不動産投資バブル崩壊が今後あり得るか？｜過去と現在の違い6つ
2020 10.21この記事はPRを含みます
不動産投資におけるバブル現象とは
不動産投資におけるバブル現象とは、一言でいえば、実需に伴わない地価の値上がりのことです。
「土地転がし」「マンション転がし」などの言葉が横行していた1980年代から1990年代は土地投機がメインになっていました。
マンションバブル崩壊
コロナショックの影響で新築・中古マンションの売買が落ち込み、不動産市場が縮小していることや東京オリンピック後の需要減少を心配してマンションバブル崩壊を懸念する声があります。
新型コロナウイルス感染症が収束し、経済状況が通常に戻れば、不動産市場も回復すると予想されています。また、政府・日銀もバブル崩壊の反省を踏まえ、金融緩和の出口戦略を極めて慎重に行うことが考えられるので、緩やかに終息すると予想されています。
以上の点で金融システムが崩壊しなければ、マンションバブル崩壊は起きないと予想されます。
不動産投資におけるバブルと崩壊事例２つ
不動産投資におけるバブルは言わずと知れた1980年代後半から1990年代前半に起きた「平成バブル」と2006年頃から始まった「ミニバブル」があげることができます。
この２つのバブルの中身と崩壊の要因をみてみましょう。
不動産投資バブル事例１：バブル期における崩壊
バブル期における崩壊の大きな原因は、政府が低金利政策を打ち出し、地価が実需にあわないほど高騰すると、急激な金融引き締め政策に転換したためです。
銀行は高い評価で担保評価し融資を行い、企業は転売目的で土地を購入する「投機」に走り、地価はどんどん上昇し続けました。地価は値上がり続けるという「土地神話」も生まれました。銀行や企業は当然儲かり、株価は上昇していきました。
政府は異常な地価の高騰に対して、1990年に金融引き締め政策に転じました。銀行から融資がなくなると、株や土地は売りに転じ、地価は急激に下落しました。銀行は不良債権が多く残り、失われた10年が始まりました。
不動産投資バブル事例２：リーマンショック時における崩壊
バブル崩壊後、地価がプラスになったのは2006年ごろといわれています。米国でサブプライムローンという、低所得者向け住宅ローンを証券化した金融商品の販売が、日本にも好景気をもたらした結果です。
しかし米国の大手証券会社リーマン・ブラザーズが経営破綻すると、世界規模で金融危機が広まり、地価は再び下落していきました。
不動産投資バブルの過去と現在で違う６つのポイント
バブル期、あるいは平成バブルと言われた80年代から10年代前半までと令和のいまの不動産投資バブルでは、どう違うのでしょうか。
６つのポイントをあげて解説いたします。
過去と現在で違うポイント１：キャピタルゲインとインカムゲイン
キャピタルゲインとは売買することで得られる収益のことをいいます。不動産投資では、価格の安い時に物件などを購入し、高くなった時に売却して得られる利益（売却益）のことを呼びます。
そしてインカムゲインとは配当による利益のことをいい、不動産投資では賃料収入のことをいいます。
バブル期はキャピタルゲイン目的の売買が主流でしたが、現在は安定した賃料収入が得られるインカムゲインが主流になっています。
過去と現在で違うポイント２：建築需要の増加
バブル期の建築需要は、東京を中心にオフィス需要が高まったり地方でリゾート開発を行ったりと建築需要は高まりを見せました。
現在は、2019年10月の消費税引き上げによる駆け込み需要、災害の復興や2018年に見直された「国土強靭化基本計画」による復興需要、東京五輪需要が相まって建築需要は再び高まりを見せています。
過去と現在で違うポイント３：相続税対策需要
相続税対策として王道なのが賃貸マンションやアパートを購入する不動産投資です。土地評価額や建物評価額の他、小規模宅地の特例で減額されるといわれています。その上、賃料収入が長期にわたって入るのも魅力でしょう。
バブル期は地価が高騰したため、相続税が大きな負担となったためで、現在は2015年に相続税の基礎控除額が引き下げられたことが要因と考えられます。
過去と現在で違うポイント４：海外不動産よる影響
バブル期はキャピタルゲイン目的の売買が主流でしたが、現在はそれが成り立たなくなり、インカムゲイン目的が主流になっていることは先にも述べました。
最近はキャピタルゲインが狙えることから、海外不動産を対象とした不動産投資も注目されています。さらに、分散投資にもなるので注目されています。
過去と現在で違うポイント５：現在の地価は実需にあっている
2012年12月から続いた景気回復により、企業業績は改善されました。それにより、商業地の地価は都市部を中心に、オフィス需要が高まりました。
また、住宅地は企業が人手不足を生じ賃上げが行われ、日銀による金融緩和政策で超低金利になり、住宅ローンが組みやすくなったため、家計における住宅費の負担能力が高まりました。それら二つの要因にインバウンド（訪日外国人）需要も注目されています。
現在はバブル期の反省も踏まえ、不動産を担保とした銀行貸し付けも低下傾向となり、地価は実需にあっているといえます。
過去と現在で違うポイント６：現在の不動産投資は売買ではなく賃貸がメイン
既に述べていますように、バブル期はでは、地価が上昇し続けたため、キャピタルゲイン目的の売買が主流でした。「地上げ屋」「土地転がし」という言葉もよく聞かれました。
バブル崩壊後は地価が下落したため、キャピタルゲイン目的の売買が成り立たない状況になりました。
現在の不動産投資は長期的に安定した賃料収入が得られる賃貸が主流となっています。空き部屋が生じにくいように立地条件や維持費などしっかりとした事業計画を立てることが鍵となります。
投資の仕組みについて３つ紹介
投資というとお金持ちの人がやることだと思っている人が多いのではないでしょうか。
最近は年金問題や老後2000万円問題、低金利が続くことから、資金をためるから資金をふやすということを考える人が多くなっています。そこで、投資の仕組みについて取り上げたいと思います。
投資のしくみ１：投資の種類
一言で投資といってもいくつかあります。
投資の種類はたくさんありますが、有名なものだと株式投資、個人向け国債、不動産投資があげられるでしょう。
以下でくわしく紹介します。
投資のしくみ２：主要投資について
ここでは主要な３つの投資について取り上げたいと思います。
まずは株式投資です。企業が発行した株券を売買したり、配当金を得たりすることで利益を得るのが株式投資です。株価は大きく変動するため、リスクが大きいですが、保有金額以上に損失することがないので、リスクの範囲は調整できます。
次の個人向け国債は、税金ではまかないきれない国庫を、個人の預金を集めて補填するもので、いわば国の借金になりなす。そのため、元本割れの心配などがかなり低いため、安全度が高いのが特徴です。
最後は不動産投資です。アパートやマンションなどの不動産を購入し、賃料収入を得る投資方法です。
長期の比較的安定した賃料収入が入るため、将来の不労所得や年金対策になるメリットがあります。デメリットは、流動性が低く長期保有が前提となること、金利上昇によりローンの返済額が増加することがあげられます。
しかし、それ以上にメリットが大きいので人気の高い投資となっています。
投資のしくみ３：リスクとリターン
投資でリスクといえば、リターン（損益）の振れ幅の大きさのことをいいます。そのため、期待以上に収益を得ることもあれば、予想に反して損をする可能性もあります。
一方、リターンとは投資を行う際に得られる損益のことをいいます。リスクを低く抑えようとするとリターンも低下します。高いリターンを得ようとするとリスクも高くなります。
投資にはリスクが低くリターンが高いということは存在しません。
バブルははじけてしまうのか
現在は、東京五輪需要などを踏まえて、「不動産バブル」と言われる状況になっています。その背景には、東京五輪需要・復興需要・駆け込み需要・インバウンド需要があるからです。不動産バブル崩壊は起こるかどうか気になるところです。
しかし、バブルがはじけることは金融政策（金融システム）に変化がない限り起きることは考えにくいでしょう。
