マンションを売りたい人のステップ10｜抑えておきたいポイントとは？
2020 10.21この記事はPRを含みます
マンションを売る方法
マンションを売りたいと考えているが、どのような方法で売却すれば良いか分からないと言った方の為に、マンションを売る方法を紹介していきます。一番オーソドックスな方法は、不動産会社を尋ねて仲介してもらうという方法です。
まずは、売りたいと考えているマンションの最寄りの不動産会社を訪ねてみると良いでしょう。電話でアポを取り、訪問して話を聞くだけなのですぐに取り掛かる事ができます。
マンションを売る際の不動産会社選びは重要
マンションを売りたいと思った際、まずは不動産会社選びが重要になってきます。なぜなら、不動産会社選びによって売却価格が大きく変動してしまうことがあるからです。いくつかの会社に査定してもらい、売りたい金額で売却するためにも、慎重に選びましょう。
実際に幾つもの会社に足を運ぶのが面倒な方は、ネット上には一括査定のサービスなどがあるので、それらを使うことも時間や労力の節約になります。
マンション売却の10のステップ
マンションを売りたいと考え出してから、実際に売却が完了するまでのステップを時系列順に10個紹介していきます。基本的には、どんなマンションもこのような流れで売買が進んでいきます。
マンションの売却には、様々な情報が必要で、最低でも数ヶ月の時間がかかります。事前に、ある程度の情報を知っておく事で、売りたい形で売買を進めることができます。是非ご参考にしてみてはいかがでしょうか。
ステップ1：マンション売却の相場を調べる
まずは、売りたいと考えているマンションの売却相場を調べましょう。売却相場を調べることで、実際に売るのかどうかの判断材料になります。また、相場の推移を見ることで、売るタイミングの参考にすることもできます。
売却相場は、不動産情報サイトで公開されているものもあるので、まずは所有マンションの情報が無いかネットで調べましょう。もしくは、不動産会社に電話や訪問して調べてもらうこともできます。
ステップ2：インターネットの不動産一括査定で比較する
不動産会社に足を運んで、査定をしてもらうのが面倒に感じる場合は、インターネットの不動産一括査定のサービスを利用しましょう。一括査定のサービスを使えば、同時に何社もの査定を行うことができます。
インターネットの不動産一括査定サービスは、何社もの査定結果を調べることができるので、マンション売却価格を比較し、検討することで、売りたい価格での売却の手助けになります。利用してみるのも一つの手です。
ステップ3：複数の不動産会社に訪問査定を依頼
一括査定などによって相場を調べ終わった後は、実際に複数の不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。相場を調べ終わった後は、訪問査定によって損傷個所の有無を見てもらい、修繕すべきかどうかを調べる必要があります。
不動産会社によって、修繕の必要があるかどうかの判断も変わってくるので、複数の不動産会社に査定を依頼した方が良いでしょう。一括査定を利用して、修繕するかどうかの判断を仰ぎましょう。
ステップ4：不動産会社を選び媒介契約を結ぶ
不動産会社を決定したら、媒介契約を結びましょう。媒介契約とは、売りたいマンションをどのような条件で売却し、報酬金額をどう設定するかなどを取り決める契約で、売主と不動産会社との間で交わされるものです。
マンションを売りたいと思っても個人で買い手を探すのは難しいので、不動産会社に仲介をお願いするのが一般的です。媒介契約は売主にとって不利にならないように売買を行うための契約なので、しっかりと結びましょう。
ステップ5：マンションをチェックしマイナス要因を改善
媒介契約を結んだ後は、売りたいマンションのチェックを行い、マイナス要因を改善しましょう。実際に売り出した後に行う内覧は、買い手にとって、購入するかどうかの大きな判断基準になります。
購入を検討している方が内覧を行う際に、良い印象を持ってもらう為にも、汚れ、破損が目立つような箇所は修繕工事を行なったり、ハウスクリーニングなどで清潔にしておきましょう。
ステップ6：売出価格の設定と売却タイミングを図る
一通り、売却のための下調べや準備を整えた後は、売りたい価格の設定を行い、売却のタイミングを図りましょう。当然ですが、売りたい価格を高めに設定すると売却までに時間がかかり、低めに設定すれば早く売れる可能性が高まります。
一番は、時間に余裕を持って売却の計画を練るのが良いですが、売った後に後悔しないためにも、限られた時間の中で相場との比較やタイミングを図り、適切な売却を行えるように準備しましょう。
ステップ7：販売活動を開始して内覧対応を行う
売りたい価格とタイミングを決定した後は、実際に販売活動が始まります。広告を打って買い手を募ったり、様々な販売活動がある中でも、内覧の対応は重要なポイントになってきます。
購入を検討する人が実際にマンションを内覧する際に、良い印象を与えられるようにマンションの特徴や利点をうまく伝える必要があります。しっかりと対応するためにも、それらを事前にまとめて書き出しておくなどするのが良いでしょう。
ステップ8：購入希望者と交渉
販売活動を行なっていく中で、いよいよ購入希望者が現れる時が来ます。そうすると、契約に向けた交渉を開始することになります。販売価格や引き渡しの時期について、販売代金の支払い日などについて提示がなされることがあります。
売主は、提示された条件を確認して交渉を行うかどうかを判断します。交渉するとなれば、一般的には売り主、買い主、双方の不動産会社が意向に沿って交渉を行うことになります。
ステップ9：売買契約の締結と決済
買い主との条件交渉がまとまると、実際に顔を合わせて、売買契約書の内容を互いに確認し、契約を締結させます。その際、一般的にマンション販売代金の10%程の手付金を受領します。
その後、決済という流れになりますが、多くの場合は売り主、買い主、それぞれの不動産会社の担当、司法書士などが銀行に集まり決済を迎えます。マンションの鍵の受け渡しもこのタイミングで行います。
ステップ10：マンションの引き渡し
マンションの引き渡しは、買い主から残金の入金を確認し、鍵と必要書類を渡すことで完了します。引き渡し期日までに引越しを済ませておきましょう。
住宅ローンが残っている場合は、売主から残金の入金を確認した後、抵当権の抹消を行うために、司法書士に手続きを進めてもらわなければなりません。抵当権が設定されている場合は、司法書士が引き渡しに同席しているはずなので、任せましょう。
不動産会社を選びのポイント3つ
不動産会社を選ぶ上で、特に意識すべきポイントを3つ紹介します。初めてのマンション売買であればどのような基準で担当の不動産会社を選べば良いか迷ってしまうことでしょう。
まずは以下で紹介する3つのポイントを押さえることで、不動産会社選びに失敗しないように準備しましょう。余裕がある方は、その後に売りたい形を叶えてくれるかどうかなど判断材料を増やしていくと良いでしょう。
ポイント1：対応がよく丁寧な説明をしてくれる
不動産会社選びのポイントのまず1つ目は、対応がよく丁寧な説明をしてくれるかどうかという点です。不動産の売買に関しては、担当者の権限が強く現れることが多いため、希望通りにマンションを売りたいのであればこの点を意識しましょう。
担当者が丁寧な対応や説明を行なってくれるのであれば、売り主としてはその後、売買活動が進む上での意向なども伝えやすく、納得した取引を行える可能性が高くなります。
ポイント2：類似物件の売買実績を比較する
2つ目のポイントは、売りたい物件に近い物件の売買実績を比較するということです。
不動産の売買には、土地、マンション、一戸建てなど様々な種類があります。得意とする物件は、不動産会社によって変わるので、できるだけ類似物件の売買実績を持つ会社に担当してもらいましょう。
類似物件の販売実績が多いほど、蓄積されたノウハウも多くなるので、希望通りの売買を行うことができる可能性が高まります。
ポイント3：査定額の「根拠」を比較する
3つ目のポイントは、査定額の根拠を聞き、いくつかの会社で比較するということです。査定額は、会社によって変動があるため、その会社ごとにどのような根拠で算出されたのかを知ることは重要なポイントになります。
その際、どのようなに販売活動を行うかなど、担当者の考える戦略を尋ねてみましょう。売買には、最低でも数ヶ月の時間がかかるため、納得できなければ担当を変更することも検討しましょう。
マンション売却で押さえておきたいポイント3つ
マンションを売りたいと思って、実際に売却に出す際に押さえておきたいポイントは大きく分けると、3つあります。タイミングと、売買後のトラブルに関する項目です。取引後に、後悔する事がないように、しっかりと押さえておきましょう。
実際には、細かい点など含めると数多くの項目がありますが、まずは以下で紹介する3つのポイントを押さえておけば問題ないでしょう。
ポイント1：経済情勢や季節で売却のタイミングを考える
まずは、経済情勢や季節で売却のタイミングを考えましょう。経済情勢で考えるというのは、マンションの相場で考えるということです。経済情勢とマンション相場は連動しているので、適切なタイミングで売却しましょう。
季節は価格へほとんど影響を与えませんが、買い手の需要に影響を与えます。住み替えシーズンや、法人が資産としてマンションを購入する決算時期などを狙って売りに出すのも一つの手でしょう。
ポイント2：売買トラブルの多くは物件引渡後の「瑕疵担保責任」
売買トラブルの多くは物件引き渡し後の「瑕疵担保責任」です。これは、購入後のトラブルを防ぐために、売り主がその存在を知らなかったキズや不具合についても一定期間は責任を持つという責任のことです。
売主には、把握している瑕疵についての告知義務があります。そのため、契約時までに瑕疵を把握していたにもかかわらず報告の義務を怠った場合には、定められた期間を過ぎても損害賠償請求に対応しなければならなくなります。
ポイント3：中古マンションの売却には「瑕疵担保保険」を付保する
売り主が一定期間、責任を持たなければならない瑕疵の範囲は、多岐に渡ります。例えば、給水管の故障やシロアリ被害、建物の腐食などが挙げられます。これらは、補修するにしても高額な費用がかかってしまいます。
中古マンションの売却であれば、補償のリスクは高まります。そのため、住宅瑕疵担保責任保険法人に保険料を支払い契約を締結する瑕疵担保保険を付保して、万が一の事態に備えておくのが良いでしょう。
売却に関わる税金と諸経費
マンションを売りたいと思って、いざ売却活動する中で、様々な経費がかかってきます。売却するのだから、お金が入って来るだけだと考えている方がいるかもしれませんが、売却にも出費が伴います。
マンションを売りたいと思っても、仲介手数料、税金、抵当権が設定されている場合は抹消費用といった経費がかかってきます。事前に知っておくことで、いざという時に慌てないようにしましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料
不動産の賃貸や売買では、担当の不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。マンションを売りたいと思って、売却の手続きをする中で、最も高額な経費が、この仲介手数料になります。
マンションの売買においての仲介手数料は、400万円を超える物件についてのみ法律で上限が定められています。それは、売買金額の3%プラス6万円という額です。具体的には、1000万円でマンションを売りたい場合、36万円の仲介手数料が発生します。
1：ローンの残債額
マンションを売りたいと思っても、売買の時点で住宅ローンの残債がある場合があります。その場合は、買い主が決済を終えた時点で、ローン残債を支払い、抵当権の抹消を行う必要があります。
抵当権は、金融機関によって設定されていますが、抹消はローンの借入人が行わなければなりません。具体的な手続きは、司法書士に任せて代行してもらうことが一般的です。決済に同行している司法書士がその足で手続きを行います。
2：司法書士への報酬
司法書士への報酬は、主に2つの内容に対して支払われます。抵当権が設定されている場合は、決済時にその抹消を行います。そして、マンションの名義を買い主の名義へと変更する登記手続きの2つです。
司法書士への報酬は、登記の手続きに関しては買い主が負担、抵当権の抹消手続きは売り主が負担するというのが一般的です。売買の前に、所有者の住所や氏名の変更が必要な場合に関する費用は売主が負担します。
3：登記費用・売買契約書に貼付する印紙代
マンションを売却する際には、不動産売買契約書を作成します。その際に、印紙税というものがかかってきます。印紙税とは、商業取引に関連した文書の作成に対して課される税金となります。不動産売買契約書は商業取引文書なので、印紙税を納めなければなりません。
具体的な額としては、1万円未満が非課税ですが、200円から480,000円まで、取引の額に応じて金額が変動します。課税対象は原本のみです。
4：譲渡税・住民税
印紙税以外にも、マンションの売却には譲渡税と住民税がかかってきます。その内、譲渡税とはマンション売却で得た利益に対する所得税のことです。そのため、確定申告で譲渡税について申告しなければなりません。
譲渡税についての申告を済ませれば、自動的に住民税の算出が行われるので、注意すべきは譲渡税です。譲渡税は、条件を満たせば大きな控除を受けられる税金でもあるので、該当しているか確認しましょう。
マンションを売りたいなら信頼できる不動産会社を選ぼう
ここまで、マンションを売りたいと思ってから、実際に売却するまでの流れを、時系列で紹介してきました。やはり、一番重要なポイントは、売りたいという希望に沿った売買活動をサポートしてくれる不動産会社選びです。
マンションを売りたいと考えている方は、是非この記事をご参考にして頂いて、信頼できる不動産会社を選びましょう。
