【対象別】不動産投資の仕組み7つを解説｜仕組みを理解しよう！

2020 10.21この記事はPRを含みます

不動産業界の仕組みはどのようなものなのか

不動産業界の主な仕組みは、建てる、販売する、貸す、管理することに分類できます。一口に不動産会社といってもそれぞれに得意な分野があるため、投資を検討する際は、その会社の主要事業を調べておくといいでしょう。

また、不動産売買の仕組みを知っておけば、不動産投資の際に仲介手数料を支払う必要があるのかなどの理由が理解できます。

不動産会社の業務形態3つ

ここからは、不動産会社の業務形態について紹介していきます。不動産会社の業務形態を知ることは、不動産投資の仕組みを理解する上でとても大切です。

また不動産会社によっては、1つの業務形態に力を注いでいる会社だけでなく複数の業務形態を兼ねている場合もあります。業務形態の違いを知ることで、魅力的な投資先を探すことに役立つでしょう。

不動産会社の業務形態1：賃貸業

不動産会社の業務形態の一つとして、賃貸業があります。

賃貸業は、アパートやマンションを借りたい人に物件を紹介して仲介手数料を報酬として受け取る業務形態のことです。賃貸業はニーズが多いため、営業に力を注げば安定した報酬を手に入れることができます。

ただし、賃貸業の報酬は他の業務形態に比べて少ないため、物件を借りたい人や会社をまめに探す必要があります。そのため賃貸業に加えて、不動産会社が大家や地主を兼ねることもあります。

不動産会社の業務形態2：管理業

不動産会社の業務形態の一つとして、管理業があります。

管理業は、入居者を斡旋し家賃の集金をする業務形態です。物件の管理は建物だけでなく、駐車場の管理も含まれることが多いです。

さらに管理業は、入居者が家賃を滞納した際の保証やトラブルが発生した時の対処などの仕事でもあります。大家が管理業を兼ねるケースも増えていますが、専門の管理会社が入居者と大家の間に入っていることが大半です。

不動産会社の業務形態3：売買・仲介業

不動産会社の業務形態の一つとして、売買・仲介業があります。

売買・仲介業は、不動産の売買や交換などを行う不動産会社の業務形態のことです。実際に取引業を行う場合は、宅地建物取引業法や税金などに精通しておく必要があります。

宅建業は、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者などが行える仕組みが取られています。そのため取引業を生業としている会社では、専門家である宅地建物取引士が一定数在籍しています。

【対象別】不動産投資の仕組み7つ

ここからは、対象別に不動産投資の仕組みを紹介していきます。不動産投資の仕組みを知っていれば、投資先を選別する際に役立つでしょう。

初めて不動産投資を行う予定の人は、不動産投資の仕組みを理解しているかどうかで投資結果に差が出ることもあります。仕組みを理解し納得した上で、不動産投資を行うことをおすすめします。

利益が出る仕組み

不動産投資で利益が出る仕組みは、主に2種類あります。それぞれの仕組みは、インカムゲインとキャピタルゲインと呼ばれています。

初めて不動産投資を行う場合は、どちらの仕組みにするかよく考えて投資先を選ぶといいでしょう。資金に余力がある場合は、リスクを分散するためにインカムゲインとキャピタルゲインの両方にバランス良く投資することをおすすめします。

不動産投資の仕組み1：家賃収入

家賃収入は、インカムゲインと呼ばれている不動産投資の仕組みの1つです。自分の物件を貸すことで収入を得る仕組みで、景気による影響を受けにくいという魅力があります。

家賃収入で利益を出したいと考えている人は、キャッシュフローの流れをしっかりと把握しておく必要があります。管理費や修繕費はオーナーの負担になるため、黒字にできるかどうかを計画しておく必要があるでしょう。

不動産投資の仕組み2：売買差益

売買差益は、キャピタルゲインと呼ばれる不動産投資で利益を出す仕組みの1つです。簡単に説明すれば、所有している不動産を購入時よりも高い価格で売却して黒字にする方法です。

売買差益は、バブルの頃に主流だった不動産投資の仕組みです。現在でも不動産価格が右肩上がりになることが期待される地域では、売買差益を目的にした不動産投資が行われています。

仲介手数料を無料にできる仕組み

仲介手数料を無料にできる仕組みは、仲介手数料の代わりに広告費が大きな収入源になっている場合が多いです。賃貸物件を借りる人にとっては、仲介手数料が無料の代わりに礼金を取られて広告費に当てられていることも多くなっています。

不動産投資の仕組み3：売主側が無料のケース

売主側が無料のケースは、売主が不動産会社の場合が多いです。仲介を利用しないため、売主側は仲介手数料を無料にできます。

ただし、この場合は不動産が売れないと売主側には利益が入りません。そのため売主側は何としても不動産を売ろうと強気の営業をしている可能性が高いです。不動産投資をする場合は、物件を良く見極める必要があります。

不動産投資の仕組み4：買主側が無料のケース

買主側が無料のケースは、売主側にのみに仲介手数料を請求しているケースが多いです。この場合は、仲介業者が1社しか入らない両手取引の場合が大半です。

一見、買主にとってはお得な仕組みですが、物件価格に上乗せされていたり、別の名目で手数料が請求されていることもあります。買主になる場合は、本当にお得かどうかチェックしておくといいでしょう。

不動産投資の仕組み5：広告費や業務委託料に支払われる

仲介手数料が無料のケースは、広告費や業務委託料に支払われているという仕組みが取られていることもあります。このケースでは、仲介手数料は無料でも鍵交換費用や礼金が取られていて、実は多めに支払いをしていることも少なくありません。

そのため仲介手数料が、無料というだけで契約することはおすすめできません。目先の仲介手数料に惑わされないようにしましょう。

物件流通の仕組み

物件流通の仕組みは、新築物件と中古物件とでは違いがあります。物件流通の仕組みを理解しておくことは、投資対象を新築物件にするか、中古物件にするのか決定する際にも役立つことでしょう。

不動産投資の仕組み6：新築物件の場合

新築物件の場合は、売主の不動産業者が他の業者を介入せずに販売する方法と情報ネットワークに登録して他の仲介業者に販売をお願いする方法の二通りがあります。

この間に業者が入ればその分手数料がかかりますので、売主の不動産業者が直接販売している物件を探した方がいいでしょう。

不動産投資の仕組み7：中古物件の場合

中古物件の場合は、個人が不動産仲介業者に売却を依頼するケースが多くなっています。また、不動産業者が売主の場合は、新築物件と同じく自ら販売したり、情報網を活用して他の業者に中古物件を販売してもらうこともあります。

不動産投資の仕組みを理解するメリット

不動産投資の仕組みを理解するメリットは大きいです。これから不動産投資をスタートさせようと検討している場合は、仕組みについて詳しく勉強しておくことをおすすめします。

不動産投資は大きなリターンも期待できますが、上手くいかないこともあります。損をしないように仕組みを頭に入れておくといいでしょう。

投資をスムーズに行える

投資をスムーズに行えることは、機会損失を防ぐことができます。不動産投資の仕組みを理解して、自分が投資したいタイミングでお得な物件はどこにあるのかを見極める力を身につけるようにしましょう。

また、不動産投資の仕組みを理解していない場合は、自分で投資先を見極めることができず仲介業者の言いなりになってしまうこともあります。

知識が増える

知識が増えることで不動産投資の仕組みを理解することができるようになります。知識があれば、不動産投資以外にも不動産を借りたり、購入する際にも役立てられます。

さらに知識が増えれば、学ぶ楽しさも感じられるのではないでしょうか。

不動産投資の仕組みを理解しよう

不動産投資の仕組みを理解することは、利益を出すことにつながります。不動産投資で成功したい場合は、仕組みは必ず頭に入れておくと良いでしょう。

初めて不動産投資をスタートさせた場合も、まずは仕組みの勉強から始めることをおすすめします。