リバースモーゲージのデメリット8つとは？メリットと注意点もあわせて解説

2021 08.3この記事はPRを含みます

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保に銀行から融資を受ける、シニア向けのローンのことです。シニアになると金融機関から簡単に融資を受けることができなくなりますが、住んでいる自宅や土地を担保に資金を借りることができるという制度です。

 

老後にかかるお金が心配だという人も多いため、リバースモーゲージはシニア世代に注目されています。この記事ではリバースモーゲージのメリットとデメリット、注意点をご紹介します。

リバースモーゲージと通常の住宅ローンの違い

通常の住宅ローンは、まとまった資金を一括で借り、それを月々返済していくものです。残金を払い終わった時点でローンが終了になります。

 

リバースモーゲージはその逆です。一括で、または毎月など定期的に借り入れたお金を、最後に全額返済します。「リバース」は「逆」を、「モーゲージ」は「抵当権」を意味しているところからも、その仕組みがわかるでしょう。

リバースモーゲージのデメリット7つ

シニア層から注目を集めるリバースモーゲージにはたくさんのメリットがあります。しかし当然デメリットもあるため、融資を受ける前に検討することが必要です。

 

どのようなデメリットが考えられるのでしょうか。以下では、具体的な7つのデメリットについて解説します。

リバースモーゲージのデメリット1：貸付金利の上昇

リバースモーゲージの金利は一般的に変動金利が採用されています。そのため、金利が上昇してしまうと、毎月の返済額も上がり、当初の予定よりも多く支払わなければならなくなる可能性があります。

 

金利が大幅に上昇してしまった場合には、担保割れになる可能性もゼロではありません。金融商品であるゆえにデメリットもあることを十分考慮したほうがいいでしょう。

リバースモーゲージのデメリット2：評価額の変動

リバースモーゲージの融資金額は、契約時の不動産の価値に応じて決められます。そのため、不動産の評価額が下がってしまうと、限度額が見直される恐れがあります。

 

不動産価値が大幅に下落した場合、融資が停止されることも考えられます。融資限度額以上の資金をすでに使ってしまっていた場合には、差額の返済を求められることもあるでしょう。評価額の変動は、融資額が変わるだけでなく、返済にもかかわるリスクといえます。

リバースモーゲージのデメリット3：融資が途絶えるケース

融資が途絶える恐れがあるのがリバースモーゲージのデメリットの1つです。借入金は、契約者が亡くなった後に自宅を処分して返済するのが基本ですが、存命中に融資の限度額に達した場合には、その時点で融資が途絶えてしまうことが考えられます。

 

また、金融機関によっては契約期間が設けられていることがあります。この場合、想定以上に長生きすると、元金と利息を合わせて一括で返済しなければならない可能性も出てくるでしょう。

リバースモーゲージのデメリット4：借入額の上限

まず、リバースモーゲージは一般的に一軒家を対象としています。土地を主体として評価額を算出するため、マンションは対象外とする金融機関が多いようです。

 

また、借入額に上限があることにも注意が必要です。一軒家の場合、評価額の50％程度を融資の上限とするケースが多く、思ったよりも借りられる金額が低いということもあります。借入額には上限があることを考慮しておく必要があるでしょう。

リバースモーゲージのデメリット5：子供がいる場合

リバースモーゲージはほとんどの場合、親、または配偶者以外の同居人がいないことが融資の条件となっています。子供と同居している人は、ほぼ契約できない点がデメリットとして挙げられます。

 

契約者が亡くなってから、金融機関とトラブルになることも考えられます。トラブルを未然に回避するためにも、利用を決める前に、将来について子供と話し合っておくことが必須といえるでしょう。

リバースモーゲージのデメリット6：対象地域

リバースモーゲージは、対象となる地域が限定されています。首都圏では東京・神奈川・千葉・埼玉など、近畿地方であれば大阪・愛知・兵庫などの大都市圏に限られている場合が多いでしょう。不動産の評価額がある程度安定している地方でないと、リバースモーゲージは利用が難しいです。

 

地方銀行が提供するサービスの場合には、その銀行のある地域のみというケースが多くなっているようです。

リバースモーゲージのデメリット7：相続時のトラブル

リバースモーゲージが契約終了になるのは、契約者が亡くなり、その自宅が売却されて債務を返済したときです。自宅は売却されてしまいますから、相続人がいる場合でも、土地家屋を相続することは不可能になります。

 

また、債務者が亡くなった時点で担保物件の評価額が下がっていて売却金額が借入額に足りない場合は、相続人がそれを補わなければない可能性が出てくることも考えておきましょう。

リバースモーゲージのメリット6つ

老後に余裕のある生活を送るためにリバースモーゲージは魅力的な選択肢でしょう。これまでリバースモーゲージの具体的なデメリット7つについて見てきましたが、ではメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

 

条件が合えば、リバースモーゲージは豊かなセカンドライフに貢献してくれる商品といえます。具体的なメリットを6つ、ご紹介します。

リバースモーゲージのメリット1：老後生活での支出を少なくできる

シニア世代は現金収入が少なくなるため、将来に不安を感じる人も多いでしょう。リバースモーゲージを利用することで、支出を少なくすることが期待できます。

 

リバースモーゲージの月々の返済は利息のみなので、貯金を取り崩すなど、一度に大きい支出に迫られることがありません。資金に余裕がある生活は、他の心配事にも気を回さなければならないシニア世代にとっては、大きいメリットといえるのではないでしょうか。

リバースモーゲージのメリット2：自宅に住み続けながら借り入れが可能

リバースモーゲージの一番ともいえるメリットは、自宅に住み続けることが出来るということです。高齢になってから住む環境を変えるのは大変なことでしょう。引っ越しにかかる費用や体力、気力だけでなく、慣れた環境を変えるというのはストレスの大きいものだといえます。

 

リバースモーゲージは、自宅や土地を担保に借り入れができるため、返済時まで住宅を手放す必要がありません。住み慣れた環境を守ることが可能です。

リバースモーゲージのメリット3：元金の返済方法

リバースモーゲージの元本を返済する方法には2つあります。1つは契約者が亡くなった後、または契約期間が終了した後に、担保となっている自宅や土地を売却することで支払う方法です。

 

もう1つは、相続人が現金で返済する方法です。これが可能であれば、土地家屋は相続人が引き継ぎます。返済方法が選べるというのも、リバースモーゲージのメリットといえるでしょう。

リバースモーゲージのメリット4：リコースとノンリコースを選べる

金融機関にもよりますが、リバースモーゲージには「リコース」型と「ノンリコース」型があります。担保である土地や建物を売却しても、債務が返済しきれないことも考えられます。その場合に、相続人が債務を継承するのがリコース型です。

 

ノンリコース型は、債務が残っても相続人が引き継ぐ必要がない契約です。そのため利息は高めになりますが、将来の相続人の負担を考えてこちらを選択することも可能です。

リバースモーゲージのメリット5：老後のための預貯金を残しておける

収入が少なくなるシニア世代は、それまでに形成した資産をできるだけ目減りさせずにおきたいと思うのではないでしょうか。リバースモーゲージを利用すれば、まとまった支出を避けることができます。

 

退職金などの預貯金を使ってしまうことなく、まとまった金額の融資が受けられるのがリバースモーゲージのメリットの1つだといえます。

リバースモーゲージのメリット6：万が一のとき配偶者の住居を確保できる

契約者が亡くなってしまった場合、同居している配偶者はどうなるのでしょうか。配偶者が連帯債務者だったり連帯保証人だったりする場合には、自宅に継続して住み続けることが出来る契約が多いようです。

 

そうでない場合でも、契約を切り替えて配偶者が住めるようにするというリバースモーゲージもあります。いずれにしても、契約の前に条項についてよく見ておいた方がいいでしょう。

リバースモーゲージを選ぶときの注意点4つ

リバースモーゲージには、メリット・デメリットの両方があります。また各金融機関が提供するサービスによっても大きな違いがあります。さまざまに考慮するべき点があるリバースモーゲージですが、利用を検討するにあたって、どのようなことに注意すればいいのでしょうか。

 

以下では、リバースモーゲージを選ぶときの注意点を4つ、ご紹介します。

リバースモーゲージを選ぶ注意点1：不動産の評価額

リバースモーゲージで融資される金額は、不動産の評価額に左右されます。不動産評価額の何割が融資されるのかは金融機関によって違うため、商品を比較検討する必要があります。

 

評価額の8割を融資してくれる商品がある一方、5割という金融機関もあります。また、評価額は年によって変動するため、想定よりも融資額が低いということもあり得ます。利用を考えている人は借りるタイミングを考えた方がいいでしょう。

リバースモーゲージを選ぶ注意点2：資金の使い道の制限

金融機関によっては融資の使い道に制限があるため、注意が必要です。住宅の建築費やリフォームに充てるために使わなければならないという制限を設けている金融機関もありますし、投資目的や事業資金に充ててはならないという金融機関もあります。

 

制限がないものもあり、その場合はレジャーなどにも自由に使えます。さまざまな商品を比較して選ぶといいでしょう。

リバースモーゲージを選ぶ注意点3：配偶者への引継ぎ

リバースモーゲージのデメリット・メリットのところでも触れましたが、同居の家族とは事前に話し合い、了解を取っておく必要があります。特に配偶者とは情報を共有しておいた方がいいでしょう。

 

契約者が亡くなった後、配偶者が契約を引き継げない商品もあります。利用するリバースモーゲージがどのようなものであるのかを、関係者皆が理解しておきましょう。

リバースモーゲージを選ぶ注意点4：法定相続人

リバースモーゲージを利用する際には、法定相続人と意思の疎通を図っておくことも大切です。

 

法定相続人とは、民法で定められた相続人のことで、多くの場合は配偶者や子供がそれにあたります。相続に伴ったトラブルについては枚挙にいとまがありません。後々の禍根を防ぐためにも、法定相続人とは丁寧に話し合っておく必要があるでしょう。

リバースモーゲージのデメリットを理解して利用しよう

リバースモーゲージは、収入が少なくなったシニア世代にはとても魅力的な商品といえます。住み慣れた我が家を手放すことなく融資が受けられ、担保となった土地や建物で完済できるからです。

 

しかしデメリットも無視できません。何よりも重要なのは、さまざまな金融機関を見比べて検討することでしょう。スモーゲージを利用する際には、デメリットをきちんと考慮に入れてから決めた方がいいでしょう。