商業地域で不動産投資をしよう！メリット5つや注意点5つを紹介
2020 10.21この記事はPRを含みます
商業地域とは？
「商業地域」とは、都市計画法などによって設定されている、商業目的の施設を中心に開発する方針を取っている地域を指します。
そのため、便利な立地や機能を持った地域となり、沢山の消費者が集まる場所へと成長する可能性もあります。
用途地域とその種類
「用途地域」とは、どのような目的で使用する土地か、都市計画法で決められている地区などを意味します。地域の景観を揃えたり、利便性や機能性を考えたりして設定されています。
用途地域には種類があり、大きく13種類に分けられると言われています。住居系・商業系・工業系などの分類があり、その中でさらに細分化されています。
商業地域もまた、用途地域の1種として認識されています。
用途地域による制限 | 西宮市ホームページ
商業地域で建てられる建物
工場などの建物や危険性がある商売に関する建物以外は、比較的自由に建物を建設できるのが商業地域の特徴です。
しかし、建物の種類の比率や高さ制限などが設けられており、完全に自由に何でも建設できるわけではありません。
そこで続いては、商業地域で建てられる建物の決まりについて考察していきます。
建ぺい率
「建ぺい率」とは、特定の土地の中に建設することができる建物の比率を意味します。
用途地域の種類や法律などによって、建ぺい率の上限などは変わってきます。そのため、土地の活用方法や目的などで建ぺい率は異なっていると言えます。
容積率
「容積率」とは、土地の広さや面積に対する、建物の割合を意味する言葉です。
どの程度まで密集させて建物を建てられるのかは、法律や用途地域によっても異なり、法律などの制限のほかに地区計画などによっても、上限や制限が設けられる場合もあります。
高さ制限
「高さ制限」とは、建物の高さに設けられる制限や規制のことです。
安全性の確保や景観を守るためといった目的で定められる制限で、風情のある街並みを守るために一定の高さ以上のビルや施設を建設しないようにしている地域も日本全国に多数あります。
設けられる高さの制限は、用途地域や地区の条例などによっても異なります。
商業地域で不動産投資を行うメリット5つ
続いては、不動産投資を商業地域で行うメリットについて考えていきます。
商業地域ならではのメリットや利点があるのか、把握しておくことで不動産投資の幅が広がります。
これから不動産投資を行う予定がある方は、商業地域で行った際の利点についても考えてみることをおすすめします。
メリット1：狭い土地でも高い建物が建てられる
商業地域は、建物の建設に対する自由度が比較的高い地域なので、住宅街などよりも高層な建物などを立てやすいと言われています。
地価が高いなどのデメリットはありますが、狭い土地でも高い建物を建設できる場合もあり、入居者や利用者を効率的に募ることができる可能性もある点は、商業地域で不動産投資を行うメリットの1つです。
メリット2：入居者が決まりやすい
商業地域は商業施設や福祉施設も多く利便性が高い地域のため人が、集まりやすい傾向にあります。そのため、近隣での生活する際は、豊かな暮らしを送りやすいと考えられます。
上記のような背景から、商業地域やその周辺にあるアパートやマンション、事務所などは、入居を希望する人が多いと言われています。
また、人気が高いエリアなので、家賃を高額に設定しやすい点もメリットの1つです。
メリット3：入退去の回転が早い
都市部や商業地域は、人がこまめに出入りするため、事務所やマンションなどの入退去の回転が早い傾向にあります。しかし入退去の回転が早いと、次の入居者が出るまでに時間がかかってしまうような場合には、デメリットになる危険性もあります。
しかし、商業地域は入居者がすぐに決まりやすい傾向にあるため、不動産投資をする際のメリットになる可能性もあります。
メリット4：ローンが組みやすい
商業地域の不動産投資は、ローンが組みやすいと言われています。
特に都市部などの事務所や店舗は、利回りが比較的高い水準で推移するため、安定した収入が見込みやすいと考えられます。
上記のような背景から、商業地域や都市部では、安定収入を不動産投資で得やすいため、ローンも比較的組みやすいと予想できます。
メリット5：高く売りやすい
土地や不動産の価値は、アクセスの良さや周辺地域の環境などによって変わります。商業地域で不動産投資をする場合、物件や土地を手放す際にも評価が高くなりやすいため、高額での売却が実現しやすいというメリットも上げられます。
高額での売却が可能なので、不動産投資で思うように利益が得られなかった場合も、売却をすれば損をせずに済む可能性も高いため、安心して投資に踏み出せるという点も大きな利点です。
商業地域で不動産投資を行う際の注意点5つ
上記では、商業地域で不動産投資をする場合のメリットをご紹介しました。しかし、どんな物事にも良い点と悪い点が存在しています。
そこで続いては、商業地域で不動産投資をした際に考えられる、デメリットやリスクなどについて考察していきます。
商業地域に限らず、不動産投資を行う際は、マイナスな面も把握して始めることが成功のカギです。
注意点1：取得コスト・建築コストが高い
上記でも触れましたが、商業地域はさまざまな施設や駅があり、土地や物件の評価が高くなりがちです。そのため、売却する際は高値で売れますが、反対に購入したり建設したりする場合は、高額な費用が必要になります。
上記のような背景から、商業地域で不動産投資を始める場合、初期投資が高額になりやすいというデメリットがあると言えます。
注意点2：固定資産税が高い
投資を行う場合もそうでない場合も、不動産を所有している時点で固定資産税が生じます。不動産投資を行う場合も、もちろん固定資産税を考える必要があります。
固定資産税は、不動産の価値をもとにして計算され、金額が決定します。前述したように、商業地域の不動産は全体的に価値が高いと評価されることが多いため、固定資産税も高くなる危険性があります。
注意点3：慎重な利回り計算による投資が必要
商業地域での不動産投資は、利回りなどを慎重に考え、細かく把握しておく必要があります。オフィスや事務所は景気の影響を受けやすいため、慎重に計算したり計画を立てたりすることが大切です。
また、事務所やマンションの場合、入居者の退去時にメンテナンスする必要があります。商売地域はどうしても入退去の頻度が高くなりがちなので、メンテナンス料がかかる可能性も視野に入れておく必要があります。
注意点4：周辺環境
商業地域は、建設される建物の入れ替わりも激しく、周辺環境が変わりやすい地域でもあります。不動産投資を始める時はなかった建物が、後から次々に建っていく場合もあります。
便利な施設などが建つ場合はメリットになる可能性もありますが、騒音がする建物や景観を損ねる施設などが建設される場合もあり、マンションやオフィスの場合はマイナス評価となったり、入退去に大きく関係したりする危険性もあります。
注意点5：駅へのアクセス
一般的に駅へのアクセスが良い場所や建物は、価値が高いと評価される傾向があります。そのため、商業地域でも、駅へのアクセスを重要視して建築や売買が行われています。
駅へのアクセスが近いと、便利な反面で騒音などの問題が浮上することが多いです。電車などの音の他、人の出入りが激しい場所ならではの話し声なども問題視され、入居者を募集する際のデメリットになる可能性もあります。
商業地域の特徴を知り適切な収益物件を選ぼう
今回は、商業地域における不動産投資をテーマにして、商業地域の定義や商業地域で不動産投資を行うメリット・デメリットについてご紹介しました。
商業地域は、上手くいけば不動産を高額で売買したり、マンションやオフィスなどの賃貸料で収益を得やすかったりする地域です。一方でリスクもあるので、デメリットやその場所の特徴を把握した上で投資に挑戦してみるのもよいでしょう。
