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投資物件購入時にレントロールのチェックするポイント8つ|気を付けること4つ

2021 07.2

レントロールとは

不動産投資をしていく際、物件自体を維持していく上で総額家賃がどのくらい掛かるかをあらかじめ把握しておきたい人も多いのではないでしょうか。

 

レントロールという家賃一覧表を見ることで自身が支払う光熱費などの他に入居者の属性や空室状況も確認することができます。それらの情報を知ることができれば投資物件として最適な物件なのかを判断することができます。

レントロールの重要性

物件の良し悪しを知るためにもレントロールを重視して投資物件を選ぶ必要があります。

 

物件を購入する際、物件自体の詳しい情報はレントロールでしか確認することができないので、必ず不動産会社にレントロールの書類を取り寄せて、現在の賃料、他の入居者の属性、間取り契約状況などを把握しておきましょう。

 

そうすることで賃貸物件としての特徴が掴めるので、投資に向いている物件なのか判断することができます。

物件の収益性は詳しく把握できない

物件の収益性を詳しく知りたい場合はレントロールの書類だけでは収益についての確認を取ることができません。

 

不動産投資をしていく場合、レントロールの書類だけでは物件の収益性を見極められないので、物件概要書を見せてもらい利回り、面積、価格、構造、地積などをチェックするようにしましょう。

 

物件概要書には良くない情報も記載されているので、投資する際の参考にすることができます。

物件概要書とは

物件概要書には物件を売買する際に不動産会社が用意する書類となるので、物件に関するさまざまな情報が記載されています。

 

物件概要書には立地条件、土地に関する情報、価格、面積、地積、部屋の構造、利回り、部屋や建物の外観の写真をまとめてある書類なので、物件を選んでいくための資料とすることができます。

 

また、物件を有効活用していくためにも物件概要書の情報が必要になってきます。

投資物件購入時にレントロールのチェックするポイント8つ

レントロールを見せてもらう際、どのような点に気を配って物件のチェックをすべきか興味がある人も多いのではないでしょうか。

 

不動産会社にレントロールを用意してもらってもチェックしておくべき点を理解しておかないと物件自体の正しい評価が導き出せないことがあります。

 

ここでは、どのような点に気を配ってレントロールをチェックしていけば良いのかを紹介していきます。

レントロールのチェックポイント1:空部屋の賃料

レントロールのチェックポイントの1つ目に空き部屋の賃料が挙げられます。

 

レントロールや物件概要書を確認することで物件自体の価格や入居状況を知ることができるので、空き部屋の賃料を知ることができれば、物件の利回りを把握することができます。

 

利回りを得ることができる物件なのか知るためにもレントロールで物件自体の情報を得ておくようにしましょう。

レントロールのチェックポイント2:敷金

レントロールのチェックポイントの2つ目に敷金が挙げられます。

 

レントロールで敷金の価格設定を確認することができれば、物件の賃貸需要度を知ることができます。敷金が異常に安く設定されていれば、入居を希望している人が少ないため収益性に欠けている物件の場合があります。

 

物件自体に賃貸需要があるか知るためにもレントロールの書面での物件確認を行っておきましょう。

レントロールのチェックポイント3:家賃のバラつき

レントロールのチェックポイントの3つ目に家賃のバラつきがあるか確認する点が挙げられます。

 

物件自体に家賃のバラつきがあると入居を希望している人が定期的に入れ替わっていないことでもあるので、十分な収益を得られていない場合があります。

 

レントロールや物件概要書などで部屋ごとの家賃を調べ、家賃自体にバラつきがあるのかをチェックするようにしましょう。

レントロールのチェックポイント4:共益費

レントロールのチェックポイントの4つ目に共益費を知っておく点が挙げられます。

 

十分な収益を得ていない物件だと入居者の負担を減らすために、ガスや水道などの料金が共益費として算出していることがあるのでガス代、水道代の費用がどのように扱われているのかレントロールの書面で確認しておくようにしましょう。

レントロールのチェックポイント5:入居年数

レントロールのチェックポイントの5つ目に入居年数が挙げられます。

 

賃貸物件に長い期間入居している入居者がいれば、新たな入居者に住みやすい物件だと認識してもらえるため、物件を所有している大家は他人に賃貸物件として貸し出しやすくなります。

 

それぞれの部屋に入居している人の入居年数と部屋数を確認し、賃貸物件として向いている物件なのか判断していきましょう。

レントロールのチェックポイント6:一括で借りられていないか

レントロールのチェックポイントの6つ目に一括で借りられていないか確認する点が挙げられます。

 

法人契約された物件だと社員寮として使われていることが多く、物件のセキュリティや周辺環境が一定の基準を満たしていないと万が一の際、保険会社の保証を受けることが難しくなるので企業が社員を一気に退去させることがあります。

 

住民が一気に退去することで問題がある物件だと判断されてしまい、入居者が集まらないことがあります。

レントロールのチェックポイント7:テナントや店舗はあるのか

レントロールのチェックポイントの7つ目にテナントや店舗があるのか確認する点が挙げられます。

 

テナントや店舗と居住用の部屋の割合が適正かどうかレントロールの書面で確認をしておかないと、騒音や共用部分のことを懸念して入居者が集まらないことがあるので、テナントと居住用の部屋の比率を見ておくようにしましょう。

 

また、テナントや店舗の家賃が適正な価格であるか調べておくようにしましょう。

レントロールのチェックポイント8:その他の収入の有無

レントロールのチェックポイントの8つ目にその他の収入の有無が挙げられます。

 

自動販売機や看板広告などの収入を十分得ることができれば物件の近くに学校やスポーツ施設があり、利用する人が多いことでもあるので物件自体の立地が良いと判断することができます。

 

また、自動販売機を設置することができれば、防犯カメラを取り付けることが容易になるので物件のセキュリティを高めることにも繋がります。

レントロールで気を付けること4つ

レントロールの書面を見ることで把握できることが多々ありますが、インターネットや駐車場、ケーブルテレビなどの費用が大家負担になっていることがあるので、レントロールには載っていないこともしっかりと確認しておくようにしましょう。

 

物件を購入する前にインターネット使用料や駐車場などの費用が大家負担なのか確認しておかないと賃貸物件を維持していくための費用がかさみ、当初に計画していた利益が得れないことがあります。

レントロールで気を付けること1:外部駐車場代金

レントロールで気を付けることに外部駐車場代金が挙げられます。

 

物件自体に駐車場が設置されていなくても、近所の駐車場を一括で借り上げてオーナーが入居者に貸し出していることがあるので、外部で駐車場を借り上げていないかレントロールを使ってチェックするようにしましょう。

レントロールで気を付けること2:インターネット代金

レントロールで気を付けることにインターネット代金が挙げられます。

 

物件によってはインターネット使い放題を売りにしてオーナーが入居者を募っていることがあるので、インターネット代金がどのような扱いになっているのかレントロールの書面で確認を取っておくようにしましょう。

レントロールで気を付けること3:受水槽や貯水槽の清掃費用

レントロールで気をつけることに受水槽や貯水槽の清掃費用が挙げられます。

 

物件に受水槽や貯水槽が設置されている場合、大家が管理費用を負担しなければならなくなるため、受水槽や貯水槽が取り付けられているのかレントロールの書面を見て確認を取っておくようにしましょう。

 

また、水回りの事柄は住民の安全や建物の維持に関わるので、どのように管理されているか知っておくことが大切です。

レントロールで気を付けること4:ケーブルテレビ代金

レントロールで気を付けることにケーブルテレビの代金の支払いの確認が挙げられます。

 

地域によっては大家がケーブルテレビに関わる費用を負担しなくてはならないことがあるので、ケーブルテレビを利用できる地域であればレントロールの書面で利用料を確認しておきましょう。

 

ケーブルテレビとインターネットが一緒になっているプランであるか確認をし、利用総額を調べておくようにしましょう。

投資物件購入前にレントロールをチェックしよう

レントロールを用いて物件を調べるチェックポイントについて紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

 

賃貸物件の購入は購入後に後悔してしまわないためにも、レントロールや物件概要書での下調べがどうしても必要になってきます。不動産投資を成功させていくためにも、投資物件を購入する前にはレントロールで物件の情報を確認しておきましょう。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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