投資目的で家を買う3つのケース｜必要な費用・準備と注意点・相談相手
2020 10.21この記事はPRを含みます
投資目的で家を買う
近年、居住目的ではなく不動産投資目的として家を買う方が多くなりました。不動産投資は大きく分けて2つの種類があります。
1つめはインカムゲインといい、購入した不動産を人に貸すことで賃貸収入を得るものです。これはアパートやマンションだけでなく駐車場などもインカムゲインになります。
2つめはキャピタルゲインといい、不動産購入後に運用するのではなく売却し購入価格よりも売却価格が高くなることで収入を得るものです。
家を買うときの手続き
家を買う際の手続きは大きく分けて4つあります。「物件を探す」「購入の申し込みをする」「契約をする」「決済し引き渡しされる」の4つですが、投資として家を買うわけですから、投資としての利回りを考えて物件を探さねばなりません。
購入の申し込みの際は購入申込書を作成します。契約をする際は宅地建物取引士から重要事項を説明され売買契約を取り交わします。その後、司法書士を交え契約内容の不備がないか確認し決済物件の引き渡しとなります。
投資目的で家を買う3つの理由
世の中には「投資」と言っても、株などを含め、たくさんの投資があります。その中でも投資として家を買うことを検討している方が近年増加傾向にあるといわれています。数々の投資の中でなぜ、家を買うことを選ぶのでしょうか。
老後の年金として購入される方や収益を高めやすい点など、大きく3つにわけて家を買う理由をご説明します。
理由1：ミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資は、株やFXに比べ収支バランスが良い投資といわれています。誰でも投資を行う上で気になるのがリスクでしょう。投資してマイナスになってしまったらと考える方も少なくないのではないでしょうか。
株やFXのように短期間で収支が決まってしまうものと違い、不動産投資は不動産の価格変動もありますが、長期にわたりリターンを安定させることができるため、投資の中でもミドルリスク・ミドルターンなのです。
理由2：老後の年金や資金
老後の年金や資金のために不動産投資を始める方もたくさんいます。入居者さえ確保できれば、病気・怪我などで働くことが難しくなっても収入として家賃が毎月振り込まれます。
株やFXのように毎日ニュースや株価をチェックする必要もなければ、入居者の募集やクレーム対応・家賃の集金を賃貸管理会社に依頼してしまえば、実作業はほとんど発生しないため老後の収益として選ばれる方が多いのです。
理由3：収益を高めやすい
不動産投資は他の投資に比べ、収益を高いのも選ばれている理由の一つです。インフレが起こった際、土地の価格も上がりやすくなり家賃を上げることも可能です。
また値上がりした土地の家を売却することで、購入額より高い収入であるキャピタルゲインを得ることが出来ます。
家を買うのに必要な費用
不動産投資として家を買う経験がないと、物件を購入する時に必要な費用がいくらかかるか気になります。不動産投資は、物件価格の他にも費用がかかります。不動産は物件の価格自体が大きいため、諸費用もそれなりの金額になります。
必要な費用を考慮しておかないと予想以上に費用が膨らんでしまいます。最悪の場合には予定通りに物件を購入できない場合もあります。どのような費用がかかるか詳しくご説明します。
1：申込時の証拠金
投資として家を買う際に申し込み時に証拠金というものが必要になります。証拠金を預ける事で、その何十倍もの額を投資できるという証明になります。
大きな費用がかかる不動産投資を行う際、申込時に証拠金を預けなければ証拠金以上の投資ができると証明できないため欲しい物件があっても購入することができません。
そのため欲しい物件があった場合、その物件の購入金額と物件の収益見込みの金額に見合った証拠金が必要となります。
2：契約時の手付金
欲しい物件が見つかったら売買契約に進み、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。重要事項説明は、物件に関する事項や取引条件に関する事項が記載されており、交渉してきた内容と相違はないか確認をします。
重要事項説明書に問題がなければ、売り主と買い主で正式な売買契約を結び手続きし、売り主に買い主が手付金を支払います。
売買価格の5～10％程度が目安とされていますが、宅地建物取引業法で不動産会社が受け取る場合の手付金は、売買金額の20％以内でなければならないと定められています。
3：引渡し時の残代金・諸費用
不動産投資で家を買う場合、数千万円や数億円という高額なやりとりをします。引き渡しの際に現金や預金小切手などで物件の残代金（手付金を除く売買金額）が支払われます。
約束手形や小切手で支払いが行われることもありますが、不渡りのリスクから約束手形や小切手による残代金支払いは拒否される場合があるため事前に確認が必要です。
他に固定資産税清算金・登記費用や登記手数料・仲介手数料の支払いを経て引渡しになります。
4：引渡し後の不動産取得税など
不動産投資として家を買う場合、購入後は「不動産所得税」という新たな税が課せられます。この不動産所得税に対象とされるのは土地部分・建物の住宅部分・建物の非住宅部分です。土地は固定資産税評価額×1/2×3％とされます。
建物の住宅部分は固定資産税評価額×3％・非住宅部分は固定資産税評価額×4％となり、これは事業として投資としての税率になります。投資として家を買う以上必要な費用となります。
5：継続的な住宅ローン返済・固定資産税など
不動産投資として不動産投資ローンを組んで家を買う場合、継続的にローンの返済をしなければなりません。この不動産投資ローンは通常の住宅ローンとは違い、自分が住む目的としてのローンではないため金利が違います。
それは、資金補助としてのローンではなく、事業用ローンとなるためです。また固定資産税も住宅・投資関係なく原則全ての不動産かかります。固定資産税は1年あたり固定資産税評価額×1.4％かかります。
家を買うのに必要な準備と注意点
低リスクで継続的な収益を見込める投資として家を買う方が増えている近年ですが、初めての不動産投資にはどのような準備が必要でしょうか。不動産投資は住宅用で家を買うわけではなく、事業用として家を買うため一般的な不動産購入とは異なります。
不動産投資を始めるための準備にはどんなものがあるのでしょうか。しっかりと理解をしていなければ投資を始めることができない場合もあります。詳しくご説明していきます。
頭金の準備
住宅用・事業用関係なく家を買う上で必要なのは資金です。特に不動産は大きな金額がかかるため、銀行からの融資を受ける場合があります。銀行は物件を担保として融資してくれるのですが、1億円の物件に対し1億円全てを貸してくれるわけではありません。
基本的に金融機関では7割の掛け目を設定しているため、例えば1億円の物件に対し7000万円までの融資をしてくれます。物件を購入する際は2割～3割は頭金として必要となります。
住宅ローンの可能性
不動産投資として家を買う場合、頭金の不足分を補うため住宅ローンを組む可能性があります。住宅ローンといっても住宅用として家を買うわけではないため、事業用の不動産投資ローンとなります。ローンを組む際に必要なものは社会的信用度合いの証明です。
勤務先はどのような会社で資本金はいくらなのか、企業規模はどのくらいなのか、本人の年収はいくらなのか、またクレジット関連などのお金に関する信用が社会的信用情報になります。
金利
不動産投資として家を買う場合に組む住宅ローンは不動産投資ローンといいます。住宅目的としての資金補助と違うため、金利なども大きく変わります。
不動産投資ローンは事業用のローンになるため、事業がうまくいかない場合や破綻により返済ができない可能性を考慮し金利を高く設定しています。リスクに対して上乗せされる金利としリスクプレミアムといいます。
家を買うときの相談相手4つ
不動産投資として家を買うといっても、あくまで事業であり投資です。投資をする際にやはり気になる部分はリスクや収益率です。
少しでも低リスクで、高収益を得るために不安要素を少しでも無くしておきたいと考えている方がほとんどです。では、不動産投資として家を買うときには、誰を選んで相談するのがいいのでしょうか、詳しくご説明します。
1：周りの経験者
まず、不動産投資として家を買う検討をしている場合、経験者の方の話を聞くのが一番でしょう。不動産屋との付き合い方や物件の値引きの具体的の方法や、実務的な忠告など経験したからわかることがたくさんあります。
しかし、その方の職業や年収・年代によって状況は異なり価値観・アパートやマンション・一戸建てなどによってもアドバイスは変わるため1人だけに聞くより何人かの経験者の方に話を伺うのがよいでしょう。
2：銀行
経験者の方の意見やアドバイスを聞くだけでなく、お金についての相談も大切です。銀行によって金利やローンの種類も違うため、実際に銀行へ足を運び相談するのが一番です。
ご自分の今の収入や勤務先の情報・自身の社会的信用度で借り入れる限度も変わるため、自身の状況を理解することも含めて物件を決めてからよりも先に相談するのがいいでしょう。
3：不動産会社
不動産投資として家を買うことを決めた後は、不動産会社とのやり取りになります。物件を選ぶところから内観や売買契約・引き渡しまで不動産投資に関して一連の手続きを行ってくれる重要なパートナーです。
また、必要な書類や悩みや不安などにアドバイスをくれます。また不動産会社といっても専門として取り扱っている物件が異なるため、自分がどのように投資し、どのくらいの収益を求めるのか具体的な相談も必要でしょう。
4：FP
投資は、事業として収益を求めるものなのでお金に関しての知識も必要となります。そこでお金のエキスパートであるFP（ファイナンシャルプランナー）への相談も大変重要となります。
不動産会社や銀行とは違い、投資として家を買おうとしている自身と利害関係のないFPは第三者としてアドバイスをしてくれます。自身の収入状況を分析し、適した投資プランの提案をしてくれるため、しっかり長期間で投資の計画を立てることができます。
投資目的で家を買うときは準備をしっかりと
数ある投資の中でも注目されている不動産投資ですが、家を買うということは金額的に大きなものになります。正しい知識を理解し準備をすることでスムーズに不動産投資を始めることが出来ます。
自分にあった投資プランの設計をすることで無理のない長期的な投資をすることができます。
