仲介手数料の値引きは可能？仲介料の基礎知識と値引き交渉のコツ3選

2020 10.21この記事はPRを含みます

不動産売買における仲介手数料とは？

不動産売買における仲介手数料は、不動産売買成立時の不動産業者への成功報酬という意味があります。これは不動産業者の収入源のひとつです。

仲介手数料は売主と買主それぞれが仲介を依頼した不動産業者に払います。あくまでも成功報酬のため、売買契約が成立するまでは支払う必要はありません。

一つの不動産業者が仲介するとき、売主と買主の両方から法律の上限まで手数料を受け取れます。これを両手取引と呼びます。

仲介手数料の値引きは可能?

物件によってはけっこうな額になる仲介手数料ですが、値引きは可能でしょうか。

値引きは可能です。法律では物件による上限額は決まっていますが、下限額は決まっていないからです。

仲介手数料の基礎知識5つ

この記事のテーマである仲介手数料の値引きの前に、仲介手数料の性質やどのように計算するかと額の上限、不動産売買時にかかる他の経費、いつ支払うのかについてみていきましょう。

基礎知識1：不動産売買の仲介料の上限

仲介手数料は宅建業法で上限が決められています。

この上限は売買価格の価格帯により異なります。売買価格に下の表に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した額となります。

例として、売買価格が1,000万円の土地の仲介手数料の上限額を計算してみます。計算式は次のとおりです。

売買価格を次のように分けます。
a．200万円までの部分
b．200万円を超えて400万円までの部分
c．400万円を超えて 1,000万円までの部分

上記で分けたa、b、cそれぞれについて計算します。

a)　200万円までの部分　　200万円 × 5％ ＝ 10万円b)　200万円超 400万円までの部分　　200万円 × 4％ ＝ 8万円c)　400万円超 1,000万円までの部分　　600万円 × 3% ＝ 18万円a + b + c ＝ 36万円※この額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限額になります

https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/buy/chukai/

売買価格が1000万円のとき仲介手数料は36万円になり、この額に消費税を上乗せした額が上限額になります。

低廉な空き家等の売買での仲介手数料に関する特例

平成30年1月1日より「売買価格が400万円以下の物件」のときの仲介手数料が改正になりました。これは近年問題になっている空き家対策のためです。この改正により、不動産業者は18万円まで売り主へ請求できることになりました。

これは400万円以下の物件であれば無条件に適用されるものではありません。その空き家が廉価であることと、仲介手数料の特例があることを説明して合意する必要があります。

基礎知識2：賃貸借の仲介手数料の上限

賃貸物件の仲介手数料は不動産売買の時とは異なる計算をする必要があります。

賃貸物件の仲介手数料の上限は貸主および借り主からそれぞれ賃料の0.5ヶ月分以内で、総額は賃料の1ヶ月分以内となります。

また、依頼者の承諾がある場合は貸主または借り主のいずれかから賃料の1ヶ月分以内となります。ここで注意が必要なのは「依頼者の承諾がある場合」です。

基礎知識3：売買が成立したあと仲介手数料を成功報酬として支払う

仲介手数料は不動産売買成立時の成功報酬という性質があります。そのため、この仲介手数料は契約成立後に支払います。これは国土交通省の見解であり、法令に明文化されているものではありません。

基礎知識4：支払い方法や条件は協議して決める

仲介手数料の支払い方法は契約時に決めます。

支払時期は「物件引き渡し時に一括」または「契約時に半額、物件引き渡し時に半額」が一般的です。また、支払方法は現金が主流ですが、不動産業者によっては銀行振り込みやクレジットカードも受け付けてもらえるようです。

基礎知識5：仲介手数料以外の経費の取り扱い

通常、仲介手数料以外の経費はかかりません。経費としては物件の調査や広告などがありますが、これらはすべて不動産業者が負担するものです。

例外として、依頼者から広告掲載や遠隔地への出張などの依頼があった場合は売り主に負担がかかります。この場合でも事前に見積もりを出して依頼者へ説明する必要があります。

不動産売買で仲介手数料を値引きするコツ3選

不動産屋さんの仕事は契約書や役所へ提出する書類の作成、不動産の登記済権利書や固定資産税評価証明書を調べる、等があります。

これらの書類作成や調査には多くの専門知識が要るため個人での作業は現実的ではありません。

一般的に高いと思われる仲介手数料ですが、これらの書類作成や内容を調べる費用と考えると決して高いものではありません。

しかし、かかる費用はできるだけ低くしたいと考えるものです。そこで、仲介手数料を値引きする方法を3つ紹介します。

値引き交渉のコツ1：一般媒介契約から専任媒介契約を希望してきたとき

これは不動産を売る時の方法です。

不動産の媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」があります。一般媒介契約は複数の不動産会社へ売却を依頼します。また、専任媒介契約は、売り主がひとつの不動産会社へ売却を依頼します。他の不動産会社へ重複して依頼はできません。

不動産会社からみれば、専任媒介契約であれば他の業者と競合せずに買主を探せます。そのため、物件を横取りされずに仲介手数料を獲得できます。このように専任媒介契約は不動産会社にとって有利な条件のため、値引き交渉をする価値はあります。

値引き交渉のコツ2：営業マンがノルマ達成のために価格交渉してきたとき

不動産屋さんは街の個人経営だけではなく、会社組織になっているところもあります。そのようなところでは各営業マンにノルマがあります。

しかし、不動産業の閑散期にはノルマが達成しにくいため、値引き交渉に応じてくれることは十分考えられます。

値引き交渉のコツ3：信頼できる営業マンに契約前に交渉しておく

まず、信頼できる営業マンかどうかを見極める必要があります。信頼できるかどうかは、担当している物件やその周辺環境のことをどれだけ分かっているかで判断できます。

信頼できる営業マンで営業成績も申し分なければ、ある程度の裁量の範囲も大きいでしょう。値引きにもある程度対応してくれるかもしれません。

不動産売買で仲介手数料の値引き交渉がしやすいケース

仲介手数料は成功報酬であるため、あまり値引きされることはありませんが、値引き交渉をしやすい条件があります。ここでは物件の立地条件や不動産業界の閑散期について紹介します。

立地条件が悪い物件

不動産業者が立地条件の悪い物件の売却を依頼されていることがあります。この場合、早く売却するために仲介手数料を値引きしてくれることがあり得ます。

不動産業の閑散期

不動産業にも繁忙期と閑散期があります。繁忙期は10月から翌年の3月くらいで、賃貸の案件が増えます。この時期は入学や就職、また会社の異動などで部屋を借りたいという人が増えるからです。

また、売買では1月から3月が繁忙期になります。これは4月から入居できるように引き渡しを希望するからです。この時期に手数料の値引きはあまり期待できません。

これら以外の時期の閑散期は手数料を下げても売り上げを伸ばしたいため、値引き交渉に応じてくれるかもしれません。

仲介手数料の基礎知識を学んで納得のいく不動産売買をしよう

不動産購入時にはいろいろな費用がかかります。

役所に支払うものは、印紙税、登録免許税、固定資産税、不動産取得税、登記手数料等々があります。地域によっては都市計画税もあります。これらは値引きをすることはできません。

仲介手数料は不動産業者の収入源ですがその額は（上限はありますが）任意に決められます。丁寧に不動産業者と交渉すれば仲介手数料を値引きしてくれるかもしれません。