新築アパートの利回りとは？高利回りを出す方法3つや注意点について解説！
2020 10.21この記事はPRを含みます
新築アパートの利回りの考え方とは？
希望する利回りを自分で明確にしてから、実現可能な新築アパートを探しましょう。
中古アパートは現状の家賃収入をもとに、利回りが決まります。収入部分の家賃を上げにくいので、物件購入価格を下げるだけしかできません。一方の新築アパートは、物件を建設したり購入する前に理想の条件に見合ったものを捜せるからです。
土地の購入費用が安く家賃相場の高い場所を見つけると、自分の希望する利回りが可能になりやすいです。
希望する利回りを決定する
利回りとは収益のことです。しかし、単純に物件の購入価格に対する家賃収入だけで考えるのではなく、支払いも考慮します。
固定資産税や損害保険料、修繕積立金、管理委託費、不動産会社への支払いは毎年必要になるので、それを含めた希望の利回りを算出しましょう。
利回り計算では満室を想定します。近隣の家賃相場を考慮して、毎月の経費や借入金返済額を確保できる現実的な利回りを決定します。
家賃が高く土地が安いエリアを調査
新築アパートで、土地が安く家賃収入が高いエリアの調査は、ネットを活用すると簡単にできます。
高利回りのためには購入費用を抑えることが条件です。新築費用は大差なく、土地代が高くなれば購入費用全体を押し上げます。従って立地条件の良い都会より土地代の安い地方都市を狙います。
人口減少により入居率が下がる可能性もありますが、政令指定都市の駅や大学近くでは一定の需要があるエリアです。
希望の利回りに合うかを検証する
調査して物件を見つけたら、賃貸にかかる経費や家賃相場を当てはめて利回りを計算します。
経費はおおまかに全体の20%と考えられます。家賃相場から算出した家賃収入から相当額の経費を引き、これを購入金額で割り、算出された金額が利回りで、希望した数値と比較します。
新築アパートは、事前に土地の安いエリアで家賃相場を調査することができ、購入前に希望の利回りに合うかを検証することができます。
新築アパート投資で高い利回りを出す方法3つ
新築アパートの購入費用を抑える以外に、融資の返済を工夫して利回りを確保できます。
融資の毎月の返済額を減らすために、ローンの返済期間を長く設定します。また、ローンに対する金利を低くして、返済総額を抑えます。そして、家賃収入から返済に回す割合をできるだけ低くなるようにします。
融資の返済額を抑えると、投資での高い利回りを確保できるだけでなく、空室による家賃収入の減額をカバーできるメリットもあります。
高い利回りを出す方法1：ローンの返済額を抑える
金融機関にもよりますが、新築アパートは法定耐用年数以上の長期融資が設定できます。返済期間を長くして、毎月の返済額を減額できます。
また、登録免許税や司法書士報酬、損害保険料、ローンの事務手数料や保険料など購入時に支払う経費も必要です。加えて返済の頭金や家賃収入が見込めない期間の返済部分合計で、アパート購入費用の5%から10%を自己資金で準備する必要性が出てくる場合があります。
自己資金を十分に準備すると、ローンの減額もできます。
高い利回りを出す方法2：低金利で融資する
新築アパートの融資は、30年以上の返済になることもあるので金利をできるだけ低く抑えます。
借入時の金利を抑える以外に、返済途中で繰り上げ返済による減額もできます。返済期間を変更せず毎月の返済額を減らす方法と、返済金額を変更せずに返済期間を短縮する方法があります。どちらもローンの金額は変わりませんが、利息部分が少なくなります。
繰り上げ返済は、金利を抑えると同時に融資先の信頼も得られますが、事前に相談します。
高い利回りを出す方法3：返済比率の割合を小さくする
家賃収入から返済に回す返済率を小さくすると、高い利回りと同時に安定したアパート経営ができます。
返済額を家賃収入で割った返済比率は、新築アパートは50%が目安です。返済の残りは必要経費の支払いだけでなく、補修やメンテナンスのためにプールします。また、空室があれば家賃収入は減少し、収入が確保できません。この他、金利が変動した場合に経営を圧迫する可能性もあります。
返済比率は購入後も、注意し続けます。
新築アパート投資や土地値の低い物件投資が儲からない理由5つ
家賃は、新築アパートで購入した時が最高額で、経年によって下がっていきます。満室にするために広告費や不動産業者への支払いが新築時より増えていきます。
また、新築から10年経過するとリフォーム工事や修繕費も必要になります。固定資産税や火損害保険料など固定費はかかり続け、土地値が低いと資産価値も低くなってしまいます。
想定した利回りを維持できなくなり、儲からなくなってしまうと返済もできなくなってしまいます。
理由1：フルローンで長期融資を受けている場合
新築アパートのフルローン返済は、利息部分だけが経費として計上され、元本部分は支払っても税金の控除の対象になりません。
自己資金を多く準備してローンを少なく押さえると、家賃収入を手元に残せます。しかし、自己資金なしのフルローンで長期融資を受けると返済比率が高くなります。一定の固定費はもちろん、空室時の収入減や突然の修繕費などリスクに対応できません。
購入前に想定した利回りを簡単に下回る危険性があります。
理由2：市場全体の融資姿勢の冷え込み
国土交通省発表の新設住宅着工戸数は、平成30年は総戸数で前年比2年連続の減少で、特に貸家は7年ぶりの減少になりました。
不動産を投資と考え経営より保有する資産と捉える人に、低金利を反映して不動産融資に積極的だった金融機関が、不正融資問題で審査を厳格にしたこと、住宅の供給過剰に対する金融引き締めが原因です。
土地価の安い新築アパートは、不動産融資の厳格化で資産価値が低く評価され転売もできなくなります。
理由3：毎月ローン返済がある
アパートが満室の場合でも、家賃収入は下がり続けますが、毎月ローンの返済があるので、実質収入が減り続けます。
低金利で始めた新築アパートでも、ローンの金利が上昇すると毎月の返済額が多くなります。入退去に伴い家賃は下がり、返済額は反対に上がってしまうことになります。また、土地価が安い物件は資産価値が低く、高値で売れません。
資産価値と家賃収入は下がり、ローンの返済額が上がる赤字のリスクがあります。
収入より支出が上回ってしまう
新築時から下がり続ける家賃に対して、支出は増える一方です。結果的に収入より支出が上回って、赤字経営になります。
支出では固定資産税や損害保険料、管理費はほぼ変わりませんが、新築時にはなかった入退室に伴うリフォームや、経年劣化による修繕費や広告宣伝費が増加し、経営を圧迫します。
土地価が安いとアパートが満室になりにくいので家賃収入も当初の見込みを下回り、募集のための経費が想定以上にかかります。
理由5：立地が悪い物件に投資している
たとえ新築でも、立地が悪いと収入を少なく経費を多く見積もらなければならず、高い利回りを設定できません。
アパートは立地が悪ければ、満室にするために家賃を安く設定しなければならず、家賃を安くても、必ず満室になる保証もありません。また、募集のための広告宣伝費も多くかかります。そして、年数が経過すると一気に入居率が下がることあります。
立地が悪い物件は入退去の回数が多く、家賃の下落と経費の増大が加速します。
新築アパート投資の利回りにおける注意点
新築アパートでも、資産価値の低い土地価が低い物件では高い利回りを設定できませんし、自己資金が乏しく借入金が多くなると赤字経営のリスクを伴います。
しかし、リフォームで新たな付加価値をつけると、立地条件の悪い物件でも家賃を下げる必要がありません。近隣の競合する物件と差別化を図ると、競争力を失う心配もありません。
立地に応じたニーズを把握し、リフォーム投資で空室リスクを避け、高い利回り維持を目指します。
リフォームの付加価値を考慮する
アパートは経年劣化によるリフォームが必要で、その際ニーズに対応した付加価値をつけて利回りを維持します。
新築から時間が経過して、金属部分や外壁の定期的なメンテナンス作業を行うと同時にリフォームを行い資産価値を高めます。また入退去時のリフレッシュ作業で、ニーズに対応した物件に生まれ変わらせ、家賃の下げ幅を最低限に抑えます。
付加価値を与えるリフォームを新築時から計画し、利回り設定に織り込みます。
空室リスクに備える
運用を始めてからも、管理会社や借入先を常に検討して手元資金を残します。
建物管理を依頼する際に、入居実績の高い管理会社を選びます。会社によって経費や管理方法が異なり、新築時よりも人気のアパートにすることも可能です。また、借入金は繰り上げ返済だけでなく、金利の低い融資先への借り換えなど、返済額を減らす工夫をします。
空室が長期化すれば大きな損失です。資金管理を厳格にし、収益の改善を怠らないようにします。
新築アパート投資の利回りについて考えよう！
新築アパートの利回りは購入前に決定でき、自分の希望する利回りに合った物件を調査して、確認できます。
高い利回りを出すために、ローンの総額を抑え、家賃収入に対する返済比率を小さくします。また、利益を確保するために常に経費を見直します。必要なメンテナンスで付加価値をつけ、変化するニーズに対応し、資産価値を高めます。
新築アパート投資で高い利回り実現のため、ぜひ参考にしてください。
