありますが、それでは、たとえ収入が増えても同時に支出も増えてしまいます。
自己資金の割合を増やしてキャッシュフローを増やし、冒険しないことで投資を安定させましょう。
ポイント2：シミュレーションや計画は念入りに行う
実際に不動産投資をした場合に、将来的にどの程度の収益が得られるのかを予測するシミュレーションは念入りに行っておきましょう。
収益である家賃の相場について、あまりに甘い想定をしていると、実際には収益が下がって逆レバレッジになるというリスクが高まります。
シミュレーションをする時は、周辺のエリアから同じような物件で、築年数が古い物件の家賃相場などを参考にして行ってみましょう。
ポイント3：最終的に自分で判断する
不動産投資を成功させるために重要なのは、自分の頭で考え、自分の目で確かめて、自分自身で決断して行うということです。
「この物件が儲かると言われたから」という理由で判断するのではなく、自分でシミュレーションしてみてその根拠を確認し、納得できたら投資するようにします。
自分できちんとリスクの可能性についても考え、それに対する想定もしておけば、万が一のことがあっても安心でしょう。
不動産投資のレバレッジについて理解しよう！
ここまで見て来たように、不動産投資のレバレッジには「自己資金が少なくても投資を始められる」、「収益を増やせる」などのメリットがありますが、「逆レバレッジ」のリスクがあるなど、デメリットもあります。
しかし、レバレッジは大きな資産運用をするチャンスであることには違いありません。不動産投資をするならば、レバレッジについて理解を深め、効果的に活かして行きましょう。
