事故物件の売却相場と告知義務について｜事故物件の売却方法3つを紹介！

2020 10.21この記事はPRを含みます

事故物件とは？

物件探しをしていると、稀に見ることがある「事故物件」とはどういう物件なのでしょうか。不動産でいわゆる事故物件と呼ばれているのは、一般的には入居者が物件内で亡くなってしまった物件のことです。

所有していた物件で入居者が理由に関わらず亡くなった場合、入居者が部屋の外で事故や事件に巻き込まれて亡くなったような場合、病死した場合にその物件は事故物件となってしまいます。

事故物件に定義はない

一般的には過去に物件内で入居者が亡くなっている物件を事故物件というと紹介しましたが、事故物件に明確な定義はありません。

こうなったから事故物件だ、とは明確に定まってはいないのです。例えば、判断が分かれるのが自然死や孤独死です。事件性はないのだから事故物件とはならないと判断する人もいれば、亡くなっていれば事故物件だろうと考える人もいる訳です。

事故物件といっても定義がある訳ではないので、注意してください。

心理的瑕疵

物件紹介や売却時には事故物件と紹介するのではなく、「心理的瑕疵（しんりてきかし）」という注釈がついています。

心理的瑕疵というのは、いわゆる心のキズや欠点のことです。事故物件には、物件自体に明確な瑕疵がある訳ではありません。ただ、その部屋で誰かが亡くなっているということが心理的瑕疵に該当するとされているのです。

なお、心理的瑕疵は事故物件だけではありません。近くに墓場や葬儀場がある場合も含まれます。

事故物件の売却相場の基礎知識2つ

もしも所有している物件が事故物件になってしまったら、売却価格に影響はでるのでしょうか。事故物件となってしまった時の売却相場はどうなっているのか、見ていきましょう。

事故物件は心理的瑕疵であり、物件に明確な瑕疵がある訳ではありません。しかし、売却するときや賃貸に出すときには、なんらかの影響を受けることは避けられないでしょう。

事故物件の売却相場1：相場通りの価格では売れない

もしも物件が事故物件になってしまった場合、売却したくても相場通りの価格では売れないので、ある程度安くする必要があります。

これは、心理的瑕疵があるせいでどうしても避けられやすいためです。どんなに築年数が新しくても、事故物件になってしまい心理的瑕疵があるだけで、他の似たような物件と同じ相場では売れないのです。

しかも、事故物件になってしまった経緯によって売却相場も変わると言われています。

孤独死の場合

入居者が孤独死した場合は事故物件になるかどうか微妙なところですが、自然死と同じく1割から2割程度売却価格が相場より安くなるケースが多いのではないでしょうか。

人はみんな寿命があるのでいつかは亡くなるのですが、自然死した場合も売却価格が相場より下がるというのですから頭の痛い問題でしょう。孤独死も基本的には自然死とほぼ同じですが、放置期間が長く腐敗していた場合は、特殊清掃の費用やリフォーム代などが余計にかかります。

自殺の場合

入居者が自殺した場合には明らかに事故物件になり、売却価格も相場の2割から3割程度安くなるでしょう。

明らかに事故物件というのは、事故物件であることを告知しないと問題になる可能性が高いということです。ただ、この自殺についても、どういった自殺だったのか、その物件で亡くなったのかどうかによって売却価格が変動することがあります。

事故物件の売却相場2：買主の反応を見て随時変更する

事故物件に対する買主の反応はそれぞれに違い、たいして影響がない場合もあるため、売却額を決める時は買主の反応を見ながら変更してみましょう。

事故物件を絶対に嫌だと考えている買主なら、相当売却額を下げる必要があります。しかし事故物件でも別に気にしない、安いならラッキーくらいに考えている人ならば、売却額を多少下げればそれで納得してくれるケースもあります。

事故物件に対する考えは、人によりかなり差があります。

事故物件売却時の告知義務についての注意点3つ

事故物件であると知られたら売却額が下がってしまうなら、いっそ何も伝えないで売却すればいいと考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、それは危険です。

事故物件売却時に何かしら心理的瑕疵があることを承知していた場合、売主には買主にそのことを伝える告知義務が課せられることがあります。

事故物件売却時の告知義務についての注意点1：売主の責任

物件に心理的瑕疵があると知っている場合、売主は買主への責任としてそのことを告知しなければなりません。

売却額が下がるからと事故物件について知らせずに黙っていると、そのことが明らかになったときにそれなりの代償を求められるリスクがあります。

事故物件売却時の告知義務について

事故物件売却時の告知義務についてですが、事故物件売却時の告知義務については、どれだけ時間がたっても知っていることは告知しなければなりません。

事故物件の経緯によっては、事件発生から50年を経ても告知せずに売却したことの責任を問われるケースがありました。

事故物件売却時の告知義務についての注意点2：損害賠償請求や詐欺罪に問われる

物件売却時に心理的瑕疵を知っていたのに告知しなかったら、場合によっては不法行為として「損害賠償請求」や「詐欺罪」に問われる可能性があります。

とくに、物件に心理的瑕疵があると知りながらわざと告げなかった場合や、「何か問題ありませんか」と買主に聞かれたのに「ありません」と嘘をついてしまったような場合は最悪でしょう。

事故物件売却時の告知義務についての注意点3：時間を経ても告知義務はある

物件の所有者にとっては頭の痛い問題ですが、事故物件売却時の告知義務については、どれだけ時間がたっても知っていることは告知しなければなりません。

すでに紹介したように、有名な事件が起こった場所では50年を経て売却しても、告知しなかったことで裁判を起こされ心理的瑕疵として認められた判例があります。

事故物件の売却方法3つ

事故物件となってしまっても、なるべく高く売却したいものです。そのためにはどうしたらよいのでしょうか。

事故物件で少しでも売却価格を高くして売るための方法は3つほどあります、見ていきましょう。

事故物件の売却方法1：心理的瑕疵を緩和させて売却

事故物件の売却方法1つ目は、まず事故物件であるという心理的瑕疵を緩和させる処置をしてから売却する方法です。

具体的には、徹底的なハウスクリーニングをする、いっそのことリフォームやリノベーションしてしまう、事故物件となった建物を取り壊して土地だけにして売却するなどの方法です。事故物件という印象を緩和させ、普通の物件のようにして売却しましょう。

事故物件の売却方法2：不動産会社にアドバイスを受ける

事故物件の売却に慣れている不動産会社にアドバイスを求める、というのも良い方法でしょう。

世の中には事故物件でも安くてお得、と考える人がいます。事故物件は、そういう人たちに向けて売却した方がお得なのですが、ノウハウを知らないと難しいです。まずは、事故物件に慣れている不動産会社に相談してみましょう。

事故物件の売却方法3：買取業者に売却する

事故物件をどうしても早く売りたいという場合に有効な方法は、買取業者に売却するという方法です。

事故物件でも問題なく買い取ってくれたり、事故物件を専門にしている買取業者もあったりするため、急いでいるなら利用するとよいでしょう。

メリット

事故物件を買取業者に売却するメリットは、業者に直接売るので、早く確実に事故物件を売れることです。

資金繰りの問題や長く保持していたくないなどの理由で、事故物件を早く売却してしまいたい場合は、買取業者に売却するのが早いでしょう。

デメリット

買取業者への売却でのデメリットは、事故物件であることと売却を急いでいることでどうしても売却価格が安くなってしまうことです。

早く確実に売却できる分、どうしても価格については妥協せざるを得ないでしょう。

事故物件の売却方法や相場について知っておこう！

今回は事故物件について特集してきました。いかがでしたでしょうか。

事故物件になってしまったからには仕方ありませんが、事故物件を売却するための売却方法や相場を知って、なるべく損をしないようにしてみましょう。