サ高住へ投資をするメリット5つとは？経営方法4つやデメリット紹介

2020 10.21この記事はPRを含みます

サ高住とは？

サービス付き高齢者向け住宅の略で、バリアフリー対応の賃貸住宅です。

高齢者住まい法を基準として登録された構造の住宅です。元気な高齢者が安心して生活できるよう、医療と連携した介護サービス付き施設です。

入居対象は60歳以上または59歳以下の要介護認定者で、マンションのようなそれぞれが独立した部屋で生活します。

新築及び改修には国の補助金も受けられるメリットがあり、投資先としても注目されています。

サ高住と老人ホームの違い

サ高住では都道府県や政令指定都市への登録が必要ですが、老人ホームは届出制です。

また契約の方法にも明確な違いがあります。サ高住は賃貸契約で更新し、老人ホームは終身契約です。サ高住では生活支援のサービスを提供しますが、支援を希望する入居者だけが任意で契約を結ぶので、介護への投資は必要ありません。

一方の老人ホームは契約に介護サービスを受ける権利も含まれるので、介護サービスの提供が前提条件になります。

サ高住投資のメリット5つ

サ高住は国土交通省が整備を促進するために導入した、補助金制度や税制面での軽減措置などの支援を受けられるメリットがあります。

この他にも、高齢化社会が進行する中で潜在的な入居ニーズがあることや、高齢者の住宅問題解決に一役買うことで、地域貢献をすることも可能です。田舎では立地条件での影響を受けることも少なく、所有する土地の資産活用ができます。

サ高住への投資は将来的な相続税対策としても、とても有効です。

サ高住投資のメリット1：補助金制度

サ高住の新築に対して建設費の10分の1、改修に対して費用の3分の1を上限とした国土交通省による補助金制度があります。

新築は床面積に応じて最高135万円の補助金を受けられますが、一定の設備導入が条件です。また、バリアフリー改修は1戸あたり180万円の補助金を活用できます。

改修に必要な調査設計費用も補助金の対象で、手厚い支援を受けられるメリットがあります。サ高住は、補助金で投資額を抑えることが可能です。

サ高住投資のメリット2：減税措置

サ高住は、固定資産税や不動産取得税の軽減措置を受けられるメリットがあります。

固定資産税は、税額の2分の1以上6分の5以下の割合で軽減されます。新築物件は特例措置として、税額の2分の1が軽減されます。不動産取得税は、土地も家屋も一般新築特例の対象として課税標準額から控除を受けられます。

サ高住への投資は補助金と減税がセットになったメリットがあります。また、資産を不動産にすることで相続税の節税もできます。

サ高住投資のメリット3：田舎での需要がある

田舎では高齢化の進行が速く、労働力不足は深刻です。特に介護人材は、都市圏への流出によって危機的状況にあります。

田舎では高齢者が住み慣れた土地で生活し続ける支援が求められています。しかし、自宅のバリアフリー改修工事は高額で、高齢者が負担できません。そこで、田舎では自宅近くのサ高住への移住に対する需要が潜在的にあります。

老親がサ高住へ入居することで、離れて暮らす子どもが安心できるメリットもあります。

サ高住投資のメリット4：立地条件に無関係

一般的な賃貸物件は、立地条件が良くなければ空室が多く経営も安定しません。しかし、サ高住は立地条件に無関係で建設できるので、立地条件に恵まれない場合でも十分な収入を得られます。

サ高住投資は、田舎に土地を所有している場合でも、立地条件に左右されることなく家賃収入を得られるメリットがあります。

その上、サ高住は高齢者対象で入居者が頻繁に転居することもありません。空室リスクがなく収入が安定しています。

サ高住投資のメリット5：地域に貢献できる

急速な高齢化だけでなく、若い世代の単身世帯も増加しています。このため今以上に将来的に介護や医療と連携したサービスの提供可能な住宅が求められています。

サ高住は、将来的な単身高齢者の住居を提供するために求められています。一般の賃貸物件にはない、地域社会への貢献ができるメリットもあります。

サ高住は日本中で求められているので、広い土地が確保できればすぐにでも始められ、地域に歓迎される投資と言えるでしょう。

サ高住投資のデメリット4つ

サ高住投資は、補助金や税制面の優遇措置を受けるための施設の基準は厳しく、一般の賃貸物件よりも建設コストが割高で用途転用も難しく、広い土地も必要になります。

この他、生活支援を行う事業者のサービスの内容によっては、施設が低い評価を受けることにもなります。入居者やその家族がサ高住と老人ホームの違いを認識していないことも多くあります。

サ高住投資で起こりがちなデメリットを4つご紹介します。

サ高住投資のデメリット1：一括借り上げの場合は賃料支払いの免責期間がある

サ高住は多くの賃貸物件同様、一括借り上げ方式で施設を事業者に貸し出して賃料収入を得ますが、その際免責期間は賃料収入を受け取ることができません。

一括借り上げ方式は、投資をするだけで運営を任せられるメリットがあります。空室リスクを避け、安定した賃料収入を確保できます。

しかし投資しても、一定期間賃料収入が得られない免責期間が数か月あるだけでなく、事業者に支払う手数料もかかるデメリットがあります。

サ高住投資のデメリット2：サービス事業者のレベルが大きく影響

サ高住を投資して建設しても、入居者が受けるサービスの内容によって大きく評価に影響を受ける恐れがあります。

サ高住では生活支援のサービスの提供が義務付けられているので、サービス事業者と契約して事業を行います。サービスのレベルによっては入居率が下がり、経営に悪影響を及ぼすデメリットもあります。

また、サービス事業者から一方的に契約途中で解約され、代替事業者が見つからない場合は施設の経営はできません。

サ高住投資のデメリット3：老人ホームと勘違いされる

サ高住は生活支援が義務付けられていますが、実際はそれ以上の介護サービスの提供が求められています。

元気な高齢者が入居するための施設ですが、ほとんどの施設で食事を提供し、入浴等の介護を半数のサ高住で行っています。老人ホームと勘違いされ、義務付けられた以上のサービスを提供しなければならない状況です。

サービス事業者に負担がかかり、想定以上の費用が発生するデメリットで投資回収が難しくなることもあります。

サ高住投資のデメリット4：制度改正の可能性がある

サ高住投資は、補助金制度や税制面での優遇措置に支えられた反面、いつ制度改正によって税制の減免措置が打ち切られるかわからないデメリットもあります。

もともと優遇税制は時限措置で、今までにも延長されたことがあります。施設の需要はありますが、制度が変わる可能性があります。

また、介護保険の費用負担は自治体の財政に重く、そのためサ高住をこれ以上増やさないような開発規制をかけている自治体もあります。

サ高住の経営方法4つ

サ高住の経営方法は、一般の賃貸物件と同じです。

一括借り上げとテナント、委託、自営の4つです。不動産投資でリスク軽減のために利用できる主な経営方法が揃っています。

経営方法を選ぶポイントは、収益の確保と自身の負担のバランスです。手取りが減っても安定した収入を求めるか、多少負担しても支払手数料を減らすかを慎重に考えます。

経営を投資段階から相談できるシステムが導入されています。

サ高住の経営方法1：一括借り上げ式

一括借り上げ方式は、サ高住投資において自分で行う業務やリスクが少ない方法です。

施設に必要なエレベーターや消防設備のメンテナンスも、借り受け業者が負担します。

メリットが多い反面、支払手数料が発生するので、実質収入が少なくなります。開業当初は空室の可能性があるので免責期間が設定され、入居者があっても数ヵ月間家賃収入は0円です。

建設業者が経営も行うので、開業後も事業者の経営破綻の影響があります。

サ高住の経営方法2：テナント式

サ高住の建物管理だけを行い、入居者へのサービスをテナント業者に任せる方法です。

一括借り上げより負担はありますが、家賃とテナント料を得られるメリットがあります。

入居募集やクレーム管理をテナント業者が行うタイプと自身で行うタイプを選べます。空室リスクのデメリットはありますが、テナント業者の経営破綻や介護事業の指定取り消しによる影響を軽減できます。

商業用テナント物件より、立地条件に関係なく投資できます。

サ高住の経営方法3：委託式

サ高住の介護サービスを事業者に委託し、その他の業務を自身で行います。

介護事業者へ手数料を支払い、入居者の家賃や介護サービス料は全て収入になり早期に投資回収できます。

テナント料のような安定した収入は見込めませんが、空室が少なければテナントより増収になるメリットがあります。

登録時に委託業者を届出る必要があり、介護事業者のサービス次第で入居率に直接影響を受けるので、委託業者選定には十分な検討が必要です。

サ高住の経営方法4：自営式

サ高住投資で特に収益性が高いのは自営式です。建物の運営管理から介護サービス事業も全て自身で行います。

実際に介護サービス事業を手掛けている場合は実現可能です。しかし介護サービスは人材難で異業種からの新規参入は厳しく、土地活用や建物をバリアフリー改修して活用したい場合はメリットがありません。

実際に、サ高住で自営式を行うことは困難と言えるでしょう。

サ高住のメリットデメリットをよく理解しておこう

サ高住投資は政府の補助金や税制優遇措置もあり、高齢化社会に貢献できる人気の不動産投資です。立地条件に恵まれない田舎でも経営できるメリットがあります。

一方で、提携した介護サービス事業者の品質によって入居率が左右されたり、バリアフリー改修や多くの基準をクリアするために、一般の賃貸物件より割高なデメリットがあります。

サ高住投資はメリット・デメリットを十分に理解してから行うことがとても大切です。