収益物件を持つメリット4つ｜収益物件への不動産投資5つのリスク↵

2020 10.21この記事はPRを含みます

収益物件とは

収益物件（収益不動産）とは、毎月の家賃収入を得ることで運用益という収益をあげられる物件のことです。

不動産投資の中には、物件を購入した後に資産価値が上昇して購入額以上で売り、売却益を得る投資もあります。収益物件とは売却で利益を得ることを目的とした投資ではなく、物件の賃貸経営で収益を生み出す物件のことを言います。

収益物件を持つメリット4つ

収益物件を持つメリットは主に4つありますので見ていきましょう。

収益物件とは賃貸住宅と賃貸事務所、テナントの3つの種類に分けられます。賃貸住宅は個人に貸し出す物件であるのに対して、賃貸事務所やテナントでは法人との契約が多くなるでしょう。

賃貸住宅といっても、その中でさらに新築や中古、マンションまたはアパート、一軒家などの違いがあります。どの収益物件でも、基本的なメリットは変わりません。

1：自己資本以上の利益を得られる

収益物件のメリット1つ目は、不動産投資ローンを活用することで自己資本以上の資産運用ができ、利益を得られることです。

不動産投資はレバレッジを効かせられるメリットがある、と広く知られていることでしょう。本来なら自己資本だけで投資しますが、不動産投資の場合はローンを利用することで自己資本以上の金額を資産運用に活用できます。それにより自己資本以上の利益を得られるのです。

2：賃料が収入となる

賃貸住宅や事務所、テナントでも収益物件からは毎月の賃料が得られ、その賃料が比較的に安定した収入となることがメリットでしょう。

ローンを活用して収益物件購入をした場合は賃料収入から返済をする必要がありますが、ローン返済と費用を引いた部分は収入となります。毎月安定した賃料収入があることは、収益物件のメリットの1つです。

3：万が一の保険代わりになる

収益物件のメリット3つ目は、「団体信用生命保険」に加入していることで加入者が亡くなったり働けなくなったりした際に、ローンの残債を団体信用生命保険で肩代わりしてもらえるということです。

団体信用生命保険は通称、団信と呼ばれています。通常、収益物件を金融機関からのローンで購入しようとした場合、団体信用生命保険への加入を求められます。万が一の時の保険代わりになるでしょう。

4：インフレ対策になる

インフレ（インフレーション）の意味とは、通貨に反して物価の価値が上昇することです。収益物件を持つことで通貨をそのまま保有するのではなく資産を保有する形になるため、収益物件を持つことはインフレ対策に有効だと言われています。

インフレに強い資産とは現物資産だと言われており、不動産はその中の1つです。不動産以外には、株式や金なども現物資産とされています。

収益物件の選び方のポイント4つ

収益物件にさまざまなメリットがあるとはいえ、どんな物件でも構わないという訳ではありません。収益用不動産の中には、あまり安定していない収益を上げにくい物件もあるためです。

ここからは、損をしないためにどのように収益物件を選べばよいのか、収益物件の選び方のポイント4つについて紹介します。

1：ターゲットにマッチした立地かどうか

収益物件を選ぶ上で大切なことは、その収益物件がどの層をターゲットにしているのかを把握し、ターゲットにマッチした立地に建っているかどうか確認することです。

例えばファミリー層向けの賃貸マンションを購入したのに、周囲に買い物に便利なショッピングセンターや学校、病院などがなかったら、そこはファミリー層向けの立地とは言えないのではないでしょうか。収益物件を選ぶ時はターゲットを明確にし、それに合う場所選びをしましょう。

2：収益物件周辺の将来性

現在の立地とターゲットのマッチが大切であると共に、収益物件周辺の土地が将来どうなっていくのか、都市計画等を参考にして将来性をチェックしましょう。

周辺の開発はなかなか分かりにくいですが、大きな駐車場や空き地などがあれば、将来的にそこが開発され建造物ができる可能性があります。収益物件を選ぶ際のポイントとして、収益物件周辺の土地の将来性についても予測することが大切です。

3：受け取れる利益の確保

収益物件を選ぶ際には、「表面利回り」ではなく「実質利回り」でシミュレーションして、将来にわたって利益が確保できるのか確認してみましょう。

収益物件とは毎月運用益を得られる物件のことですが、物件情報としての利回りは費用を計算していない表面利回りであることが多いのです。そのため実際に購入してみると、思ったように利益が確保できない場合があります。費用をきちんと計算する実質利回りで確認しましょう。

4：築年数や構造

収益物件から得られる利益を考える上では、物件自体の築年数や構造についても把握して、減価償却がどうなるのかチェックしておくとよいでしょう。

木造と鉄骨造では減価償却期間が変わります。減価償却費とは実際の負担がなく、帳簿に計上できる経費のことを言います。減価償却により物件の税負担を軽減させられるため、収益物件を選ぶ際には築年数や構造も調べておきましょう。

新築収益物件と中古収益物件の違い

収益物件には賃貸や事務所、テナントといった3種類の他に新築か中古かでも違いがあります。新築の収益物件には新築なりのメリットとデメリットがあり、中古収益物件には中古なりのメリットとデメリットがあります。どちらが良いとは、一概には言えません。

新築と中古それぞれの収益物件について見ていきましょう。

新築収益物件

新築収益物件は自分好みの物件を建設しやすい、ローンを長期間で借りられる、新築で賃料が高い、修繕費の負担が少ないなどのメリットがある反面、購入費用が高くつくことや賃料下落、減価償却期間が長いデメリットがあります。

基本的に、新築の収益物件は中古収益物件よりも利回りが低くなるものです。新築物件は人気がありますが、1人でも入居者が入ればもう新築ではなくなることを考慮しておくべきでしょう。

中古収益物件

中古収益物件の場合は好きなエリアの物件を選びやすい他、少ない資金でも購入できて利回りが高く、賃料収入の状況の見通しがたてやすいメリットがある一方、築年数によっては物件人気がなかったり、メンテナンスに費用がかかるデメリットがあります。

取得した築年数によっては、収益マンションなのにすぐに大規模修繕が必要になって多額の費用がかかるようなケースがあるでしょう。

収益物件への不動産投資5つのリスク

ここからは、収益物件にまつわる不動産投資の5つのリスクについて紹介します。

収益物件は不動産投資であるため、どうしてもリスクがあることは避けられません。収益物件のメリットと共に、リスクも押さえておきましょう。

1：空室リスク

空室リスクとは、所有している収益物件に入居者がおらず、賃貸収入が得られなくなってしまうリスクのことです。

収益物件では、どの種類であっても少なからず空室リスクがあります。空室リスクを下げるには、適正な賃料であることや立地条件が良いこと、物件人気を高く保つことが必要でしょう。

2：修繕リスク

修繕リスクとは、収益物件で発生する修繕費用や設備費用のことです。

どんな収益物件でも、新築してから年数が経てば設備の交換や配管の整備など修繕が必要となるため、避けにくいリスクです。新築よりも中古の収益物件の方が、修繕リスクは高くなります。

3：金利上昇リスク

収益物件を金融機関からのローンで購入した場合、金利が上昇することによって支払わなければならない費用が増えるという金利上昇リスクがあります。

金利は、景気が良くなると上昇し悪くなると下降すると言われています。金利上昇リスクを避けるには、変動金利ではなく固定金利でローンを借りるという方法があります。

4：不動産価値の落下リスク

所有している収益物件は築年数の経過や建物の劣化だけでなく、周辺環境の変化によっても不動産価値が下落するリスクがあります。

不動産としての価値が下落すると物件の人気が落ち、入居者が減ることや賃料が下落するなどのリスクが発生する可能性があります。収益物件購入時に周辺の調査を綿密に行い、将来性について調べておくことをおすすめします。

5：自然災害リスク

日本は地震をはじめ、台風や洪水など自然災害の多い国だと言われています。

収益物件に影響がなければよいのですが、地震や台風などの自然災害は収益物件に何かしら悪影響を与えるリスクがあります。地震なら地盤の強い地域の物件を購入する、保険に加入しておくなどの対策がとれるでしょう。

収益物件への投資をはじめるには情報収集が必要不可欠

今回の記事では収益物件について、メリットやリスク・選び方について紹介してきました。収益物件にはメリットがありますが、相応にリスクがありますし失敗しないためには慎重に物件を選ぶ必要があります。

収益物件への投資をはじめる前に、どんな物件を選べばよいのか、何に備えればよいのか情報収集をしておきましょう。