良い不動産管理会社の特徴5つ｜不動産管理会社を選ぶ手順とは？
2020 06.4この記事はPRを含みます
不動産管理会社の重要性
不動産投資において、投資する不動産物件を探すことと同じように重要なのが不動産管理会社の選択だと言われています。不動産投資が成功するか否かは、不動産管理会社の選択にかかっています。
不動産管理会社とは、簡単に言ってしまえば所有者である不動産のオーナーに変わって、不動産の管理を行う会社のことです。管理と簡単に言いますが、その役割は入居者に関することから不動産のメンテナンスまで多岐にわたっています。
不動産管理会社の役割4つ
不動産投資で重要になってくる不動産管理会社の役目にはどんなものがあるのか、主な役割を4つほど紹介いたします。
不動産物件そのものを管理するという役割と、入居者募集をしたり入居者の選定をしたり、トラブルが起こったときには対応するという役割、入居者が契約を終えて退出した後にも不動産管理会社が関わります。
不動産に詳しくない方が自分で管理するのは難しいので、多くは不動産管理会社を利用することになります。
不動産管理会社の役割1：物件の管理
不動産管理会社はまず任された不動産物件の管理を行います、この管理というのは物件の資産価値を下げないために行う老朽化対策なども含みます。
しっかりした不動産管理会社を選んでいれば、適切に物件の管理をしてくれるので資産価値の下落をある程度抑えることができる、ということです。逆にいい加減な管理会社を選んでしまったときには、物件の管理をおこたって資産価値の下落を招いてしまうことがあるでしょう。
不動産管理会社の役割2：物件の安定維持
マンションなどの物件の管理を管理会社に委託した場合、入居者の募集についてや入居者との契約更新、家賃の回収や退去後のリフォームなどを行い、安定的な状態に保つ役割があります。
部屋を借りようとしたときに、オーナーと直接やりとりしたことがあるという人はほとんどいないのではないでしょうか。これは不動産管理会社が対応しているためです。とくに副業で不動産投資をしている方が自分でやりとりをするのは厳しいでしょう。
不動産管理会社の役割3：入居者の不満を解消
入居者と不動産物件の所有者であるオーナーとの間に立ち、入居者の不満やトラブルの相談に乗ることも不動産管理会社の役割でしょう。
入居者からの家賃減額交渉や、不満や苦情への対応は不動産管理会社がオーナーに代わって行ってくれます。万が一、入居者が家賃滞納をした場合には家賃の督促なども代わって行います。
管理会社が入っていれば、不動産の所有者が直接入居者とコミュニケーションをとる必要は、あまりありません。
不動産管理会社の役割4：住居環境の保持・改善
人が住んでいても住んでいなくても、建物は汚れたり老朽化の影響でメンテナンスの必要がでてきたりしますが、これらの対応も不動産管理会社に任せることができます。
マンションでは共用部分の清掃や維持管理がこれにあたるでしょう。エントランスや廊下、エレベーターなどの清掃や保持・改善を行うことで、入居者の住環境を守ることにつながります。また新たな入居者に対しても、清掃の行き届いた物件の方が人気が高くなります。
良い不動産管理会社の特徴5つ
不動産をいかによく管理しているか、資産価値を減らさずにいられるかは不動産管理会社に影響を受けている部分が大きいことを解説してきました。それでは、実際にどのような不動産管理会社を選ぶのがよいのでしょうか。
ここからは、良い不動産会社を選ぶために知っておきたい優良な不動産会社のもつ特徴について5つほど紹介していきます。不動産管理会社の選定に迷っている方は、ぜひこれらのポイントを知っておきましょう。
良い不動産管理会社の特徴1：会社の方針を確認や考え方が明確
入居者募集に対する会社の方針や、どこからどこまで物件の管理をしてくれるのかといった内容、管理会社の考え方について明確に説明できる会社です。
入居者募集に対する方針などは、物件の空室リスク解消に大きく影響します。ただ残念ながら、積極的に入居者募集を行っている管理会社ばかりではありません。多くはオーナーの意向に従って募集を出すだけで積極的ではなかったりするので、会社の方針や考え方を確認しましょう。
良い不動産管理会社の特徴2：定額で管理してくれる
不動産管理会社に支払う「管理委託費」が定額の管理会社は、家賃に関わらずどの物件でもかかる手間は変わらないという考え方であるため合理的で、良心的といえるでしょう。
家賃がいくらであろうと1戸の物件に対する手間はそんなに変わるはずはありません。そのため定額制の方がお得なのですが、採用している管理会社は少ないです。
良い不動産管理会社の特徴3：入居者募集に関しての素早い対応
退去者が出て空室が発生したときに素早く空室対策をしてくれる、入居者募集についてもSNSなどを通じて幅広く素早く募集を開始してくれるような不動産管理会社が良い管理会社でしょう。
すでに上でも解説しましたが、入居者募集にそんなに積極的ではない管理会社が多いです。良い不動産管理会社は、入居者が現れなかった場合にどうして空室のままなのか原因を探し、改善点をオーナーに提示してくれたりします。
良い不動産管理会社の特徴4：家賃の設定の仕方に工夫がある
家賃をいくらにするかなど、不動産管理会社から提案されることがありますが、このとき周辺の家賃相場や人気の物件を参考にするアドバイスをくれる会社が良いでしょう。
必ずしも、家賃額について不動産管理会社の言う通りにしなければならない、という訳ではありません。しかし良い管理会社ならば、家賃を下げて管理費を上げるとか、敷金・礼金についても入居希望者のニーズに合った提案をしてくれやすいでしょう。
良い不動産管理会社の特徴5：定休日を設けていない
不動産管理会社も定休日を設けていることが多いのですが、物件のトラブルというのは日を選んで発生する訳ではないので、定休日を設けていない方がいつでも対応してくれる良い管理会社となります。
不動産関係の会社は、水曜に休みを入れていたり土日を休日にしていたり定休日を設けていることが多いです。しかし、何かが起こったときに定休日で対応してくれないのでは困ります。その点、定休日のない管理会社は利用しやすいです。
不動産管理会社を選ぶ手順3つ
物件を所有していると、不動産管理会社から「うちと契約しませんか」といった連絡がくることがあります。改めて管理会社を探すことを手間に感じている人の場合、そこで契約してしまうこともありますが、それではあまり良くない管理会社を選んでしまうことがあります。
実際に不動産管理会社を選ぶ場合に、どうやって探せばよいのか、どういう選び方をするのかについて紹介いたします。なるべく多くの管理会社を比較してみましょう。
不動産管理会社を選ぶ手順1：ターミナル駅周辺の会社をリサーチ
まずは、管理をお願いしたい物件があるターミナル駅周辺の不動産管理会社の評判や店舗の様子などをリサーチすることです。
ターミナル駅周辺の不動産管理会社は、その周辺の土地や建物について詳しいことが多いです。また、オーナーにとって連絡をとりやすいターミナル駅周辺の会社でもよいでしょう。管理会社としてこれまでどんな管理をしてきたのか、実績などを調べて比較して選ぶ方法です。
不動産管理会社を選ぶ手順2：往訪する会社に管理の査定依頼を出す
不動産を所有するオーナーに声をかけてきた管理会社などに、実際に管理をお願いする際の査定依頼を出して査定結果で比較するという選び方もあります。
できるだけ多くの不動産管理会社に査定依頼を出すことで、適切な査定をしてくれている会社を探すことができます。また、査定額として提示された額がどうして算出されたのか、その根拠についても説明してもらい、査定額について比較検討して管理会社を選んでいきます。
不動産管理会社を選ぶ手順3：各社の比較を行う
不動産管理会社を比較して選ぶという方法では、上で紹介した管理の査定依頼の他に、「賃貸管理会社」や「マンション管理会社」の各会社をそれぞれ比較して検討することも可能です。
複数の管理会社から比較をしたい場合に、1つの参考資料としてみてもよいでしょう。ネットなどでも検索することができますので、ぜひ確認してみてください。
危険な不動産管理会社3つ
不動産管理会社は良い会社ばかりではありません。中には、不動産のオーナーに課題な請求を行ったりする危険な不動産管理会社もあります。そんな不動産管理会社を選んでしまうと、不動産投資も失敗に終わる可能性が高くなってしまいます。
そこで、ここからは危険な不動産管理会社とはどういう管理会社なのか、どんなところが危険なのかを紹介いたします。
危険な不動産管理会社1：下請け業者と癒着をしている
物件の管理をしているといっても、実際の清掃や工事などは下請け業者に丸投げしている不動産管理会社が多く、そういった下請け業者と癒着して課題な請求をしてくるパターンがあります。
本来なら必要ないようなリノベーション工事なども、行うよう依頼してきたりします。不動産取引は勉強していても、建物の構造などにはあまり詳しくないオーナーだと簡単に管理会社の言いなりになってしまう場合があるため、危険でしょう。
危険な不動産管理会社2：原状回復費用としてオーナーに請求する
入居者の退去時に立ち会って、どの程度の原状回復が必要なのか入居者にどの程度請求するのか管理会社が行うのですが、このときに本来なら入居者に要求すべき費用をオーナーに請求したりするケースです。
入居者の不注意で生じた部屋の汚れや破損などは、入居者の負担で原状回復することが基本でしょう。この費用をオーナーに請求したり、原状回復費用として管理会社が中抜きをしていたといったトラブルがあります。
危険な不動産管理会社3：使途が不明な支出が多い
こちらは管理会社が要求してくる費用について、よく分からない名称のついた「使途不明」な支出で管理会社に支払う費用が増え、オーナーの収益が減ってしまうというケースです。
管理会社の中には、管理委託費以外にシステム料や更新事務手数料などを別に請求してくるケースがあります。使い道がはっきりしている支出ならよいのですが、使途不明となっている支出がないかどうかをチェックするようにした方がよいでしょう。
より良い不動産管理会社を見分けよう
いかがでしたか。不動産管理会社では、どこからどこまでの業務を委託するか家賃の保証をつけるかなどで管理費用が変わってきます。また、会社ごとにどんなサービスを提供しているか大きな差がありますので、できれば安価で多くのサービスを行ってくれる管理会社を選ぶとよいでしょう。
良い不動産会社かどうか分からない場合には、管理している物件に足を運んでみるのもよい方法です。しっかり比較して、よい不動産管理会社を見つけましょう。
