広い土地の売買とは？広い土地の種類・価値や売買の注意点を紹介

2020 10.21この記事はPRを含みます

広い土地の売買とは？

広い土地を所有している人が、何らかの理由で売却を考えて、実際に広い土地を売ろうとしたとき、通常の普通の土地とは違うということを実感することになります。広い土地の売買とは、一般の土地の売買とは違って、相場自体に大きな違いがあります。

そういったことも踏まえた上で、広い土地の売買が難しいのはなぜなのでしょうか。広い土地と普通の土地との違いを比較して考えてみましょう。

普通の土地売買との違い

広い土地と普通の土地との大きな違いは当然、その広さによって、購入する価格に違いがあるところでしょう。一般の個人が、広い土地を購入する可能性は低く、広い土地の活用方法にしても、個人の住宅を建てるために購入することはあまり考えられません。

通常の戸建ての住宅の敷地は、30～60坪が平均的です。それよりも広い土地を個人が購入する割合はずいぶんと減ってきます。しかも、広い土地と普通の土地では、価格の相場が違います。

土地利用のために用途地域について知ろう

広い土地は一般の戸建て用の土地とは違って、その活用方法に多様性があります。

戸建て用土地は、30～60坪程度しかありませんので、やはり戸建ての住宅を建てるなど、その活用方法は限られてきますが、3,000坪ほどの広い土地があれば、マンションなどのビルの建設や、区画を割って、分譲の戸建住宅を建てることもできます。

土地の上に建設する建物は、都市計画法の用途地域や需要によって決まります。

用途地域とは？

都市計画法に定められた用途地域というのは、地域によって建物の用途を規制したもので住居用、工業用、商業用など12種類の地域に分けられています。

住居用は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域などに分類されます。

商業用は近隣商業地域、商業地域、工業用は準工業地域、工業地域、工業専用地域に分類されます。

広い土地の種類2つ

用途地域から土地の可能性を見ると、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域では、広い土地があっても、規制によって一定以上の背の高い建物を建築することはできません。

第一種中高層住居専用地域以降であれば、マンションなどの建築も可能となってきます。このように広い土地は用途地域によって低い戸建てしか建てることのできない地域と、マンションなどのビルを建築することのできる2つの種類があるということです。

1：戸建しか建てられない土地

広い土地の用途で2種類のうち、戸建てしか建てることのできない用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域で、戸建ての住宅か、150㎡までの一定の店舗などしか建築することができません。

静かで安全な住宅地として都市計画法により規制されています。そのため広い土地があっても、戸建ての住宅を建てる以外には活用方法はなく、限定されてしまうため、土地の価格も限定的になりがちです。

2：マンションが建てられる土地

マンションが建てられる土地には、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、準工業地域などが該当します。

例えば、第一種中高層住居専用地域では高さ500㎡までのマンションや一定の店舗までの建築が認められています。広い土地があると、このようなビルの建築も可能となり、土地活用の用途に可能性が広がります。可能性が高い分、土地の値段にも違いが現れてきます。

価値が下がる広い土地の条件とは？

広い土地の価値には、その土地の条件によって違いがあります。用途の可能性の低い、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域は、マンションや一定の高さ以上のビル、または商業施設などにも規制があります。

そういったいわゆる閑静な住宅街で活用できる建築の用途は限られており、使い道の少なさからも、広い土地の価値の下がる条件になっています。

戸建住宅しか建たない土地

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域以外でも、駅から遠く離れていて、マンションなど高い建物が建っていない場所も、実質的には、戸建て住宅しか建てられないような地域であるため、やはり、広い土地の価値は相場よりも低くなる傾向にあります。

戸建て住宅しか建てられないという限定的な用途地域は、どうしても土地の値段は下がってしまいます。それには、用途の限定以外にも理由があります。

戸建住宅しか建たない土地の価値が下がる理由

戸建住宅しか建てることのできない広い土地には、土地の活用方法は限定的で、魅力に欠ける部分が大きく影響をしているのは確かですが、その他にも理由があります。

それは、戸建住宅しか建てることのできない広い土地には、その敷地内に道路を作らなければいけないという規制があるためです。

建築基準法では、建物を建てる場合、4メートル以上の幅員の道路に2メートルの間口で接していることを基準としています。

敷地内に道路作成の必要があるから

建築基準法の規制に従えば、広い土地の分譲をする場合には、敷地内に道路を作らなければならなくなります。

道路は価値がつきません。つまり広い土地を区分けして分譲の戸建住宅を建てると、道路部分が広い土地内をいくらか占めてしまうため価値の無い道路が含まれている分、総体的に見ても土地の価値は下がってしまいます。

道路部分をどの程度の広さにするかについては、その土地の形状や土地の大きさによって違います。

戸建住宅しか建たない土地の価値がどれくらい下がるの？

それでは、戸建ての住宅しか建てることのできない広い土地は、どのくらい価値が下がるのでしょうか。

具体的な数値によって価値が下がるということは、広い土地の売買に際して大きな指標となります。土地が広ければ広いほど道路の面積も広くとる必要がでてきます。

相場と比べてみて、今後広い土地をどのように活用するのか、価値のつかない道路についても参考にしてみてください。

20～30％程度の減価

広い土地に戸建住宅を分譲で建てる場合、通常の戸建ての住宅と比較すると、約20～30％程度、価格の価値は下がります。

実際の金額で見てみると、例えば、通常の戸建ての坪単価が50万円だったとして、広い土地での坪単価は35万円から40万円程度になってしまう計算になります。

広い土地は広ければ広いほど、道路も広くつくらないといけなくなりますので、これよりさらに坪単価は減額されると考えられます。

価値が上がる広い土地の条件とは？

広い土地で、価値の上がる条件はどのようなものがあるのでしょうか。低層地の地域はマンションなどを建設することができないため、基本的には価値は下がる傾向にありましたが、第二種中高層住居専用地域以降の用途地域に関しては、マンションなどの建築物に可能性が広がります。

またマンションは住居部分を上に積み重ねることができるので、同じ広さの土地であっても居住スペースが大きくとれます。また敷地内に道路も不要です。

マンション建築が可能な土地

マンション建築が可能な土地は、第二種中高層住居専用地域のマンションや500㎡までの一定の店舗などを扱える用途地域以上で工業専用地域以外の場所であれば、問題はありません。

マンションの敷地は広ければ広いほど、価値は高まり、また駅に近い場所であればかなりの高値で取引されることになります。広い土地の活用方法はこのように用途地域なども鑑みる必要があります。

広い土地を売るために不動産の選び方

広い土地を売るため、不動産会社はどういったところが適しているのでしょうか。その選び方について考えてみましょう。

広い土地は活用方法がいくつかあり、また価格も通常の土地を売却するのとは全然違います。一般の個人が購入するということはほとんどなく、やはり戸建開発業者と呼ばれる企業か、マンションディベロッパーの両者どちらかということになるでしょう。

こういった企業と取引している不動産会社を選びます。

1：大手の不動産会社

広い土地を売却するには、CMなどでよく聞く大手の不動産会社を選ぶようにしましょう。

大手の不動産会社なら、必ずマンションディベロッパーなどの企業と取引を行っていますので、安心して任せられますし、対応も素早く行ってもらえます。

また大手のディベロッパーの新築マンションであれば売却価格も高く、戸建住宅の分譲などの場合も大手の開発業者なら、高く売却してもらえる可能性も高いです。

2：幅広い不動産を調べる

広い土地の売却に大手の不動産仲介会社は外せませんが、それでも企業は多くあります。

どこの不動産仲介業者が適しているかは安易に決めずに、慎重になるべきでしょう。焦らずにじっくりと幅広く検討するようにしましょう。

3：一括査定で不動産を探す

広い土地の売却で、不動産会社を検討する際に、一括査定というサービスを利用するのもいいでしょう。

一括査定というのは、自分が今売却したいと考えている広い土地の情報や、個人の情報などを入力すると、その広い土地の売却に見合った不動産会社がいくつか自動的に検索してくれるというものです。

それぞれの不動産会社の査定結果を見て、広い土地の価値を知ることもでき、納得できる不動産会社を見つけることができます。

広い土地を売る時の注意点

広い土地を売る時の注意点は、希少価値の高い人気の広い土地を安易に売却してしまわないことです。

広い土地というだけでも価値がかなり高い場合もあります。売却に臨む際は自信を持って臨む必要があります。

また、売却には入札制を指示する、仲介手数料は払わないなどの条件をつけて、強気で売却に臨みましょう。

1：入札制を採用

広い土地を売却する際に注意することは、入札制を指示することです。まとまった広い土地というのは、ディベロッパーからすると非常に希少価値の高い土地となり、とても人気があります。こういった土地を相対取引にすると、とんでもなくもったいないことになりかねません。

売主は自ら、入札の意思があることを伝えて、すこしでも高値で取引をするようにもっていくべきでしょう。

2：仲介手数料を払わない

広い土地は、そうそう市場に出てくることはありません。そのためとても希少価値が高く人気があるのです。

広い土地は人気があるので、購入希望者は苦労して探さなくても大勢現れますので、仲介業者に支払う仲介手数料は、免除してもらうよう条件を出してみるのもいいでしょう。

広い土地の売買では不動産会社にとっても大きな収入となり、買主側から入る仲介手数料だけでも十分大きな収入となります。

広い土地を売買する時の注意点を知って売買しよう

広い土地を売却する際の注意点について、いろいろ見てきましたが、その用途や地域によって価値の変化があります。

広い土地はそれだけで希少価値が高く人気もあります。せっかくの広い土地をお得に売却するために、注意点をしっかりと検討し、売買に臨みましょう。