賃貸併用住宅とは？メリット5つとデメリット5つを詳しく紹介！

2020 10.21この記事はPRを含みます

賃貸併用住宅とは

不動産投資の中に「賃貸併用住宅」というものがありますが、こちらは賃貸用と物件所有者の自宅が同じ建物にある建物のことをいいます。

例えば、部屋を探しているときに不動産で「ここの1階は大家さんが入居しておられます」というように伝えられることがあります。これは、その物件が大家さんの「賃貸併用住宅」である、ということなのです。

どんな間取やプランがあるの？

「賃貸併用住宅」にはさまざまな間取りやプランがあり、基本的に賃貸部分は普通の賃貸住宅と同じような間取りで作っていますが、自宅部分は所有者が使いやすいように自由な間取りにしています。

戸建てタイプでは、1階を住宅部分にして2階部分を賃貸住宅にするというのが一般的でしょう。マンションのケースでは、中の1室を住宅としたり、最上階を住宅にしたりとさまざまなケースがあります。

賃貸併用住宅のメリット5つ

ここでは、賃貸住宅と住宅を一緒にした賃貸併用住宅にはどのようなメリットがあるのか紹介いたします。

賃貸マンションと住宅を別に建てるのではなく、賃貸マンションや賃貸アパートの中に自宅も持ちたい、という所有者の方は多くいるでしょう。賃貸併用住宅には、どのようなメリットがあるのか紹介していきます。

賃貸併用住宅のメリット1：自主管理がしやすい

賃貸住宅の管理は、一般的に不動産管理会社に任せることがほとんどですが、賃貸併用住宅なら自分が同じ物件に住んでいるので自主管理がしやすくなるというメリットがあります。

物件の管理を物件所有者自ら行うのが自主管理です。自主管理は、入居者と対応しなければならなかったり、連絡をとるのに苦労したりしますが、自分の住宅と賃貸が一体の賃貸併用住宅なら対応も管理もしやすくなるでしょう。

賃貸併用住宅のメリット2：ローンの負担を軽減できる

住宅も賃貸も住宅ローンを使いますが、賃貸併用住宅ならローンを分けることなく1つの住宅ローンで済むので、賃貸住宅からの家賃収入を自宅のローン返済にもあてられるメリットがあります。

住宅と賃貸が別々なら、住宅ローンはそれぞれに発生するので、自宅のローンは自分で返済しなければなりませんが、賃貸併用住宅なら家賃収入を自宅部分のローン返済にもあてることが可能になり、家計に対する負担を軽減できます。

賃貸併用住宅のメリット3：ライフスタイルごとに利用方法を変えることができる

賃貸併用住宅に自宅を用意していた場合、所有者のライフスタイルが変わった時に自分に合う部屋を自宅にしたり、間取りを変更したりして利用方法を変えられます。

例えば、家庭があるうちは賃貸併用住宅の3部屋分程度を住宅部分にしていたけれど、子どもが成長して人数が少なくなったらもっと小さな間取りの部屋を住宅にするなど、同じ建物内で部屋や間取りの変更が可能です。

賃貸併用住宅のメリット4：安定収入が得られる

賃貸併用住宅は賃貸部分があるため、入居者がいる間は毎月の家賃収入という安定した収入を得られるメリットがあります。

家賃収入は不労所得とも呼ばれています。所有者が歳をとったり万が一のことが起こったりして働けなくなった時も、入居者がいる限り、収入源を確保できると考えられます。

賃貸併用住宅のメリット5：住宅ローンでアパート建築も可能

賃貸併用住宅は、金利の安い住宅ローンでアパート建築が可能になるというメリットがあります。

アパートを建築するときに利用するローンは通常「アパートローン」なのですが、こちらは自宅を建築する人が利用する住宅ローンよりも金利が高いという特徴があります。

賃貸併用住宅の場合、条件によりますが、金利が低い住宅ローンを利用可能な場合があります。

賃貸併用住宅のデメリット5つ

ここまでは賃貸併用住宅のメリットを紹介してきましたが、デメリットもあるのでチェックしておきましょう。

賃貸併用住宅を建てた場合、管理がしやすくなることやローンの負担軽減、そもそもローン自体を金利がお得なものにできる場合があるなどのメリットがありました。

しかし、自宅と賃貸部分が同じ建物であるがゆえに発生するデメリットもありますので注意しましょう。

賃貸併用住宅のデメリット1：住宅ローンが高額になる可能性がある

賃貸併用住宅のメリットとして家賃収入で住宅部分のローン返済もできると解説しましたが、そもそも住宅と一緒に賃貸部分が必要なので住宅ローンそのものが高額になるデメリットがあります。

自宅だけでなく賃貸部分のローンも含むため、通常の住宅ローンよりもはるかに高い金額になってしまう可能性があるでしょう。

賃貸併用住宅のデメリット2：売却や取り壊しをするのが難しくなる

賃貸併用住宅は、通常の賃貸物件を求める人には売りにくいうえ、入居者がいるため取り壊しをするのも難しいというデメリットがあります。

通常、不動産投資を考えている人は、賃貸物件を探しているのであって自宅は探していないでしょう。売れないなら取り壊そうと考えても、賃貸部分に住んでいる人がいれば取り壊せません。

非のない入居者を無理やり退去させることは、非常に難しいでしょう。

賃貸併用住宅のデメリット3：通常の賃貸物件に比べ収益性が低い

賃貸併用住宅は、建物内に所有者自身の自宅もあるため、賃貸物件としての収益性がどうしても下がってしまうというデメリットがあります。

建物の全てを賃貸住宅にしている物件よりも、利回りが低くなってしまうのは仕方のないことでしょう。

賃貸併用住宅のデメリット4：入居者とトラブルになる可能性がある

賃貸併用住宅では、入居者と同じ建物に暮らすため、入居者との間に隣人トラブルが起こる可能性があります。

アパートやマンションでは、騒音などさまざまな理由で隣人トラブルが起こりますが、賃貸併用住宅では、入居者と所有者間でトラブルが発生する可能性があります。

また、自主管理していた場合、自分で入居者に対応しなければならないのでトラブルになる可能性が高いでしょう。

賃貸併用住宅のデメリット5：プライバシーがなくなりやすい

賃貸併用住宅では、お互いにプライバシーがなくなりやすいというデメリットがあります。

入居者にとって、所有者がどんな人なのか同じ建物に住んでいればある程度分かります。完全に入居者と顔を会わせない作りになっていれば別ですが、そうでないならプライバシーが侵害されるリスクは考えておいた方がよいでしょう。

賃貸併用住宅を成功させるためのポイント3つ

賃貸併用住宅の運用を成功させるために、必要なポイントを押さえておきましょう。

賃貸併用住宅にはデメリットもありますが、メリットが大きいでしょう。デメリットを少なくするにはどうしたらよいのか、気をつけておくべきポイントをチェックしておいてください。

ポイント1：管理の委託も視野に入れる

賃貸併用住宅は自主管理がしやすいのですが、自主管理するということは入居者への対応も自分で行う必要がでてくるため、管理を委託することも検討してみた方がよいでしょう。

順調なうちはよいのですが、入居者とトラブルが起こると賃貸併用住宅のプライバシーの無さは、かなりのリスクになる可能性があります。

その対策として、自分で管理をせずに管理会社を入れて直接入居者と対応する機会を減らすことを検討しましょう。

ポイント2：堅実な収支計画を立てる

賃貸併用住宅は、入居者がいないときの空室リスク、ローン返済のリスクが大きいため、計画するなら最初から堅実な収支計画を立てておくようにしましょう。

あまり楽観的な計画ではなく、最悪の場合を想定しておき、それでもなんとかやっていけるように収支計画を立てておく方がよいでしょう。

ポイント3：不動産投資に関する知識を得る

自宅としての視点だけでなく、不動産投資の観点からも収益が期待できる建物かどうか判断するために、不動産投資に関する知識をある程度得ておきましょう。

自宅としての利便性だけに注目してしまうと、投資としては失敗し、結果的に賃貸併用住宅の運用が上手くいかなくなることも考えられます。

賃貸住宅としても魅力的か、収益性が高いかを不動産投資の知識から判断しましょう。

賃貸併用物件のメリットやデメリットについて知ろう！

賃貸併用住宅にはお得なメリットがありますが、賃貸併用住宅特有のデメリットもあります。

あらかじめ対策すると避けられるデメリットもあるため、できるだけデメリットを減らすことを頭において計画してみましょう。