マンションにエレベーターを設置しよう｜投資へのメリットとデメリット4つ

2020 10.21この記事はPRを含みます

マンションにエレベーターは必須？

高さ31メートル以上のマンションには非常用の昇降機の設置が必須になります。

同じ規模や階層のマンションであっても、エレベーターが設置されているマンションと設置されていないマンションがあります。

エレベーターは建築基準法で高さ31メートルをこえる建築物に設置が義務付けられています。

それ以下の場合は、各自治体の条例で設置が義務付けられている場合を除き、設置してもしなくてもどちらでも構いません。ただ、利便性を考慮して設置しているマンションも多いです。

マンションへのエレベーター設置における投資へのメリット4つ

投資用マンションへのエレベーター設置にはさまざまなメリットがあります。

非常用の昇降機としてのエレベーターは建築基準法で高さ31メートルを超える建築物に義務づけられていますが、エレベーターがあるのとないのとでは入居率も変わってくるため、高さ31メートル以下でも設置しているマンションも多いです。

ここではマンションへのエレベーター設置のメリットをご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

投資へのメリット1：入居率の向上

投資用マンションへのエレベーターの設置は入居率が向上するというメリットがあります。

マンション入居者からしてみれば、エレベーターがあるマンションのほうが便利です。特に5階以上の階層に住む場合、エレベーターがないと不便だと感じる方のほうが多いでしょう。実際、エレベーターの設置されていないマンションの上階は入居者が見つからないケースも多いです。そのため、エレベーターを設置したほうが入居率は上がると考えられます。

投資へのメリット2：差別化できる

投資用マンションへのエレベーターの設置はエレベーターのないマンションとの差別化ができるというメリットがあります。最近建築されたマンションは別ですが、少し古めのマンションであれば5階建てマンションでもエレベーターが設置されていないマンションも多いです。

エレベーターを設置すればそういったエレベーターのないマンションと差別化が可能になり、エレベーターがある点を入居希望者にアピールすることも可能です。

投資へのメリット3：PR力を付けられる

投資用マンションへのエレベーターの設置はエレベーターがあるというPR力を付けられるというメリットがあります。

前述の差別化と重なる内容になりますが、エレベーターが設置されているマンションなら設置されていないマンションと異なり、エレベーターがあることをPRすることができます。特に3階以上の上階ならマンションにエレベーターが設置されていることを条件にして探している人もいるため、十分なPRになるでしょう。

投資へのメリット4：集客能力を向上できる

投資用マンションへのエレベーターの設置は集客能力を向上できるというメリットがあります。

マンションへ入居してもらうには、まずは内見などに来てもらう必要があります。そういった場合、特に5階以上のマンションなら、エレベーターが設置されているのといないのとでは集客能力に大きな違いが出てきます。

そのため、5階以上の投資用マンションにはエレベーターを設置している方が大きなメリットがあるといえるでしょう。

マンションへのエレベーター設置における投資へのデメリット4つ

投資用マンションへのエレベーター設置にはデメリットもあります。

ここまでご紹介したとおり、エレベーターを設置することで入居者の利便性が上がるため、入居率を上げる効果があります。しかしオーナー目線で見ると、エレベーターの設置にはデメリットも多いです。

そのため、エレベーターの設置を検討する場合はメリットだけでなくデメリットも考慮するようにしましょう。ここではエレベーターの設置のデメリットをご紹介します。

投資へのデメリット1：メンテナンス費用がかかる

投資用マンションへのエレベーターの設置はメンテナンス費用がかかるというデメリットがあります。

マンションにエレベーターを設置する場合、必ず定期的なメンテナンスが必要になり、投資用マンションのエレベーターのメンテナンス費用はかなりの負担になります。

メンテナンスは費用もまちまちですが、POGといわれる、パーツやオイル、グリースを取り換えるメンテナンスと、フルメンテナンスの2種類があります。

投資へのデメリット2：共用部の電気代が膨大

投資用マンションへのエレベーターの設置は共用部の電気代がかかるというデメリットがあります。エレベーターを設置すると、共有部分の電気代がエレベーターの付いていないマンションとは桁違いに高くなります。マンションの規模にもよりますが、数万円高くなります。

そのため、エレベーターを設置する場合は共有部分の電気代が膨らむことを念頭に置いておく必要があります。事前にしっかりシミュレーションするようにしましょう。

投資へのデメリット3：点検費用がかかる

投資用マンションへのエレベーターの設置は点検費用がかかるというデメリットがあります。

メンテナンスとかさなる部分もありますが、エレベーターを設置すると点検費用もかかります。エレベーターを設置する場合、一カ月以内ごとに点検やその他必要な整備、または補修が必要になるため、点検費用がかかる点には注意が必要です。

投資へのデメリット4：固定資産税がかかる

投資用マンションへのエレベーターの設置は固定資産税がかかるというデメリットがあります。

固定資産税は土地や建物に課税されるというイメージが強いですが、エレベーターなどの減価償却資産を所有している場合も償却資産に対して固定資産税がかかります。

また、エレベーターを設置するような大規模なマンションの場合、そもそも固定資産税が高額になるケースも多いので注意が必要です。

マンションにエレベーターを設置する際の要点3つ

投資用マンションにエレベーターを設置する場合には3つの要点があります。

エレベーターは一度設置すればそのまま使えるということはなく、メンテナンスなども必要になります。そのため、投資用マンションにエレベーターを設置する場合は要点を押さえておく必要があります。

投資用マンションにエレベーターを設置する場合、どのようなポイントに気をつければよいのでしょうか。ここではエレベーター設置の要点3つを紹介します。

設置する際の要点1：メンテナンスの義務付け

投資用マンションにエレベーターを設置する場合、定期的なメンテナンスをする義務があります。

エレベーターの安全性を守ることは所有者の義務になるため、エレベーターを投資用マンションに設置する場合は定期的なメンテナンスが必要になります。1カ月に1回程度メンテナンスを行うことが一般的と考えられます。

そのため、メンテナンス費用として定期的に保守費用がかかる点には注意が必要です。

設置する際の要点2：エレベーターの更新工事の方法

投資用マンションにエレベーターを設置する場合、更新工事には3つの方法があります。

エレベーターの法定耐用年数は一般的に17年とされていますが、その他の建築物と同じように実際の寿命はさらに長期になり、実際は25年から30年程度だと言われています。

そのため、エレベーターは定期的な更新工事を行うことが必須になります。ここではエレベーターの更新工事の3種類の方法についてご紹介します。

全撤去

全撤去はその名前のとおり全構成機器を取り除き、総入れ替えを行います。

古いエレベーターシャフトと機械室を一度空にして、新機種のエレベーターを入れるのが全撤去です。

全撤去なので工事期間は一か月程度は必要になり、かなり大掛かりな工事ということもあり建築確認申請も必要になります。また、工事費用も1000万円以上かかることもあるため注意しましょう。

重要部大更新

重要部大更新はエレベーターを上下させるための機器類はそのままで、ほかの部品は入れ替えを行います。

エレベーターのシンビームやカウンターウェィト、ガイドレールなどは問題がなければそのまま残し、巻上げ機や制御盤、ロープ、カゴ、扉などは新品に取り換えます。

全撤去に比べれば工期も10日程度は短縮できますが、こちらも通常建築確認申請は必要です。費用は1000万円弱程度かかるでしょう。

制御系中心の部分更新

制御系中心の部分更新はエレベーターの電気機器や経年劣化した部品を取り替えます。

制御系中心の部分更新は電気機器や経年劣化した部品を取り替える方法になります。全撤去ではなく、エレベーターの状態に合わせて最小限の部品を交換します。

制御系中心の部分更新であれば、建築確認申請が必要ないとされており、費用は500万円程度となるでしょう。

設置する際の要点3：エレベーターの更新工事の時期

エレベーターの更新工事の時期は25年に1度程度になります。

エレベーターは耐用年数が限られているため、一定期間時間が経過すれば更新工事を行う必要があります。前述のとおり、エレベーターの耐用年数は17年、実際には25年から30年程度で工事を行うことになります。

エレベーターの更新工事はケースによって費用が異なりますが、エレベーター1基あたり1000万円以上かかるケースもあるため考慮するようにしましょう。

マンションにエレベーターを設置する際の注意点

マンションにエレベーターを設置する場合の注意点をご紹介します。

エレベーターは入居者にとって便利ですが、ここまでご紹介したようにデメリットもあります。また、入居率を上げるためだけに設置しても、設置やメンテナンス費用も多くかかるため、あとから後悔することになりかねません。

ここでは、マンションにエレベーターを設置する際の注意点をご紹介します。

費用対効果を考える

マンションにエレベーターを設置する場合は費用対効果をまずは検討するようにしましょう。

エレベーターがあれば入居率を上げることはできますが、戸数が少なければコストパフォーマンスが悪いです。逆に5階以上のマンションで戸数も多ければ、費用が多少かかっても気にならないということもあるでしょう。

そのため、エレベーターを設置する前に費用対効果を考えて、設置しても儲けがあるかどうかを検討しましょう。

エレベーターを設置する際は不動産投資への影響を考えよう

投資用マンションにエレベーターを設置する場合は費用対効果をまずは検討するようにしましょう。

エレベーターが設置されているマンションは入居率を上げることができますが、メンテナンス費用や固定資産税など費用も多くかかります。

ぜひこの記事で紹介したエレベーター設置における投資へのメリットやデメリット、設置する際の要点などを参考に、投資用マンションへのエレベーターの設置を検討するようにしましょう。