プロパーローンについて知ろう！8つの特徴と6つの注意点を解説

2020 10.21この記事はPRを含みます

プロパーローンとは？

「プロパーローン」とは金融機関独自のローンのことで、保証会社の保証の必要がないのが特徴です。

不動産投資を行う場合に一般的には金融機関から融資を受けることになります。

融資には不動産投資に特化した「アパートローン」と「プロパーローン」の2つがあり、どちらもメリット・デメリットがあります。

「プロパーローン」は保証会社を通さず、金融機関が自社でリスクを負担して貸し出すローンです。

プロパーローンの特徴8つ

プロパーローンは金融機関のすべてで取り扱っているわけではなく、またアパートローンと違い保証会社の保証がないという特徴があります。

不動産投資や事業で融資を受ける際に利用するプロパーローンは融資条件がパッケージ化されているアパートローンと違い、融資金額や融資期間について柔軟に対応してもらうこともできます。

特徴をよく理解した上で利用することが大事です。

特徴1：保証人または連帯保証人が必要

プロパーローンの特徴は、保証人または連帯保証人が必要なことです。

金融機関が融資条件としてローン返済できなくなった場合に、代わりに返済する義務を引き受けてくれる人として保証人を求めます。

金融機関によってはローン利用者と同等の返済義務を負う等、保証人の条件が決められている場合もありますので、あらかじめ引き受けてくれる人を決めておく必要があります。

特徴2：保証料がかからない

一般的に不動産投資や事業で金融機関から融資を受ける際には保証料がかかりますが、プロパーローンでは保証料がかからないのが特徴です。

金融機関で3,000万円の融資を受ける場合、一般的に60万円以上の保証料がかかります。

しかし、プロパーローンでは保証料が0円となり、不動産投資や事業での初期費用が軽減されるのが大きな特徴です。

特徴3：融資額に上限がない

プロパーローンはアパートローンと違い、不動産投資や事業で金融機関から受ける融資額に上限がないのも大きな特徴です。

プロパーローンは金融機関の審査基準が高いですが、融資依頼者の経営手腕や物件の担保価値などがクリアできれば融資限度額は柔軟に対応してもらうことができます。

また、融資額に対する金利も審査結果内容によってはアパートローンより低く設定されることも魅力です。

特徴4：変動金利か固定金利か選択できる

プロパーローンにもアパートローンと同じように変動金利と固定金利が選択できます。

プロパーローンの金利は低金利のタイミングを見計らって固定金利で融資を受けることができれば、変動金利リスクを回避しアパートローンよりも低い利率で借入れすることができます。

そのためにも、金融市場を長期的に見る必要があります。

特徴5：アパートローンより金利が安い

プロパーローンの金利はアパートローンの金利より安いのが特徴です。

プロパーローンの申込者は、アパートローンの審査より高い審査基準をクリアすることで信用度の高い融資先と認定され、アパートローンより安い金利で融資を受けることができます。

審査基準には融資希望者の年収や勤務先、勤続年数や自己資金、家族構成や金融資産、経営者としての経営手腕や物件の担保価値などがあります。

特徴6：融資の目的やエリアに規制がない

金融機関から融資を受けるプロパーローンは、使用目的や物件があるエリアも規制はありません。

アパートローンの場合には、融資目的が居住用不動産の購入に限られ物件のエリアにも規制があります。

しかしプロパーローンでは居住用不動産の購入以外の目的でも可能で、物件があるエリアも国内だけでなく海外であっても利益を上げることができる物件であれば規制がなく利用が可能です。

特徴7：融資期間は一律ではない

プロパーローンは、アパートローンと違い融資期間は一律に決まっているわけではないのが特徴です。

アパートローンの場合、融資の条件は物件ごとに法定耐用年数や築後経過年数など設定されています。

決まった期間以上の融資を受けることはできませんが、プロパーローンは、不動産経営を行う人の経営手腕や年収や自己資金、家族構成や金融資産などを目安に融資期間が決定されます。

特徴8：購入のタイミングを逃さなくていい

金融機関から高い信用を得ておくことで、プロパーローンでは購入のタイミングを逃がさないで投資することができます。

プロパーローンは金融機関の融資に対する高い審査基準があり審査期間は長いのが一般的です。

しかし、高い審査基準をクリアし経営手腕や実績の積み重ねなどで評価を得ることにより、新規物件の購入などの際にもタイミングを逃がさないで融資を受けることができます。

プロパーローンの注意点6つ

プロパーローンはアパートローンと比較して有利なこともありますが、注意しなければならないこともあります。

注意しなければならないことは銀行独自の高い審査基準があることに加え、団体信用生命保険に入ることができなかった場合に連帯保証人を立てる必要があることです。

注意点1：個人融資は行っていない

プロパーローンはアパートローンと違い、事業者や企業向けの事業用ローンであるため個人融資は行っていません。

不動産投資などでプロパーローンを利用したいときには、法人化しておくことで利用することができます。

注意点2：抵当権の第一順位は金融機関

プロパーローンで融資を受けた場合、抵当権の第一順位は金融機関になります。

第一順位の抵当権の設定とは、プロパーローンが債務不履行になった場合、対象不動産から優先的に弁済を受けられる権利の順位が一番目であることをいいます。

プロパーローンは保証会社の保証がないため、金融機関の損失を防ぐために審査基準も厳しく保証人や連帯保証人など求められ、さらに審査対象不動産の抵当権については金融機関が第一順位に設定されます。

注意点3：スムーズな審査には自己資金が必要

プロパーローンの融資を受ける場合に、審査をスムーズに進めさせるためには自己資金が必要になります。

プロパーローンの審査基準はアパートローンなどよりハードルが高く、一般的に審査期間も長くなります。

不動産投資などで購入などのタイミングもあり、審査をスムーズに進めさせるために自己資金があれば不動産経営事業が破綻しづらく、返済が滞る可能性も低くなると判断され審査もスムーズに進めさせることができます。

注意点4：融資額は属性や物件の担保価値により異なる

プロパーローンの審査で決定される融資額は、属性や物件の担保価値により異なります。

属性とは融資を受ける人の勤務先や年収、勤続年数などで、上場企業や高年収、長い勤続年数ほど高い属性と評価され審査も通りやすくなり融資額も増やすことができます。

また担保価値とは購入予定物件の見込まれる収益率のことで、収益率が高いと見込まれる場合には担保価値も上がり、審査に通りやすくなり融資額も増やせることになります。

注意点5：アパートローンより審査が厳しい

プロパーローンは審査の手続きが定型化されているアパートローンより、審査が厳しいです。

アパートローンは不動産投資に特化した融資で、初めて不動産投資をする個人投資家や新設法人が利用しやすいように融資条件がパッケージ化されています。

しかし、プロパーローンはアパートローンより有利に融資額や融資期間を設定できることなどから、判定するため経営手腕や物件の担保価値など審査が厳しく行われます。

注意点6：無理な融資は返済に追われるリスクがある

リターンを期待して不動産投資を行う場合に、無理な融資は返済に追われるリスクがあります。

融資を受けた後の毎月の返済だけでなく、自分の努力ではどうにもならない状況から想像していなかった返済に追われるリスクが生じることがあります。

無理な融資のリスクとして地震や火災などの災害リスクや入居者減のリスクなどがあり、また物件を手放すとき売却金で残債を埋められない時には返済に追われるリスクも出てきます。

慎重に物件を選んでプロパーローンを申込もう

プロパーローンはアパートローンと比較すると利点も多いですがリスクもあるので、慎重に物件を選んで申し込む必要があります。

不動産投資にローンを利用する場合には借り入れの条件や金利・費用を確認し、返済計画に無理がないかをよく検討する必要があります。

不動産価格と将来の収益の見通しを立て、借入額と毎月の返済額のバランスを慎重に検討し、物件を選んでプロパーローンを申し込むことが大切です。