不動産鑑定について知ろう！鑑定方法3つや流れ4つを詳しく解説！
2020 06.29この記事はPRを含みます
不動産鑑定士とは？
不動産鑑定士とは不動産の経済価値に関するプロフェッショナルです。不動産の鑑定評価が主な仕事内容ですが、土地の有効利用などのコンサルティング業務等も同時に行っています。
目的や役割
不動産鑑定は不動産の適正や価格や賃料を把握することを目的とし、客観的な立場で理論的に評価を行うことです。
国土全体における均衡の取れた地価形成を保つという理念に基づく役割を付与されているため責任重大です。また、不動産の適正な時価を求めるためにはさまざまな要因を調査・分析する必要があり、不動産鑑定士は土地や建物等についての調査力や分析力が求められます。
不動産鑑定士の鑑定方法3つ
ここでは、不動産鑑定士の鑑定方法を3つご紹介します。
不動産鑑定士の鑑定方法には「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」といった3つの方法があります。以下でこれらの方法について詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産鑑定士の鑑定方法1：収益還元法
不動産鑑定士の鑑定方法1つ目は、「収益還元法」です。
収益還元法とは、不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるべき価値を現在価値に割引して評価する不動産価格の評価方法の1つです。また、収益還元法は「直接還元法」と「DCF還元法」に分けられます。以下でこの2つの方法について詳しく解説します。
直接還元法
直接還元法とは、1期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求める手法・方法です。
純収益は不動産に帰属する適正な純収益で、一般に1年を単位として総収益から総費用を控除して求めるようになっています。対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があります。
ちなみに、収益価格を求める場合は「対象不動産の収益価格＝1年間の純利益÷還元利回り」となります。
DCF還元法
DCF還元法とは、連続する複数の期間の純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格等）を現在価値に割引し、合計して価格を求める方法です。
株式や不動産その他、多様な投資プロジェクトの価値を算出する場合に用いられる場合が多いです。また、将来の収入や支出の額と時期や復帰価格が評価額に大きく反映されるので、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要になります。
不動産鑑定士の鑑定方法2：原価法
不動産鑑定士の鑑定方法2つ目は、「原価法」です。
原価法は不動産鑑定評価等において不動産の価格を求める手法・方法の1つです。対象不動産の再調達原価を求め、さらに減価修正を行って対象不動産の価格を求める方法です。
対象不動産が建物又はその敷地である場合に限り、再調達原価の把握や減価修正を適切に行うことができるときにのみ適用されます。
不動産鑑定士の鑑定方法3：取引事例比較法
不動産鑑定士の鑑定方法3つ目は、「取引事例比較法」です。
取引事例比較法は、不動産鑑定評価等において不動産の価格を求める手法の1つです。市場において現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とするものなので、不動産鑑定評価基準が次のように定められています。
1.多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行う。
2.取引価格に事情補正及び時点修正を行い、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し対象不動産の試算価格を求める。
3.近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合と、同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効とされる。
不動産鑑定の流れ4つ
ここでは、不動産鑑定の流れを4つご紹介します。
不動産鑑定は「不動産鑑定事務所に相談する」「不動産鑑定事務所と契約する」「対象不動産の資料収集・鑑定作業」「不動産鑑定評価の決定・結果」といった流れになります。以下で詳しく解説しますので、参考にしてみてください。
不動産鑑定の流れ1：不動産鑑定事務所に相談
不動産鑑定の流れ1番目は、「不動産鑑定事務所に相談する」です。
不動産鑑定を依頼する事前準備として、まずはいくつかの不動産鑑定事務所に相談をして、鑑定の流れや費用について比較してみると良いでしょう。どこも初回は無料となっていますので、ぜひ利用してみてください。
また、不動産鑑定事務所を探される際は、「不動産鑑定」というキーワードで検索するといくつかヒットすると思いますので、インターネットを活用して比較検討を行ってください。ちなみに、不動産鑑定事務所を選ぶ際のポイントをいくつかご紹介します。
1.実務経験が豊富かでお客様に適切な提案ができているかどうか。
2.不動産鑑定評価の報酬は妥当であるかどうか。
これらの点に注意して選定を行ってみてください。
不動産鑑定の流れ2：不動産鑑定事務所と契約
不動産鑑定の流れ2番目は、「不動産鑑定事務所と契約する」です。
不動産鑑定を依頼する不動産鑑定事務所が決まりましたら、不動産鑑定事務所と委託契約を結び、正式に不動産鑑定を依頼することになります。
不動産鑑定の流れ3：対象不動産の資料収集・鑑定作業
不動産鑑定の流れ3番目は、「対象不動産の資料収集・鑑定作業」です。
対象不動産を現地調査します。そして、法務局や市区町村などの官公庁で不動産に関して細かく調査を行います。
上記調査によって収集した資料は次の「確認資料：登記簿謄本、公図実測図、位置略図など」「要因資料：一般資料、地域資料、個別資料など」「事例資料：取引事例、賃貸事例など」の3つに分けられます。
これらの資料の整理を行い、資料が揃った時点で不動産鑑定をする目的に合せて鑑定作業を行います。
不動産鑑定の流れ4：不動産鑑定評価の決定・結果
不動産鑑定の流れ4番目は、「不動産鑑定評価の決定・結果」です。
最後に、不動産鑑定士から不動産鑑定評価書の説明を受け、問題が無いようであれば不動産鑑定書を受け取りましょう。
不動産会社による鑑定方法が向いているケース
ここでは、不動産会社による鑑定方法が向いているケースを詳しくご紹介します。
不動産会社による鑑定方法が向いているケースは「マンションの価格査定」と「一般の価格査定」の2つがあります。以下で詳しく解説しますので、参考にしてみてください。
マンションの価格査定
不動産会社による鑑定方法が向いているケース1つ目は、「マンションの価格査定」です。
マンションを1棟売却する場合などは、とても素人判断では適正な販売価格を見極められないため、土地の有効活用に関するコンサルティング業務も行っている不動産の専門家に任せるのが一番です。
当然のことですが、不動産鑑定士という専門家に査定を依頼する場合は、相談料や査定料などが必要となりますので、これらの金額を上乗せしても問題ないかどうかを考えてから依頼するようにしましょう。
一般の価格査定
不動産会社による鑑定方法が向いているケース2つ目は、「一般の価格査定」です。
売主と買主が話し合って値下げ交渉を行ないながら、双方が了解した金額で売買するので、一般的には不動産鑑定士に売買価格を査定してもらうことは行なわない方が良いとされています。
しかし、相続や離婚のときに財産分与をするときや、親子・兄弟・姉妹など、親族間で不動産を売買または交換をするときなどは不動産会社による鑑定方法を選択することをおすすめします。
不動産の鑑定前に活用したい不動産査定サイト5選
ここでは、不動産の鑑定前に活用したい不動産査定サイトを5つご紹介します。
不動産査定サイトは、不動産会社にわざわざ出向かなくても無料で査定をしてもらえる便利なサービスです。そこでおすすめなのが、インターネット上で複数の会社に査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」です。
以下では、不動産一括査定のメリットやおすすめの一括査定サイトをご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。
不動産査定サイト1：イエウール
不動産の鑑定前に活用したい不動産査定サイト1つ目は、「イエウール」です。
「イエウール」のおすすめポイントは、ネット上で不動産の無料一括査定が可能なことです。インターネットが整っている環境であれば一括査定をその場で簡単に受けることが可能です。
また、日本全国1600社以上の国内の大手不動産会社や、地元密着型の優良不動産会社などからお客様に最適な査定価格を提案してくれます。
不動産査定サイト2：すまいValue
不動産の鑑定前に活用したい不動産査定サイト2つ目は、「すまいValue」です。
「すまいValue」は、6社の不動産会社が運営する不動産売却ポータルサイトです。「トラブルなく安心・安全に取引できた」と96.7％の方が回答しています。的確なサービスと丁寧なサポートに自信のある不動産会社です。
また、運営する6社それぞれが全国各地に店舗を持っています。そのため、全国規模のネットワークを活かした豊富な情報収集力で、その地域にあった不動産売却をサポートすることが可能です。
さらに、これまでの売買仲介取扱件数は6社合計で11万件以上と豊富な販売実績があります。
不動産査定サイト3：おうちダイレクト
不動産の鑑定前に活用したい不動産査定サイト3つ目は、「おうちダイレクト」です。
「おうちダイレクト」は、「マッチングサービス」「一括査定依頼サービス」「仲介サービス」の3つのサービスを提供している不動産会社です。
その中でも主力のサービスが「セルフ売却」です。「セルフ売却」は不動産会社に依頼する売却ではないため仲介手数料が発生しません。また、自分で自由に売出し価格を決めることができるのが特徴です。
さらに「おうちダイレクト」は、シミュレーターの価格を参考にしながら売出し価格を決定することも提案しています。そして、広告掲載等は全てSRE不動産が行ってくれるので楽に売却することができます。
不動産査定サイト4：イエカレ
不動産の鑑定前に活用したい不動産査定サイト4つ目は、「イエカレ」です。
「イエカレ」は「一括資料請求サービス」「一括査定サービス」「リロケーションの一括査定サービス」「管理費の一括見積りサービス」の4つのサービスを展開する不動産投資の総合サービスです。また、これら4つのサービスは全て無料です。
資料請求も査定も一度に最大8社まで行えますし、フリーダイヤルの相談窓口があるので、不動産会社に直接相談できます。
不動産査定サイト5：HOME4U
不動産の鑑定前に活用したい不動産査定サイト5つ目は、「HOME4U」です。
「HOME4U」は、2001年開始の日本で初めての一括査定サービスです。最大6社を一括査定依頼することができます。また「HOME4U」は、NTTデータグループが運営しているので、安心・安全に利用できる不動産一括査定サービスです。
老舗であることに加え、実績のある不動産会社のみを選定し、さまざまな得意分野を持つ不動産査定サイトです。
不動産の鑑定目的に合わせて鑑定方法を選択しよう
今回は、不動産鑑定士の鑑定方法や不動産会社による鑑定方法が向いているケースなどをご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産一括査定サイトを選ぶときは、「対象エリアの広さ」「提携している会社の数」「同時に依頼できる会社の数」の3つに注意して選ぶようにしましょう。
鑑定方法や、不動産の鑑定目的に合わせて選ぶ方法をいくつかご紹介しましたので、家を売りたいと考えている方はこれらの方法をぜひ上手に活用してみてください。
