投資において賃貸住宅の耐震構造を確認するポイント5つ｜賃貸の耐震基準

2020 10.21この記事はPRを含みます

不動産投資における賃貸の耐震性の重要性

地震大国日本で不動産投資を行う場合、投資物件も十分な耐震性のある建物であることは非常に重要です。

不動産投資物件として賃貸物件を選ぶ場合、しっかりとした耐震性を備えていることは重要です。耐震性の低い物件に投資してしまった場合、入居者が現れず、収益につながらないケースも考えられます。

そのため、耐震性が担保されない賃貸住宅への投資は避けるべきでしょう。この記事では投資賃貸住宅の耐震性について紹介します。

投資において賃貸住宅の耐震構造を確認するポイント5つ

投資対象の賃貸物件の耐震構造を確認するには5つのポイントがあります。

地震の多い日本において、投資対象の賃貸物件の耐震性は非常に重要です。そのため、物件が十分な耐震性能を備えているかどうかは投資物件を探す際に必ず確認するようにしましょう。

ここでは投資において賃貸住宅の耐震構造を確認するポイント5つをご紹介しますので、投資対象の賃貸物件を探す際の参考にしてみてはいかがでしょうか。

確認するポイント1：建物の構造

賃貸住宅の耐震構造を確認する場合、建物の構造は重要なポイントになります。

日本の建築物は大きくわけて、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、さらに鉄骨鉄筋コンクリート造などの種類があります。建物の構造によって耐震性には大きな違いがあるため、投資対象の賃貸物件がどの構造になっているかは必ず確認する必要があります。

ここでは木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐震性について解説します。

木造の耐震性

木造の賃貸住宅は2000年以降のものであれば十分な耐震性を持ちます。

木造はほかの構造と比較して耐震性が低いようなイメージがありますが、筋交いや耐久壁によってしっかり地震に耐えられるようになっています。また、木造は軽いため地震による揺れも小さいというメリットもあります。

ただし、木造建築は2000年に建築基準法が改正されているため、それ以前の木造であれば耐震性が低い可能性があるため注意しましょう。

鉄骨造の耐震性

鉄骨造の賃貸住宅は倒壊しにくいですが熱に弱いです。

鉄骨造は骨組に鉄製や鋼製の部材を利用しており、地震があってもしなりによって地震に耐えられる構造になっています。そのため倒壊しにくく、さらに倒壊するケースでも時間がかかります。

ただし鉄骨造は非常に重量があるため、地震による揺れは大きいです。さらに摂氏540度になると急激に強度が失われるため、地震で火災が起きた場合には倒壊する危険が上がります。

鉄筋コンクリート造の耐震性

鉄筋コンクリート造の賃貸住宅は倒壊しにくいですが設計により耐震性が異なります。

鉄筋コンクリート造の場合、圧縮に強いコンクリートの中に引っ張りに強い鉄筋が入っているため、それぞれの材質のメリットを生かして地震に耐えられるようになっています。

ただし壁の配置が偏っていると耐震性が弱まる可能性があるため、1階の一部が駐車場になっていて壁がない箇所があるといった場合には気を付ける必要があります。

鉄骨鉄筋コンクリート造の耐震性

鉄骨鉄筋コンクリート造の賃貸住宅は耐震性も高く耐火性もあります。

鉄骨鉄筋コンクリート造の建築物は、鉄筋コンクリート造の部材の中に鉄骨の芯が入っており、鉄骨造と鉄筋コンクリート造両方の利点を併せ持っています。

鉄骨鉄筋コンクリート造は耐震性、耐火性ともに優れています。ただ、鉄筋コンクリート造とどちらが耐震性が高いかというと、耐震性は設計によるところが大きいため一概には言えません。

確認するポイント2：建物の形状

賃貸住宅の耐震構造を確認する場合、建物の形状も重要なポイントになります。

建物は形状によっても耐震性は変わってきます。一般的に、左右対称で上下にも極端な違いがない形状の建物のほうが揺れに強いです。

ここでは強い耐震性の形状、弱い耐震性の形状についてそれぞれ紹介していきます。

強い耐震性の形状

強い耐震性の形状は、左右や上下で極端な差がないシンプルな形状です。

平面的に単純な、シンプルな立方体に近い形状の建物は地震に強いです。また、1階部分にピロティがあると一部壁が少なくなってしまうため、ピロティがない方が耐震性も高くなります。

弱い耐震性の形状

弱い耐震性の形状は、建物の一部が突出しているといった複雑な形状です。

前述のようにシンプルな立方体に近い形状ほど耐震性が高くなるのと反対に、単純ではない形状になるほど耐震性に難が出ます。例えば建物の一部が突出している場合、突出している箇所が弱くなります。

また、上層部が極端にセットバックしていて細くなっているような形状も歪みやすくなるため、耐震性に不安が残ります。

確認するポイント3：建築年

賃貸住宅の耐震構造を確認する場合、建築年がポイントになります。

建築物の敷地や構造、設備に関する基準が定められた「建築基準法」は、1950年に制定されて以来、大きな地震などが来るたびにより安全な基準へと改正されています。そのため、建築年は投資における賃貸住宅の耐震性をチェックする非常に重要なポイントになります。

ここでは1981年以前の場合と1981年以降の場合による耐震性の違いをご紹介します。

1981年以前の場合

建築年が1981年以前の場合、旧耐震基準にのっとって建築された建物ということになります。

新耐震基準以前に制定されていた耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、震度5程度の揺れでも倒壊しない程度の耐震性が求められています。

しかし旧耐震基準の建物は地震でも倒壊しなければ問題ない程度の基準になっているため、十分な耐震性が保証されているとは言えません。

そのため、旧耐震基準の賃貸住宅への投資はおすすめできません。

1981年以降の場合

建築年が1981年6月1日以降の場合、新耐震基準にのっとって建築された建物になります。

新耐震基準では、500年に一度レベルの震動6から7程度の大地震でも倒壊しない強度が求められるようになりました。

そのため、1981年6月1日以降に建築された新耐震基準の建築物であれば、より厳しい耐震基準で建築された建物だと言えます。投資対象の賃貸住宅を選ぶ上では、建築年は非常に重要なポイントだといえるでしょう。

確認するポイント4：老朽化の進み具合

賃貸住宅の耐震構造を確認する場合、老朽化の進み具合もポイントです。

賃貸住宅が正しく管理されている場合、綺麗な状態で長く使うことができるでしょう。しかし管理がきちんと行われていない場合、建物の老朽化を早めてしまいます。

老朽化の進んだ建物は耐震性能にも悪い影響を与えてしまうこともあり、見た目も悪いため投資対象としては収益性などにも不安があります。そのため、老朽化の進み具合はしっかり確認しましょう。

確認するポイント5：壁の数

賃貸住宅の耐震構造を確認する場合、壁の数はポイントになります。

鉄筋コンクリート造には、ラーメン構造と壁式構造の2つの建築工法があります。ラーメン構造とは柱と梁を一体化して骨組を構成したもので、壁式構造は柱ではなく壁と床だけで建築物を構成したものです。

そのため、ラーメン構造の骨組みには壁がなく、壁式構造は壁によって構築されていることになります。ここでは壁の数による耐震性の違いをご紹介します。

ラーメン構造の場合

ラーメン構造よりも壁式構造のほうが耐震性は高いです。

ラーメン構造は強靭な柱や梁で骨組みを作る建築方法なので建物の強度も高いですが、壁式構造と比較すると耐震強度は低くなります。ただし、耐震性が足りない箇所に耐力壁を作ることで耐震性を向上させることも可能です。

そのため、投資を検討している賃貸住宅がラーメン構造となっている場合は、耐力壁が入れてあるかどうかも確認するポイントだといえるでしょう。

壁式構造の場合

壁式構造の賃貸住宅は高い耐震性を誇ります。

鉄筋コンクリート造の壁式構造は、柱ではなくボックスティッシュのように壁と床だけを積み上げて建物を構成したものを指します。

実際、阪神淡路大震災の際にも低層の壁式構造には大きな被害は出ませんでした。

壁で支える構造である壁式構造は他構造と比較して耐震性に優れているため、投資における賃貸住宅を探す際にも壁式構造の建築物であれば高い耐震性を持っていると判断できます。

賃貸の耐震基準3つ

賃貸の耐震基準は一戸建て、アパート、マンションそれぞれで基準があります。

投資対象の賃貸物件の耐震基準をチェックする場合、投資物件が一戸建てなのかアパートなのかマンションなのかによって基準は異なります。

ここでは賃貸の耐震基準3つをご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか。

賃貸の耐震基準1：一戸建て

賃貸の一戸建て物件は旧耐震基準であるケースが多いです。

オーナーズ・スタイルのアンケートによると、一戸建て物件は旧耐震のままであるケースが39.9%と多く、耐震補強工事を施している物件も少ないことが予想されます。

そのため、一戸建てに投資する場合、新耐震基準が施行された1981年6月1日以降に建築されたものなのかどうか、旧耐震基準の一戸建てであれば耐震補強工事が行われているかどうかが重要です。

賃貸の耐震基準2：アパート

賃貸のアパートは新耐震基準施工後に建築された物件であることが好ましいです。

アパートは一般的に木造や軽量鉄骨造の2～3階建ての建築物を指します。賃貸アパートの場合、入居者は築年数をさほど気にしていないため、旧耐震基準でも立地などにより部屋は埋まります。

ただ、アパートも一戸建てと同じく、新耐震基準が施行された1981年6月1日以降に建築されたアパートのほうが耐震性には安心感があります。

賃貸の耐震基準3：マンション

賃貸のマンションは新耐震基準施工後に建築された物件であることが重要です。

マンションは鉄筋コンクリート、もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造で、3階建て以上の建築物を指します。マンションの場合は入居者の層もアパートとは異なるため、耐震性も非常に重要視されます。

新耐震基準施工後に建築されたマンションを選ぶようにしましょう。

不動産投資では賃貸の耐震性が重要

投資物件を選ぶ場合は、十分な耐震性がある賃貸住宅を選びましょう。

地震が多い日本において、投資物件にはしっかりとした耐震性があることは非常に重要です。旧耐震基準の物件では耐震性に不安が残るため、入居者が現れず収益が上がらないケースも考えられます。

ぜひこの記事で紹介した賃貸住宅の耐震構造を確認するポイントや賃貸の耐震基準などを参考に、耐震性の担保された収益性の高い投資物件を見つけるようにしましょう。