不動産投資でフルローンを組む前に知っておきたい審査基準5つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産投資で安易にフルローンを組まない方がいい理由
不動産投資には多額の初期費用がかかりますが、自己資金が少ない人でも不動産投資は可能です。
それは、「フルローン」という、「物件価格を100％借入金でまかなう」方法です。ただし、この方法にはそれなりのリスクが伴います。
不動産は一生に何度もできる買い物ではないので、フルローンの利用を考えている人は詳しく知っておく必要があるでしょう。
この記事では、「フルローン」についてご紹介していきます。
フルローンとは？
前述のとおり、「フルローン」とは不動産を購入するときに、金融機関から物件価格にあたる金額を満額融資してもらうことです。
ただし、フルローンの利用では、購入に関する「仲介手数料」「税金」などの諸費用は融資金額の中に含まれていません。
つまり、フルローンとは不動産の価格にのみ対応するローンであるため、物件購入時にかかるさまざまな費用に関しては自己資金から払う必要があります。
不動産投資でフルローンを組むメリット3つ
「フルローン」は、「自己資金に乏しい人」や「年収が低い人」が不動産投資を考えたとき救いになるローンです。
ご存知のとおり、不動産投資には多くの費用がかかります。そして好物件の売却があったときに資金の用意ができている人ばかりではありません。自己資金があまりなくても、チャンスを逃したくないとき強い味方になるのが「フルローン」です。
デメリットはありますが、まずはフルローンのメリットをご紹介いたします。
不動産投資でフルローンを組むメリット1：少額から始める事も可能になる
「フルローン」は「全額融資ローン」とも呼ばれ、物件価格の全額をローンを組んで支払う形で不動産の購入ができます。
フルローンで融資を受けることができれば、頭金を用意することなく不動産投資ができるため、購入時に用意する自己資金は少なくて済むでしょう。
フルローンの審査が通れば、年収が低く自己資金を用意するのが難しい人でも、不動産投資ができます。
不動産投資でフルローンを組むメリット2：自己資金だけでは難しい物件も選べる
フルローンを使えば、自己資金だけでは購入が難しい物件の購入も視野に入れることができます。
好物件はいつ売りに出されるかわかりません。不動産投資を考えて自己資金を貯めている途中に好物件が出るときもあります。
「あと少し頭金に足りない」など自己資金が乏しくても、どうしても欲しい物件があるときにはフルローンを考えましょう。
フルローンを利用することで、好物件を諦めることなく購入できる可能性があります。
不動産投資でフルローンを組むメリット3：団体信用生命保険に加入できる
「不動産投資ローン」は、住宅ローンのように団体信用生命保険への加入義務はありませんが、希望すれば加入することが可能です。
「団体信用生命保険」とは、ローン契約者が金融機関を通して生命保険会社に団体で加入する保険です。「団信」と略して呼ばれることもあります。
団信に加入していれば、ローン契約者に万が一何かあって返済が難しくなった場合、団信からローンが一括返済されます。
不動産投資でフルローンを組むデメリット6つ
続いて、フルローンのデメリットについてご紹介します。
フルローンの最大のデメリットは、頭金がないため月々の返済額が大きくなることです。
しかしながら、自己資金が用意できないときなどの強い味方であるのも事実です。
フルローンの利用を考えるのであれば、フルローンの特徴をメリット・デメリットあわせてしっかりと理解してから融資を受けるということが大切となります。
不動産投資でフルローンを組むデメリット1：収益に絶対の保証がない
不動産投資をしている人すべてに言えることですが、不動産の収益に絶対の保証はありません。そして、フルローンでローンを組んだ場合、返済を不動産収益でまかなうことになります。
その場合、物件に空き部屋がでれば収益は下がります。さらに、家賃収入がなくても、修繕費や管理費などの経費はかかります。それでも月々の返済額は変わりません。
ローンの返済以外にも経費を払う必要があることを、しっかりと覚えておきましょう。
不動産投資でフルローンを組むデメリット2：税金だけが掛かる
フルローンで物件を購入した場合、多くの場合でローンの返済は不動産投資物件からの収益でまかなうことになります。
不動産を所有しているとさまざまな税金がかかります。そして、不動産投資の収益を全額ローンの返済に充ててしまうと、税金は払えませんし、利益が出ないため貯金もできません。
少しでも蓄えようと不動産投資をしているのに、返済額と収益額によっては、不動産投資にかかる税金などでマイナスとなることもあります。
不動産投資でフルローンを組むデメリット3：手元に現金が残らない
フルローンを組んで不動産投資をしても、手元には現金があまり残りません。投資をしているのになぜ手元に現金が残らないのかというと、フルローンの場合不動産の収益のほとんどをローンの返済にまわすことになるからです。
それどころか、経費などでマイナスが出た場合は手元にある自己資金から補填する必要が出てきます。
不動産投資でフルローンを組むデメリット4：新たなローンが組めない可能性
自動車などを新たにローンを組んで購入しようとしても、すでにフルローンを組んでいる場合、金融機関から融資を断られる可能性があります。
これは、ローンをすでに組んでいる人が新たにローンを組もうとするとき、「年収に対して返済負担がどれくらいになるか」を金融機関が審査するためです。
審査の過程で「フルローンを組んでいるのであれば、新たにローンを組んでも返済できないのでは」と考え、融資を断ることがあります。
不動産投資でフルローンを組むデメリット5：返済リスクが高い
フルローンで融資を受ける場合、頭金を入れていないため、月々の返済金額が頭金を払った人よりも多くなり、返済リスクが高くなります。フルローンを組んだ人の多くが、手元に現金の無い人です。
そのため、多くの人が不動産収益よりローンを返済することになります。
順調に不動産収益があれば良いのですが、空き部屋など何らかの問題で収益が減ることもありますし、思わぬ支出からローン返済が滞るということも考えられるでしょう。
不動産投資でフルローンを組むデメリット6：諸費用は含まれない
フルローンの借り入れには、物件の金額以外の費用は含まれません。フルローンを利用できれば、頭金を用意することなく不動産を購入できます。
ただし、フルローンとして適用されるのは物件の価格のみになります。
不動産投資が目的でも、物件購入時には不動産価格以外の税金など、諸費用がかかります。フルローンにはその諸費用は含まれませんので、自己資金から用意しなくてはなりません。
オーバーローンとは
「オーバーローン」は物件の価格だけでなく、不動産を購入するときにかかる費用を全額借りることができます。
「オーバーローン」では、「フルローン」では借りられなかった、不動産投資の際にかかる費用を全額借りることができます。
もちろん、フルローンと同じようにリスクは伴いますが、不動産を購入する際に、手元に現金を残しておきたい場合には有効なローンです。
不動産投資物件を購入する時にかかる諸費用
不動産投資物件を購入するときには、不動産そのものの価格のほかに、さまざまな費用がかかることを忘れてはいけません。
ローン申し込み時には、「ローン保証料」「各種保険料」などがかかります。また、引き渡しや清算時には、「仲介手数料」「税金各種」「登録免許税」「収入印紙税」「修繕費」などの清算金」などがも必要です。
不動産投資のフルローン審査基準5つ
金融機関は貸し倒れ率を下げるためにも、融資をしてもよいかどうか判断するためのさまざまな審査基準を設けています。
「フルローン」にはリスクはありますが、不動産投資をする投資家にとって頭金を出すことなく信用だけで融資をしてもらえるため実はおいしいローンです。しかし、金融機関にとってはリスクの高いローンとなります。
では、金融機関はフルローンの融資を決めるために、どんな審査基準を設けているのでしょうか。
不動産投資のフルローン審査基準1：一般的な信用審査
金融機関から融資を受けるときに必要な一般的な審査は、フルローンを受けるときにも同じく必要です。
どんなローンでも、融資を受ける前に厳しい金融機関の審査があります。審査の基準は金融機関によって違いますが、「年収」「年齢」「家族構成」などが主な項目です。
金融機関からの審査が通ってはじめて、不動産投資に必要な融資を受けることができます。
不動産投資のフルローン審査基準2：物件の担保価値と収益性
不動産投資目的で購入しようとしている物件が、どのくらいの価値があるのかもローンの審査基準となります。
金融機関が知りたい物件の価値とは、その不動産投資物件が「どのくらいの収益が見込めるか」ということと「売却したときにどのくらいの金額で売却できるのか」ということです。
万が一購入した物件を売却することになっても、物件の価値が高ければ高く売れ、貸し倒れを防ぐことができるからです。
不動産投資のフルローン審査基準3：安定した収入・自己資金がある
不動産投資を考えてフルローンを組みたい人に対して、金融機関は安定した収入はあるのか、自己資金があるか確認してきます。
フルローンで不動産投資物件を購入する場合、不動産収益見込み以外にも自己資金と年収も審査対象となります。返済能力があるのか、信頼しても良いかを見定めるためです。
そして、副業をしている人は注意が必要で、副業の種類によっては安定した収入があっても審査に引っかかることがあります。
不動産投資のフルローン審査基準4：不動産投資会社の実績
金融機関の融資窓口へ行き、正直に「フルローンで融資を受けたい」と申し込んでも、融資を受けることはほぼできないでしょう。
フルローンの融資を受けたいときは、不動産投資会社としての実績を作ると話がスムーズです。
金融機関から信用を得るには「不動産投資の融資を受けたい」と打診するよりも、「不動産事業をしている会社が賃貸用不動産を購入したいので融資を受けたい」と具体的に話をもっていくことが必要となります。
不動産投資のフルローン審査基準5：フルローン可能金融機関
フルローンの融資が受けやすい金融機関は、第二地銀と信用金庫と言われています。ひと昔前までは、フルローン可能金融機関として都市銀行や一部の大手地方銀行が有名でした。
しかし、現在それらの金融機関は不良債権処理に追われているため、融資に慎重になっています。
今現在の金融機関では、フルローンのようなリスクあるローンは、第二地銀などマイナーな金融機関が受けやすい状況となっています。
不動産投資のフルローンは誰でも組めるとは限らない
ここまで、フルローンは年収の低い場合や自己資金が少ない人にとって有益な方法であるとしてきましたが、必ずしも誰もがフルローンを組めるとは限りません。
それは、フルローンを受け付けてくれる金融機関がそもそも少ないためです。また、たとえ受け付けてくれても、厳しい審査があります。
不動産投資を考えている人は、できるだけ自己資金を貯めてからの方が融資をしてくれる金融機関も増えますし、月々の返済も楽になることでしょう。
