不動産投資において経費として認められるもの7つ｜経費について理解しよう

2020 10.21この記事はPRを含みます

経費とは？

個人事業主が事業を行う際、かかった費用を経費と計上するように、不動産投資においても費用を計上できます。不動産投資において経費とは、「利益をあげるためにかかった費用」のことを指します。

不動産投資で経費について理解する必要性

不動産所得は所得税の対象となり、家賃などの不動産収入から経費を差し引いた利益に対して課税されます。

不動産経営において、経費として認められるものを把握し、正しく計上することは重要で、最終的なリターンにもつながることでしょう。

賢く安全にお金を動かす

不動産投資は大きなお金を動かしますので、緻密な収支計画を立て、経費がかかりすぎていないかチェックすることは必要不可欠でしょう。

何にどのくらい費用がかかっているのか把握することで、無駄な経費の削減につながり、最終的には大きなリターンにつながるかもしれません。

得られるお金に差が出る

不動産経営における利益とは、家賃収入から経費を差し引いたものです。経費が多いと、利益が減ったように見えるかもしれません。

しかし、利益に対しては所得税が課税されるので、経費を正確に計上することは節税にもつながる可能性があります。

また、サラリーマンの方が不動産投資で赤字を出した場合、給与所得との損益通算により、納税額を少なくすることも可能です。

不動産投資において経費として認められるもの7つ

不動産投資において、経費として認められる費用項目は多岐にわたりますが、ここでは主に7つの項目を紹介します。

経費として認められない生活費などのプライベートの支出を、誤って経費として計上してしまうと、税務署の税務調査が入ったときに指摘され、追徴課税されてしまう可能性があります。不動産投資で経費計上できる主な7つの項目を理解し、正しい費用計上に役立ててください。

認められるもの1：通信費

通信費として経費に計上できるのは、不動産会社や管理会社との連絡や情報収集に使用する、携帯電話の毎月の利用料や自宅のインターネット回線の利用料です。また、スマートフォンのアプリやソフトウェアを利用している場合は、購入費や毎月の利用料も経費として計上が可能です。

プライベート用としても使っている場合は家事按分し、不動産投資で利用した割合のみ経費とする必要があります。

認められるもの2：修繕費

所有している不動産が傷んでしまってリフォームをする際の費用や、老朽化した設備の交換費用は、不動産オーナの負担となりますが、修繕費として不動産投資の経費に計上できます。

認められるもの3：管理費

集合住宅の共用部分の清掃や、設備の保守および点検にかかる費用は、管理費として不動産投資の経費として計上できます。

不動産管理は、一般的には建物管理を専門とする建物管理会社へ委託することが多いので、委託料を管理費として経費計上することもあるでしょう。

認められるもの4：租税公課

不動産投資にかかった税金は経費として認められるので、不動産取得の際の印紙税・登録免許税・不動産取得税、固定資産税・都市計画税などは経費として計上できます。

また、不動産購入や管理に伴う出張で使った、自動車の自動車税も経費の対象となります。

租税公課における注意点として、所得税・住民税は個人に対して課税されるため、経費にはなりませんので気をつけてください。

認められるもの5：旅費交通費

不動産購入や物件の管理を目的とした、電車やバスなど公共交通機関の運賃、ガソリン代や駐車場代、また宿泊費は経費として計上できます。

税務調査が入った際、交通費やガソリン代が不動産投資にかかったものであることを説明する必要があります。領収書にメモを書くことや、プライベート利用との按分を明確にしておくことなど、客観的な証拠書類を整えておくことがおすすめでしょう。

認められるもの6：自動車関連費用

自動車の購入費やメンテナンス費用、また、自動車保険料や自動車税は経費として計上できます。

自動車は不動産投資専用ではなく、プライベートでも使用する場合も多いので、自動車にまつわる費用を家事按分し、不動産投資に使った分のみを費用として計上する必要があります。

家事按分は走行距離などを参考に、不動産投資5割・プライベート5割、のように事前に確認し、税務調査の際に根拠を説明できるようにしておきましょう。

認められるもの7：ローンの金利

不動産投資をする場合、ローンを組んで物件を購入するケースも多いでしょう。返済は、元金に金利が上乗せされた額をとなるのが一般的ですが、ローンの金利部分のみ経費として認められています。

注意点としては、経費計上できる金利は、建物取得費用の金利のみで、土地取得にかかった費用の金利を計上することはできません。

不動産投資の経費における注意点

不動産投資にかかった費用を経費計上するにあたっては、領収書の取り扱いと、公私共に利用する場合の取り扱いについて注意が必要です。

2つの注意点を理解していないと、税務調査で指摘され、追徴課税の対象となる可能性もあるので、しっかり押さえておきましょう。

領収書がない場合

電車やバスの運賃など、不動産投資の経費として利用したものの、領収書をもらえない場合もあるかもしれません。

こういう場合は、一般的には出金伝票を起こすことになるでしょう。いつ、どの物件の取引で、どこからどこへ移動する際にかかった交通費なのかを具体的に記載するのがベターです。

また、領収書をなくしてしまって、再発行ができない場合も同様に、出金伝票を起こすことになります。

公私共に利用する場合

不動産投資で使う、自動車や携帯電話など通信に関わる費用は、家事按分をすることで、費用の一定割合のみを不動産投資の経費として計上できます。

自動車や携帯電話は、不動産投資用とプライベート用を分けず、1台を共用で使う方もいるのではないでしょうか。この場合は、家事按分をする必要があります。

使用時間や走行距離などを参考に、算出して計上しましょう。比率については税務調査が入ったときに、根拠を説明できるようにしておくのがベターです。

経費の申請に必要な確定申告とは？

不動産投資の収入や経費、収入から経費を差し引いた利益を、毎年2月中旬から3月中旬までの期間に申告し、納税することを確定申告といいます。

確定申告を行わないと、脱税になりますし、不動産投資で出た赤字を給与所得などと損益通算できないため、税金を多く払うことにもつながるかもしれません。

確定申告には2種類あるため、違いを理解しておくことをおすすめします。

確定申告の種類

確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。

青色申告の方が記帳の手間はかかりますが、青色申告特別控除といって所得から控除される金額が最高65万円となります。控除額は利益から差し引くことができるため、課税対象額が少なくなり、節税効果につながるでしょう。

青色申告

青色申告を選ぶメリットは、青色申告特別控除では65万円を控除できる可能性があることです。おおむね5棟または10室程度の事業的規模の不動産投資であれば、青色申告によるメリットが大きいといわれています。

青色申告を適用するには、青色申告をしようとする年の3月15日までに、納税地の税務署へ「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。（2020年4月時点）また、青色申告特別控除を受けるには、複式簿記という正規の簿記で行うことになります。

白色申告

「青色申告承認申請書」を出さなければ自動的に白色申告となります。白色申告では、青色申告特別控除は受けられませんが、38万円の基礎控除などは受けられます。

白色申告の記帳は、家計簿をつけるのと同じ要領で、収入と支出（経費）を日付ごとに記帳します。1日の合計額のみの記帳でも大丈夫なため、簿記の知識がなくても簡単に記帳できる点がメリットでしょう。

不動産投資における経費について知識を得よう！

不動産投資をするのであれば、経費にできる費用を理解し、日頃から経費を記帳し、正しく納税できるよう準備をしましょう。

不動産投資において、経費や税金に関する知識がないと、必要以上に税金を納めることになってしまう可能性があります。経費を正しく計上することで節税にもつながり、最終的な大きなリターンにもつながるかもしれません。