廃墟不動産の基礎知識3つ｜廃墟不動産投資を始めるステップを紹介！
2020 10.21この記事はPRを含みます
新ビジネス廃墟不動産投資とは？
新ビジネスである廃墟不動産投資は、「廃墟」「廃屋」となっている不動産をターゲットとしたビジネスです。
少子高齢化の日本では、たくさんの廃墟が様々な理由で放置されています。そんな不動産を再活用していくのが廃墟不動産投資です。
廃墟不動産投資の基礎知識を学び、はじめるためのステップを5つご紹介していきます。
廃墟不動産の基礎知識3つ
ここでは、廃墟不動産の基礎知識に関してご紹介していきます。
基礎知識がないまま投資を始めてしまったり、賃料の目安が曖昧なままだと入居者を集めることは非常に難しいです。
これから紹介する内容をぜひ参考にしてください。
廃墟不動産の基礎知識1：一般の一括借上げとの違い
廃墟不動産投資は、廃墟を借り上げてそれを別の誰かに転貸する仕組みのビジネスです。
不動産の一括上げというと、アパートの一括借り上げなどがイメージしやすいでしょう。しかし、廃墟のアパートやマンションは少なく、一戸建てが多いのが現状です。
一般の一括借り上げは、アパートやマンションですが、廃墟不動産の借り上げは一戸建てというところに違いがあります。
パススルー型と空室保証型
借り上げて賃貸にしても住み手が見つからなかった場合、オーナーは空室という負担を負ってしまいます。
そういった事態を防ぐ対策がパススルー型と空室保証型です。
パススルー型は、サブリース契約のイメージが強いですが、仕組みが異なります。オーナー管理ではなく、オーナーさん（ここでは所有者でなく、廃墟不動産を借り上げた人）が不動産管理会社に転貸の管理を依頼します。
「パススルー型」の仕組みは賃料の全額ではなく、入居した方の賃料の90％〜95％の賃料をオーナーさんに支払います。また、入居者の家賃の回収や物件の管理も管理会社が行い、オーナーさんへ報告します。
「空室保証型」は、空室になった時の家賃保証するサービスで、保険会社と契約を結びます。入居者の家賃の回収や物件の管理はオーナーさんが行うか、別途管理会社や不動産会社へ頼まないといけません。
保証料は、空室が出なくても支払いが必要になります。契約内容によっては、空室が出た場合でも家賃の満額が出るとは限りません。
賃料の目安
賃料の目安となるのが、所有者が支払いをしている「都市計画税」や「固定資産税」のおよそ3倍以上が目安となっています。
そうしないと、税だけを払って利益を生むことが難しくなってしまいます。
廃墟不動産の基礎知識2：賃貸保証型
賃貸保証型は、その名の通り賃料を保証する方法です。不動産投資のリスクは色々ありますが、その代表的な一つに空室リスクがあります。
不動産投資は家賃収入が主な収入源となります。家賃を払う人がいなければ収益が出ないからです。
その賃貸の家賃を保証する方法として、廃墟不動産では、先ほどのパススルー型と空室保証型という賃貸保証の方法があります。
廃墟不動産の基礎知識3：隙間産業
「隙間産業」「廃墟不動産」は、いわゆる大手の不動産が参入してこないようなニッチな産業です。
なぜ大手が参入してこないのか不思議に思われる方もいるでしょう。大手不動産は、良い立地や良い条件のマンションやアパートを一棟借り上げるやり方が主流だからです。
また、大規模マンションやビルに投資家を集めて、一度に大きな利益を得ることを念頭に置いています。
一方、廃墟不動産は入居者を探す手間や所有者と交渉して行う少額投資になるため、大手のメリットが活かしづらいという点があります。
廃墟不動産投資のメリット
廃墟不動産を所有せずに借り上げた物件を転貸して取引をする場合、物件は所有者の方に借りるので、そのまま転貸する事ができ、初期投資がほとんどかかりません。
しかし、借りた物件に修繕が必要な場合、その修繕負担を所有者の方に行ってもらえるのか
は微妙です。なぜなら大手の不動産などが入ってこないので、競争率が低いからです。
メリットは廃墟不動産をそのまま転貸する場合に、リフォームなどの先行投資が必要ないという事です。
廃墟不動産投資のリスク
廃墟不動産投資だけではなく、一般の不動産投資でも先行投資と空室リスクがあります。
建物の状態によっては、設備投資の先行費用が必要になる場合もあります。また、廃墟不動産なので、オーナーが賃貸に乗り気ではないということもあります。
さらに、廃墟不動産を購入した場合も普通の不動産よりは安く買えますが、入居者探しに苦労する可能性も出てきます。保証も、空室リスクを担保するために、家賃保証型のプランを組んだとしても、参入している会社がまだ多くないため会社を探すのが難しく手間がかかります。
ニッチな隙間産業のため、情報が少なく、少額で手間がかかると言ったことが考えられるでしょう。
廃墟不動産投資をはじめるためのステップ5つ
実際に、廃墟不動産投資を始めるためにはどうしたら良いのでしょうか。
廃墟不動産投資の仕組みや内容がわかったところで、今度は実践していくポイントを5つに分けて説明していきます。
ステップ1：まずは廃墟物件を探す
まず、取引の目的となる廃墟不動産を探す必要があります。普通の不動産でも探すのが大変なため廃墟不動産探しは、さらに大変になります。
廃墟不動産投資を行っている人のブログをみると、歩いて廃墟不動産の優良物件を見つけたという話もありますが、まずはネットなどで情報を得て見るのがよいでしょう。行政やNPOの空き家ネットなどで探してみる方法もあります。
ステップ2：廃墟不動産の所有者を見つける
対象となる廃墟不動産が見つかったら、次は持ち主と所有者を見つけて交渉することになります。不動産の所有者を見つけるには、オンラインの登記簿謄本サービスを利用したり、法務局で見つけることができます。
ステップ3：所有者と条件の交渉を行う
廃墟不動産が決まり所有者が見つかったら、借り上げ金や購入金額、リフォームが必要な場合はリフォーム金額などの交渉も必要になります。
所有者は、売る気も貸す気もなく、廃墟不動産になっていた可能性もあるため、なるべく売却や賃貸に出すに当たって必要なお金を出したくないというのが本音です。
一方で廃墟不動産を取引する側にとっても、先行出費はできるだけ避けたいというのが本音でしょう。
お互いの譲歩の点を決めないと、交渉が決裂してしまう可能性もあるので、慎重に行う必要があります。
ステップ4：廃墟物件に手を加える
廃墟不動産をいざ借り上げたり、購入したりしても、実際に住める家にしないと誰も入居者がきません。
かといってあまりお金をかけ過ぎると収益が上がらないため、所有者と交渉し最低限のリフォームをしてもらっているといったこともあります。
廃墟物件に手を加えすぎると資金や収益にもリスクが及んでしまいますので、修理でお金をあまりかけすぎないようにしましょう。
ステップ5：入居者を集める
廃墟不動産は、入居者を集めるのが大変です。廃墟不動産の場合、良い条件の物件ではないということもあります。家賃が安いというだけで入居者を引きつけるのは難しいでしょう。
廃墟不動産ビジネスを行っている多くの人は、ターゲットを決めて入居者を集めています。
例えば、通常のアパートやマンションでは審査が通りにくい人や保証人などが見つからない人に提供するなどの工夫をして、入居者を集めるといったことをするのも良いでしょう。
廃墟不動産投資の学び方3つ
どんなことを始めるにしても、知識のアップデートは必要です。
廃墟不動産投資の仕組みがなんとなくわかって、実際に投資をはじめていくことによって、より知識を広げることが投資の成功に結びつきやすくなります。
投資の成功者はどうやって学んでいるのか、その学び方を3つに分けてご紹介します。
廃墟不動産投資の学び方1：本から学ぶ
廃墟不動産投資を学ぶ方法はたくさんありますが、そのなかでも比較的簡単なのが本から学ぶことでしょう。
実際に廃墟不動産投資をして成功をしている人などが執筆しているので、参考になる箇所もありますし、本の内容を実践するのも良いかもしれません。
廃墟不動産投資の学び方2：無料セミナーで学ぶ
廃墟不動産を行い成功した人が実体験としてセミナーを開いたり、不動産会社が主宰のセミナーを開くことがあります。
成功しないとセミナーを開く事ができませんので、実際にやっている人の話を聞くことで学べることがたくさんあるでしょう。
無料のセミナーでは、多くが本の販売の宣伝になっている可能性もありますので、過度な期待はしないようにしましょう。
廃墟不動産投資の学び方3：動画教材で学ぶ
最近は、本を購入したりセミナーに行かなくても、オンライン動画で学んだりする事ができるようになっています。
YouTubeなどでもたくさんの廃墟不動産の動画が出ていますので、一度見てみるのも良いでしょう。
まずは、動画などをチェックし、そのあとオンライン教材で学ぶのも一つの方法です。
廃墟不動産投資は計画性を持ってはじめよう
廃墟不動産は、少ない資金ではじめることができる投資です。しかし、不用意に始めてしまうと失敗してしまうこともあります。
まずは、廃墟不動産の基礎知識を身につけ、実際に成功している人のセミナーや動画などを参考にしてから、一通り学んだあとに実践していくのが良いでしょう。
後悔しないためにも計画性を持って始めましょう。
