大規模リフォームに関しての要点4つ｜メリットとデメリットとは？

2020 10.21この記事はPRを含みます

大規模リフォームはやるべき？

水回りの耐用年数はキッチンだと15年から20年、お風呂やトイレも15年前後なので、長く住み続けるとリフォームをしなければならない時がきます。

例えば、お風呂は高齢者夫婦だと転倒などを防止するバリアフリーにリフォームしたり、キッチンやトイレも体の負担を減らすために大規模リフォームを決断したりすることもあります。バリアフリーリフォームは助成の対象になることもあります。

大規模リフォームに関しての要点4つ

大規模リフォームに関するポイントはリフォーム内容の検討、実施するときのタイミング、リフォーム費用、施工方式などがあげられます。リフォームをするときにどの程度のリフォームをすべきか家族で何度も意見交換しないとなかなか実施できません。

まずはパンフレットなどを取り寄せてみましょう。リフォーム会社の選定、施工費用、施工手順や施工期間など様々なことを下調べしないとなかなかイメージがつかめないはずです。

リフォームに関しての要点1：リフォーム内容

大規模リフォームに関しての大切なポイントはリフォーム内容です。水回りの交換や外壁塗装などのメンテナンスをすることで家を長持ちさせるメリットもあります。どの程度のリフォームなら可能なのかを比較検討しましょう。

外壁塗装のみで良いケースや、水回りをリフォームするときにトイレ、浴槽、システムキッチンを含めた家事動線を見直す間取りにするリフォームにするべきかなど、リフォームの規模をシミュレーションしましょう。

リフォームに関しての要点2：実施するときのタイミング

大規模リフォームの大切なポイントは実施する時のタイミングです。キッチン、トイレ、浴槽など水回りの耐用年数を考えてリフォームを検討する実例や家族のライフスタイルに合わせてリフォームを余儀なくされる場合など、実施するタイミングが大切です。

なかでも家族のライフスタイルの転換に伴うリフォームの施工事例は特殊な施工も多くあります。特に顕著な例がバリアフリーリフォームでしょう。施工期間やタイミングも考えましょう。

リフォームに関しての要点3：リフォーム費用

大規模リフォームに関するポイントで大切なのはリフォーム費用です。リフォーム規模によって予算が上下するので、リフォーム予算を設定してから検討しましょう。

リフォーム費用として、どの程度の負担なら生活に支障のない金額なのか、あらかじめ予算設定して優先順位を決める必要があります。

リフォームの優先度は外壁塗装と水回りです。水回りは浴槽の交換なども含め、コスト負担はかなりのものなので、見積書を作成するとわかりやすいでしょう。

アパート

大規模リフォームに関するポイントは、アパート経営をされているケースだと事情が異なることです。アパート経営もビジネスなので空室率は低い方が良いでしょう。

例えば、学生アパートの場合、学生は数年借りるだけで退去しますので、コンパクトなリフォームで済むでしょう。しかし、喫煙等の汚れを原状復旧するために内装交換が必要になるケースもあります。賃貸借の際に原状復旧費用の確認が必要です。

マンション

大規模リフォームに関するポイントとして押さえておきたいのが、マンションのリノベーションです。単身向けのマンションで人気があるのは、ライフスタイルに合わせて2LDKのマンションを1LDKにして、リビングを広くとるリノベーションです。

大規模リフォームが必要な中古マンションだと、リノベーションして暮らしやすくすると需要が高まるでしょう。リノベーションか大規模リフォームか比較検討しましょう。

リフォームに関しての要点4：施工方式

大規模リフォームをするときに確認しておきたいのが施工方式です。責任の所在をあらかじめ確認しておかなければ後に争いに発展することも考えられます。

施工方式によって施工期間や考え方が異なりますので、どの施工方式なら希望する大規模リフォームが期間内に完了するかなど、事前にしっかり打ち合わせしてから発注しましょう。

設計監理方式

大規模リフォームの方式に設計監理方式があります。設計事務所に設計、工事監理を委託し、工事は施工会社に発注する方式の事です。

大規模リフォームや修繕等をするマンションのケースだと建物の修繕の可否から修繕方針、計画書類の作成や見積書の代行、施工会社選定等についても設計事務所経由で行います。

マンション管理組合の予算内で、大規模リフォームを実行するため交渉しますが、コストもかかります。

責任施工方式

大規模リフォームや修繕工事を施工会社に直接依頼する責任施工方式という方式もあります。マンションの管理組合などが施工業者に直接依頼しますので、責任の所在が明確で信頼関係も築きやすくなります。

また、責任施工方式では施行監理も施行会社が担いますので、施行途中の検査も管理組合の方が立ち会うケースも多く、コストは削減できますが手間が増えます。責任施工方式は、小規模マンションに向いている方式です。

管理会社主導方式

管理会社に大規模リフォームや大規模修繕を一任する管理会社主導方式というものもあります。経年劣化に伴うマンションの大規模修繕をどの方式で行なうのかはコスト面から考えても重要です。

そもそもマンションの管理会社などは、マンションを建設した建設会社のグループ会社であるケースも多いため、修繕工事等を依頼する手続き先として適しています。施工業者の選定などの手間やコストを考えると管理会社一任方式が良い場合があります。

大規模リフォームのメリット3つ

大規模リフォームのメリットですが、建て替えよりも低コストであることや見栄えが良くなること、空室率の改善が期待できることなどが挙げられます。

マンションの耐用年数は長めに設定されていますが、メンテナンスを定期的にしている中古マンションかどうかで資産価値は異なります。ゆえに大規模修繕やリフォームは大切なのです。

リフォームのメリット1：建て替えよりも低コスト

大規模リフォームのメリットは建て替えよりも低コストなことです。木造家屋の建て替えだと解体費用込みの値段となりますので、施工期間も長く手間もかかります。一度更地にするために重機が必要なケースもあり、建て替えはコストが高くなるでしょう。

また、解体時の廃材量や有害ごみの量等、現在の社会環境からみてもあまり好ましくありません。使える梁や家屋の基本構造を残すリノベーションの方が新築同様の見栄えで環境にも良いでしょう。

リフォームのメリット2：見栄えがよくなる

大規模リフォームのメリットは見栄えが良くなることです。大規模リフォームだと外観は新築同様になるケースも多く見栄えが良くなります。玄関のドアや外壁・屋根などが一新されると住居人が変わったのかと間違えてしまうほどです。

また、町屋や長屋を大規模リフォームしてレトロとモダンを融合させたお洒落なお店を持つ若いオーナーも注目されています。京都の町屋は、リフォームをしてでも住みたいと思える趣があります。

リフォームのメリット3：空室率の改善が期待できる

大規模リフォームや大規模修繕をすることのメリットは空室率の改善が期待できることです。

単身向けの古いマンションをオール電化にして危険性の低減を図ったり、若い人向けのマンションだとWi－Fiの環境を整えてインターネット無料付き賃貸物件として需要を高めたりします。

空室率を改善するには、若い世代のトレンドを上手く取り入れた大規模リフォームをしなければ意味がありません。

大規模リフォームのデメリット4つ

大規模リフォームのデメリットは、完ぺきには劣化を修復できないことや時間が経つと家賃が下がること、家賃引き上げが困難だったり、修繕費が再度必要になったりすることが挙げられます。

特に家賃の引き上げについては、丁寧な説明が必要でしょう。大規模リフォームをすることで入居した時の条件と異なるケースになる場合もあるので、抵抗する人がでるでしょう。大規模リフォームで得られるメリットを理解してもらうことが大切です。

リフォームのデメリット1：完全には劣化を修復できない

大規模リフォームのデメリットは、完ぺきに修繕することが難しいケースもあることです。

例えば、阪神大震災後、新耐震基準での建て替えをするべきかどうかを協議した結果、費用負担の関係でジャッキアップによる建物傾き補正工事で済ませた物件もあります。

大規模リフォームは工事の規模によって予算も変りますので、優先順位を決めておきましょう。

リフォームのデメリット2：時間が経つと家賃が下がる

大規模リフォームのデメリットは、時間が経つと家賃が下がることです。老朽化したマンションを大規模リフォームしても建て替えではないので、レトロな部分は残ります。

また、長く居住している人はマンションなどの基本構造が古いので、家賃を下げてもらえると考えている人もいます。

オーナーサイドは、マンション経営をする際に多額の借り入れをしている人もいるので、家賃を下げる状況は避けたいでしょう。

リフォームのデメリット3：家賃引き上げが困難

大規模リフォームのデメリットは、家賃の引き上げが困難なケースがあることです。大規模リフォームをする際、修繕やリフォームの資金が必要になります。

マンションによっては毎月修繕積み立てをしているので、予算の範囲内で大規模リフォームを実施できるケースもあります。しかし、予期せぬ修繕費が発生して家賃の引き上げが必要な場合、交渉や状況説明しなければなりません。

リフォームのデメリット4：修繕費が再度必要になる

大規模リフォームのデメリットは修繕費が再度必要になることです。修繕だと原状復帰できればよいので、耐用年数をこえたものを順次交換すれば事足ります。

しかし、大規模リフォームは老朽化したマンションの資産価値をあげる目的もあるので、どうしても資金が必要です。

大規模リフォームを行う前に考えておくべきこと3つ

大規模リフォームをするときに考えておくべきことは、キャッシュフローやコストパフォーマンス、ローンなどです。どうしても大規模リフォームはお金がかかりますので、費用対効果を考えて計画しないと投資が無駄になります。

老朽化したマンションは設備投資としての最適価格を算出します。また、大規模リフォームは資産価値をあげる工事なので、支出項目を改善して資金をどう工面するか考えなければなりません。

考えておくべきこと1：キャッシュフローについて

大規模リフォームで考えておく必要があるのがキャッシュフローについてです。大規模リフォームは、多額の設備投資をしますのでキャッシュフローが悪化する要因にもなります。

また、老朽化したマンションの資産価値をあげて耐用年数改善のためにリフォームを行なったうえで、銀行で追加融資を受けます。追加融資のやり方によっては、返済の負担が増すだけになりますので、税金の負担なども考慮して利回りを計算しましょう。

考えておくべきこと2：コストパフォーマンス

大規模リフォームで考えておくべきことはコストパフォーマンスです。銀行から追加融資を受けて、老朽化したマンションの価値をあげることは大切ですが、返済の目途がたつ程度の計画でなければ意味がありません。

設備投資で資産価値をあげる具体的なやり方として、セキュリティ強化のためにモニター付きインターホンに交換したり、IHコンロに交換したりするとよいでしょう。

考えておくべきこと3：ローンについて

大規模リフォームをする際に考えておくべきことに融資のやり方があります。

大規模リフォームの追加融資は負担が大きいので、耐震リフォーム融資や環境リフォーム融資など資金受け取りまでの流れが明瞭なやり方を選択してもよいでしょう。

また、低金利で老朽化したマンションの耐用年数を延ばせられれば、収益が見込めます。

大規模リフォームに関するメリットとデメリットの両方を知ろう

大規模リフォームのメリットとデメリットを確認します。大規模リフォームのメリットは、建て替えよりも低コストで外観などの見栄えがよくなり、空室率の改善が期待できることなどが挙げられます。

一方、大規模リフォームのデメリットは老朽化したマンションを修復できないケースや時間が経つと家賃が下がることなどが挙げられます。また、家賃引き上げが困難なケースも多く、修繕費が再度必要になるケースもあります。

大規模リフォームを検討している方は、上記を理解したうえで実施を検討しましょう。