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表面利回りの計算方法2つ｜表面利回りを計算した後に考えること

2020 10.21この記事はPRを含みます

表面利回りとは

表面利回りとは、投資額に対する年間収益の割合のことです。

不動産投資をするときは、利回りの定義を覚えるとわかりやすくなります。

表面利回りとは、不動産において物質の価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという計算をして表面的な収益性を表す数値のことです。「利回りが高い」とは投資額よりも大きな収入を得られることを言います。

実質利回りとの違い

「表面利回り」は、満室を想定して計算します。「実質利回り」は、実際の家賃収入で計算します。

「実質利回り」とは、年間の家賃収入から諸経費を引いて、物件価格に購入時の諸経費を足したもので割って計算した数字を言います。「実質利回り」を本格的に計算するのは、難しいと言われています。「表面利回り」は、不動産広告などによく使われています。満室時の家賃収入を計算しています。「実質利回り」は諸経費が考慮されます。

想定利回りとの違い

「想定利回り」は満室を想定して計算された年間の収益予想の数字を言います。「表面利回り」は空き室状況を反映させて計算された利回りの事です。

「想定利回り」は、満室を想定したときの年間賃料合計収入を販売価格で割った利回りの事で、その時の空き室は反映せずに計算されます。物件満室を予想して計算される利回りです。
「表面利回り」は、空き室を反映させた現状の入居状況で年間賃料合計収入を販売価格で割った利回りです。

表面利回りの計算方法2つ

「表面利回り」の計算方法には「計算式」と「エクセルでの計算方法」の2つの方法があります。

投資する不動産の目安として計算される「表面利回り」の計算方法には、「計算式」で計算する方法と、「エクセルでの計算方法」があります。

表面利回りの計算方法1：計算式

表面利回りを「計算式」で計算する方法をご紹介いたします。

「表面利回り」の計算式では、基本的に「想定する年間家賃収入 ÷ 不動産購入価格 × 100 = 表面利回り」が使われます。物件利回りに記載されている利回りでは、この「表面利回り」の計算方法がよく使われています。

年間家賃収入を、単純に物件の購入費用で割った計算式になります。家賃の高い安い、で数字は大きく変わってきます。

表面利回りの計算方法2：エクセルでの計算方法

「表面利回り」の計算方法には「エクセルでの計算方法」も多く使われています。

不動産投資では、購入後に細かい支出が複数発生してくることもあります。そのため事前に、物件を購入前に、あらかじめ利回りの計算をしておく必要があります。

利回りのデータや計算を、エクセルで管理する方法もよく使われています。利回りがどのくらいか、手元にいくら残るのか、などのシミュレーションもエクセルで行うことができます。

表面利回り計算の特徴2つ

「表面利回り」の計算には、あらかじめ知っておいたほうがよい「特徴」があります。

「利回り」とは、投資額に対する「年間収益の割合」のことをいい、投資額に対して、収益がどのくらい得られるのかを計算しています。

投資物件を紹介するときには、一般的には「表面利回り」が使われています。変動する可能性のある不確定な諸経費を、あらかじめ確実に計算することは不可能だからです。

不動産投資で「表面利回り」を最初に見ます。

表面利回り計算の特徴1：空室、諸経費などは考慮しない

「表面利回り」の計算では、「空室、諸経費などは考慮しない」で計算されます。

不動産における諸経費や、司法書士報酬は、年度によって変動する可能性があります。不確定な諸経費を、あらかじめ算定することはできないので、諸経費は考慮されないで計算されます。

「表面利回り」は、年間の満室想定の家賃収入を、物件価格で割って計算されています。店頭や、広告、収益不動産を扱っているポータルサイトなどで、表示されています。

表面利回り計算の特徴2：前提は満室を想定する

「表面利回り」は満室を前提して想定計算されます。

「表面利回り」は「満室の年間賃料」を想定して計算されるという特徴があります。この前提条件を考えないで、表面利回りの高さを追い求めるのは事実上大変危険と言えます。家賃収入は「満室想定」で計算されるので、実際には「満室ではなく多数の空室がある」という可能性もあり、本当にその家賃収入が確実に決定された収入として得られる保証がある、というわけではありません。

表面利回りを計算した後に考えること6つ

「表面利回り」を計算した後に考えるべき6つの重要なことを、ご紹介いたします。

「表面利回り」は、満室想定で計算されますので、実際にその利益が得られるのかは、確定ではないと言えます。「表面利回り」の計算で、大まかな数字がわかった後に、考えておくべきことを6つ、調べてみました。「表面利回り」の計算ができて安心するだけでなく、実際に不動産投資する上で、とても重要なことをあらかじめ知っておく必要があります。

計算した後に考えること1：入居者はどのくらい必要か

入居者は実際には、どのくらい必要なのか、あらかじめ知っておきましょう。

家賃経営では入退居が生じますので、常に満室の状態を保ち続けるのは、難しいかもしれません。入居率は、竣工から5年まで90～100％、その後10年まで80～90％、15年まで80～85％、20年まで70～80％を保つと、利回り確保ができると言われています。退居が決まり次の入居者が決まるまで、半年以上かかると年間収支に大きく影響します。

計算した後に考えること2：アパートとマンションの必要経費の違い

表面利回りを計算した後、アパートとマンションでの必要経費の違いも知っておきましょう。

アパート、マンション経営は、土地を活用したい方に人気で、⼊居者家賃でローンを返済するアパート、マンション経営も興味のある方は多いです。賃貸マンションとアパートで必要な経費が違います。建物の維持費、修繕費、固定資産税、火災保険料、など建物によって必要なものや、経費は変わります。家賃収入は「不動産所得」に該当します。

計算した後に考えること3：修繕費を考慮する

「表面利回り」は、修繕費を考慮していません。

「表面利回り」を計算した後には、建物に関わる修繕費を計算する必要があると言えます。周辺環境は過疎化が進んだ物件ですと、空室率も増え、修繕費も毎年多く必要になる可能性もあります。人気の街中にある新築ですと、修繕費もほとんどかかりません。退去が発生しても、次の入居者はすぐに埋まる物件です。修繕のリスクが、高いか、低いか、を良く考慮することは、重要と言えます。

計算した後に考えること4：固定資産税の安さ

家賃収入には、実際には固定資産税などのランニングコストがかかります。固定資産税が、高いか安いかは重要です。

アパートやマンションは、持っているだけで「固定資産税」がかかります。なので、「固定資産税の安さ」は重要なポイントになってきます。固定資産税とは、固定資産所有者に課税される地方税のことです。家屋、償却資産の所有者が、固定資産価格をもとに算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納めます。

計算した後に考えること5：構造はどうか

アパート、マンションなど、建物の構造はどうなのかを、知っておくことも必要です。

物件が老朽化したりと、家賃を下げざるをえなくなるケースは多々あります。構造により、修繕費や諸経費が必要になったり、場合によっては多額になるケースもあります。最初の建築費が高い構造のほうが、家賃を高く設定できます。建築費が小さい構造のほうがよいとは言えないのです。また、入居者の確保には、物件のデザインや間取りが影響します。

計算した後に考えること6：建物の管理費用

「表面利回り」計算後、建物の管理費用も、考慮しておきましょう。

「表面利回り」では儲かっているようにみえても「実質利回り」でみると、利益がでていないケースもあります。年間家賃収入から、管理費や修繕積立金などにかかった費用をマイナスして、「実質利回り」の計算をします。物件の登記費用や、ローンの手続きへの手数料などの、諸々の費用も考えます。管理会社に賃貸管理を委託する場合も、諸費用が必要になってきます。

表面利回りを計算するうえでの注意点

「表面利回り」を計算するときには、2つの利回りの違いや、実際の満室の状態も考慮しましょう。

「利回り」とは、投資額に対する年間収益の割合のことです。不動産投資では「表面利回り」と「実質利回り」を使います。不動産投資においても、最終的には実際にどれくらい収益がでるのかが重要になります。経費が大きければ、手元に残る利益が少なくなります。表面利回りの計算だけで、投資物件を検討することは危険と言えます。

表面利回りと実質利回りの違いに気をつけよう

不動産における「表面利回りと実質利回りの違い」を理解しておきましょう。

投資物件を紹介するときには、一般的に表面利回りが使われています。表面利回りとは、年間の満室想定の家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。実質利回りとは、年間の家賃収入から諸経費（管理費、修繕積立金、固定資産税など）を引いた収益から、物件価格に購入時諸経費(不動産仲介手数料、登記費用、印紙代など)を加算したもので割った数字です。