土地の名義変更はどうするの？不動産売買時の必要書類6つをご紹介！

2020 10.21この記事はPRを含みます

土地の名義変更とは

土地の名義変更とは、土地の所有権が変わるときに法務局に登録されている土地の所有者の名義を変更することです。

土地や建物などの不動産を相続や売買などで所有者を変更する場合は、トラブルを防ぐためにも速やかに必要書類を添付し、法務局で名義変更手続きを行い登記申請する必要があります。

土地の名義は以前であれば「登記済権利証」で確認され、現在の名義変更後は法務局から発行される「登記識別情報」で確認できます。

土地の名義変更が必要な4つのケース

土地の名義変更が必要なケースは主に4つあり、必要書類の作成や煩雑な作業が必要となります。

土地の名義変更が必要な主な4つのケースとは、土地の「売買」によるケースや土地所有者がなくなった時の「相続」、土地所有者が生きているうちに行われる「贈与」や離婚などによる「財産分与」のケースです。

ケース1：不動産売買・取引

不動産売買・取引における名義変更の手続きは基本的には売り主・買い主が共同で決済日当日に申請します。しかし名義変更のためには、売主や買主の必要書類の準備や申請書類の作成などが困難です。

一般的な名義変更の手続きの進め方として、不動産会社が仲介して土地の売買する場合には不動産会社から司法書士を紹介してもらい、司法書士が必要書類の準備や作成など行い不動産を管轄している法務局に名義変更の手続きを行います。

ケース2：相続

土地を所有していた人が亡くなった場合には、その土地を引き継ぐ相続人を明確にしたうえで名義変更の登録作業を行います。

「相続」の場合は、トラブルを避けるため遺言書の確認や相続人を確定するために、相続人同士による話し合いで誰に相続させるかを確認した遺産分割協議書が必要です。

遺産分割協議書には、相続人全員の実印での捺印や、相続人全員の印鑑証明書と住民票や戸籍謄本が必要書類になります。

ケース3：贈与・生前贈与

土地の所有者が亡くなる前に生前贈与を行うときには、土地を贈与する側とされる側が基本的に共同で法務局に名義変更の申請を行います。

「生前贈与」の場合には、個人からもらった財産は贈与税の対象となるでしょう。相続人が複数人の場合は、土地の所有者が亡くなった後の相続でトラブルを避けるために、贈与税がかかっても所有者の意識がはっきりしているうちに、合意確認をしておくことがおすすめです。

ケース4：離婚・財産分与

夫婦が離婚した場合は財産を分与するということがあるでしょう。土地の所有権についても明確にしたうえで、基本的には2人が共同で法務局に「財産分与」として土地の名義変更の手続きを行います。

離婚の場合、必要書類の手配や作成、法務局への名義変更手続きなどをしなければいけません。二人でやることが難しい場合には、司法書士に依頼し司法書士が双方、別々に会って登記内容等の確認や戸籍謄本など必要書類を揃え、手続き書類を作成し法務局に手続きをします。

不動産売買による名義変更に必要な書類6つ

土地や建物など不動産を売買するときには、法務局に申請書類を作成し必要書類を添付して申請手続きをしなければなりません。

必要書類は主に6つあり、不動産を売買したことを示す「不動産売買契約書」や権利証である「登記識別情報または登記済証」、　売主の「印鑑証明書」や評価額を表す「固定資産評価証明書」があります。

その他「住所証明書」や手続きを司法書士などに依頼するときは「代理権限証書」が必要になるでしょう。

必要書類1：不動産売買契約書

不動産の売買による名義変更のため、必要書類として売主と買主で作成する「不動産売買契約書」があります。

土地の売却で名義変更を行うタイミングは、土地が実際に引き渡しされた時で「不動産売買契約書」が必要です。

「不動産売買契約書」に記載されている主な内容には売買する土地の地番や面積、売買代金や手付金、売買代金の支払いの時期や方法のほか土地の境界標の明示や所有権の移転の時期、引渡しの時期などが含まれます。

必要書類2：登記識別情報

不動産の売買による名義変更のために、必要な書類として本人確認の「登記識別情報」があります。

登記識別情報とは、これまでの登記済権利証に代わるもので重要な書類で土地の名義変更した場合に、「不動産ごと」「名義人ごと」に登記所から発行される大切な情報が記載された書類です。

登記識別情報通知は無くした場合には、法務局に代替手段で手続きを行うことができますが、再発行はできませんので大事に保管する必要があります。

必要書類3：売主の印鑑証明書

不動産の売買による名義変更を法務局に行うために、必要書類として売主の「印鑑証明書」があります。

名義変更に伴う印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内という有効期限がありますので、注意が必要です。また印鑑証明書に記載されている住所と、登記識別情報に記載されている住所が一致していなければならないので事前に確認しておく必要があります。

必要書類4：固定資産評価証明書

不動産の売買による名義変更のために、必要書類として売主側の「固定資産評価証明書」があります。

固定資産評価証明書は、毎年払っている固定資産税を算出するために市町村で作成している固定資産税課税標準額や都市計画税課税標準額が載っている証明書で、名義変更する人の土地が掲載されていることが確認できます。

評価額は毎年４月に改定されますので、名義変更の場合には必ず最新年度のものを用意する必要があります。

必要書類5：住所証明書

不動産売買による名義変更のために、必要書類として買主の住所を証明するための「住所証明書」があります。

不動産の売買による所有権の移転の登記をする場合は、登記記録に新たに買主の住所及び 氏名又は名称を記録するために必要となり、買主が法人の場合は、登記事項証明書を提供することになります。

必要書類6：代理権限証書

不動産売買による名義変更のために、必要書類として当事者が法務局に申請できないときに必要な「代理権限証書」があります。

名義変更の申請は委任状があれば代理人が行うことも可能です。「代理権限証書」は売主と買主が司法書士など、代理人へ名義変更の登録作業を依頼した事を証明するための委任状です。

土地の名義変更はどこでできる？

土地の売買による名義変更は、土地が所在する地域を管轄する法務局で行うことができます。

最寄りに法務局があっても、管轄外の土地の名義変更はでないでしょう。また管轄する法務局が遠方などで直接申請に行くのが困難な場合には、郵送で申請することもできます。

名義変更後にもらえる書類2つ

不動産の名義変更した場合に、法務局が申請内容を確認し問題がなければ2種類の書類をもらうことができます。

書類は従来の登記済権利証に代わる「登記識別情報通知書」と「登記完了証」です。ここからは、書類の内容を紹介します。

登記識別情報通知書

不動産の名義変更した場合に、新たに名義人となる人に法務局から「登記識別情報通知書」をもらうことができます。

「登記識別情報通知書」は、従来の登記済権利証に代わる書類で、登記名義人に対しアラビア数字などの組合せからなる12桁の符号が記載されています。後日、手続きなどが必要になった際に、本人確認手段の一つとして利用できます。

登記完了証

不動産の名義変更した場合に新たに名義人となる人に、法務局から発行される「登記完了証」をもらうことができます。

「登記完了証」には申請内容などが記載されており、オンライン申請をした場合でも、書面により交付申請することができます。

土地の名義変更は事前に必要書類を確認しよう

土地の名義変更は自分たちで法務局に申請して行うことができますが、申請書類や添付書類など必要書類が多数あり、全部揃っていないと受付してもらえません。

印鑑証明書など書類によっては役所で取得できるものがありますが、相続などの場合に土地の権利証などどこにあるか見つからないこともありますので、名義変更のためには事前に必要書類を確認し、余裕をもって揃えておくことが大事です。