不動産投資はリスクを知って慎重に！8つのリスクと6つの対処方法
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産投資はリスクが多い？
不動産投資はリスクが多いのでしょうか。投資なのでリスクになってしまう部分は確かにあります。不動産投資のリスクに上がってくるのは、金利上昇・増税・空室・空室などがあり、決して少ないとはいえないでしょう。
本記事では、不動産投資のリスクや対処方法について紹介していきます。不動産投資に興味がある方はぜひ参考にしてみてください。
もちろんメリットも多くある
不動産投資には、もちろんメリットも多くあります。
不動産投資は、収益が家賃収入のため安定性があり、株やFXのように突然大暴落してしまうリスクは低く、建物の管理や入居者とのやりとりは管理会社に任せて置けばいいので手間がかからないというメリットがあります。
手間がかからないという点で、サラリーマンが副業として不動産投資を始めるという方は増えている傾向にあります。
不動産投資における8つのリスク
不動産投資を行おうと考えている人は、そのリスクについてもきちんと把握しておかなければいけないでしょう。リスクを先に知っておくと、そのリスクに対して対策を用意できます。
まずは、不動産投資における8つのリスクについて紹介していきます。不動産投資には、金利上昇・増税・空室・家賃滞納・修繕・災害や老朽・税金・管理会社倒産、などのリスクがあるといわれています。
不動産投資におけるリスク1：金利上昇
不動産投資におけるリスク1は、金利上昇のリスクです。
金利が上昇すれば、上がった金利分余分にローン返済を行う必要が出てくるため計画していた収益の予定が狂ってしまいます。
金利上昇も予想内に収まればよいですが、予想を超えてしまうと大きな赤字になる可能性も出てくるでしょう。
不動産投資におけるリスク2：増税
不動産投資におけるリスク2は、増税のリスクです。不動産投資で物件を売買する際には、消費税が課税される場合があり、土地部分は非課税ですが建物の価額に対して消費税が課税されます。
また、増税されれば修繕費用は課税されるので、物件の持ち主側の負担になります。入居時に預かることができる敷金については増税の影響を受けません。
不動産投資におけるリスク3：空室
不動産投資におけるリスク3は、空室のリスクです。空室とは字のごとく部屋に入居者が入らない状態です。人気がない物件は入居者がなかなか決まりません。
いくら利回りが良い物件を購入できても入居者がいなければ収益となる家賃は入らず、その利回りにまったく意味はありません。入居者が決まらなければマイナスです。
立地が良くても高額な家賃設定だと、入居者が限定されてしまうので価格設定を見直すなどの対策が必要になるでしょう。
不動産投資におけるリスク4：家賃滞納
不動産投資におけるリスク4は、家賃滞納のリスクです。不動産投資は家賃収入が利益になるので、むしろ空室よりも部屋は塞がっているもののお金を払われない、家賃滞納のほうが厄介です。
家賃の滞納は、時間が経てば経つほど回収が困難になります。滞納しているからとって、すぐに入居者を追い出すわけにもいきません。
滞納者とのやり取りで精神的にも負担がかかり、追い出そうとすれば強制退去費用がかかります。
不動産投資におけるリスク5：修繕
不動産投資におけるリスク5は、修繕のリスクです。不動産投資で大きな臨時支出になる可能性があるのが修繕費用です。
入居者から賃料を払ってもらう代わりに、投資家は入居者が安心して生活できる状態に物件を保つ義務があります。
外壁補修、塗替えは10年前後ですが、鉄部防錆加工は3～5年前後と周期が短いものもあり、特に中古物件など修繕が多くかかりそうな物件は、修繕コストがリスクになってしまうことがあるでしょう。
不動産投資におけるリスク6：災害や老朽
不動産投資におけるリスク6は、災害や老朽のリスクです。
近年台風や大雨の被害が増していることもあり、災害で建物が大きなダメージを受けてしまうことは少なくありません。川の氾濫など水害で被害にあえば、その物件に入る入居者は集まりにくくなります。
また、老朽化した物件も入居者が集まりづらくなる傾向にあります。修繕のリスクと密接になる部分ですが、災害や老朽など建物に損傷があれば直すために費用がかかります。
不動産投資におけるリスク7：税金
不動産投資におけるリスク7は税金のリスクです。
まず所得税について、不動産所得は損失が発生した場合、給与所得と損益通算をし、納めるべき所得税を小さくする効果があるので節税効果が高いといわれています。しかし、節税効果は期間限定です。不動産事業が黒字に転じれば納めるべき税金が増えます。
また、相続税のリスクも存在しています。空室状況が続いていれば評価額は上がってしまい、相続税負担に苦しむ可能性があります。
不動産投資におけるリスク8：管理会社倒産
不動産投資におけるリスク8は、管理会社倒産のリスクです。
管理会社も会社なので倒産しないということはありません。管理会社が契約途中で倒産してしまうと、本来こちら（投資者側）に送金されるはずだった家賃や預けていた敷金を回収することは困難になります。
不動産投資におけるリスクの対処方法6つ
では、不動産投資におけるリスクに対してどのような備え、対策を行っておくと良いのでしょうか。次は、不動産投資におけるリスクの対処方法6つについて紹介していきます。
不動産投資リスクへの対処法は、収益のシミュレーションを行う・自己資金を用意する・不動産会社選びは慎重に行う・立地の調査・物件の調査・空室体質になりやすい物件を避ける、などがあります。
対処方法1：収益のシミュレーションを行う
不動産投資におけるリスクの対処方法1つ目は、収益のシミュレーションを行うことです。
収益のシミュレーションを知るためには、想定家賃のほか、築年数が古くなるにつれて出てくる問題である修繕費用、空室率、家賃の減少などの情報が必要です。
情報が用意できたら収支シミュレーションツールなどを使って、収益のシミュレーションを行いましょう。
対処方法2：自己資金を用意する
不動産投資におけるリスクの対処方法2つ目は、自己資金を用意しておくことです。
不動産購入後は、契約内容にもよりますが、税金（不動産取得税・固定資産税）、修繕積立金、管理費退去時のクリーニング、入居者募集時の広告、ローン返済金などがかかってきます。
修繕費など想像していたよりもお金がかかってしまうというケースもあるので自己資金はしっかりと用意しておくことがリスク回避につながるでしょう。
対処方法3：不動産会社選びは慎重に
不動産投資におけるリスクの対処方法3つ目は、不動産会社選びは慎重に行うことです。良い不動産会社を選択できれば、購入後に運用面のアドバイスやサポートをしてくれるなど、綿密で行き届いた支援を行ってくれることがあります。
中には、物件を売ることが第一であり、売ってしまった後のことは知りません、という不動産会社も中にあります。購入前に購入後はどのようなサポートを行ってくれるかなど聞いておきましょう。
対処方法4：立地の調査
不動産投資におけるリスクの対処方法4つ目は、立地の調査です。実際に物件のある街や最寄り駅から物件までの距離など、入居者が実際に生活してどうかという部分を調査しましょう。
駅から近くでも、住む街自体に魅力が少ないと入居者が集まりにくいことがあります。また、地方の物件は高齢化で過疎化が進んでいる地域もあり空室のリスクが高くなることもあります。
都心部であれば、就職や進学など今後も高い需要があるでしょう。
対処方法5：物件の調査
不動産投資におけるリスクの対処方法5つ目は、物件の調査です。
立地条件、周辺環境の調査は勿論、建物の建築内容や管理は行き届いているか、建物価格が妥当なのかということは注意深く調査しましょう。
購入する不動産会社から話を聞くだけではなく、建物の概観の印象、部屋の間取りや仕様など自身で現地調査をして判断することをおすすめします。
対処方法6：空室体質になりやすい物件を避ける
不動産投資におけるリスクの対処方法6つ目は、空室体質になりやすい物件を避けることです。不動産投資は、空室になってしまえば、どんなに利回りが良い計算をしても収益を回収できず意味がありません。
空室体質になりやすい物件は、建物にエレベーターがない、部屋にエアコンがない、ユニットバスである、和室、物件が古いのに家賃が高い、駅まで徒歩20分ほどかり遠い、などです。これらの物件は避けるようにしましょう。
リスクを知り慎重な不動産投資をしよう
不動産投資のリスク、対処法について紹介しましたがいかがでしたでしょうか。投資なのでメリットばかりではなく、どうしてもリスクはつきものです。
近年温暖化の影響で台風や大雨など、予想を超える災害が起きてしまうこともあります。最低でも予想できるリスクに対しては十分な知識を持ち、対策を用意しておけるかどうかが事業の成功を左右するでしょう。
本記事を参考にリスクを知り慎重な不動産投資ができるよう計画しましょう。
