不動産における賃貸の種類4つ｜物件別・契約別・ローン別などの種類を解説
2020 10.21この記事はPRを含みます
不動産投資について
不動産投資とは、不動産物件を購入して、それを第三者に賃貸し家賃収入などの利益を得る投資方法のことです。また、不動産投資といっても種類が多く、アパートやマンション経営から駐車場経営、一軒家賃貸、といろいろなものがあります。
また、不動産投資はワンルーム投資や一棟貸し投資のように、投資可能金額によりスタイルは異なります。ここでは不動産投資の種類と、人気のある不動産投資についてみていきます。
不動産における賃貸及びその種類
不動産投資は物件を保有し、賃貸することにより収入を得ることですが、ただ安定した収入を得る以外にも多くのメリットがあります。また、不動産投資は種類も多数あります。ここでは不動産投資における賃貸の意味と、不動産における賃貸の種類をみていきます。
不動産投資に興味のある方もすぐ不動産投資を始めるのではなく、まずは、不動産の賃貸によるメリットやデメリットを知り、不動産投資の概要を把握するようにしましょう。
不動産における賃貸の意味合い
不動産投資では、物件を賃貸し毎月一定の安定した収入を得ることから他の投資に比べても高利回りを狙うことができ、不動産の値上がり益も期待できます。また、やり方によっては相続税などの税対策に有効な手段となりえます。
さらに融資により物件を購入した場合は団体信用生命保険に加入することから、万が一亡くなったとき資産を残すことができ、保険の意味も持つといわれています。
不動産における賃貸の種類
不動産賃貸の種類には住居系やテナント系などいくつかの種類があります。
住居系の投資とはアパートやマンションや一軒家などを賃貸する投資で、テナント系の投資とは店舗などの物件や駐車場や駐輪場を賃貸したり、福祉施設系の物件を賃貸するといった不動産投資です。
また、民泊物件や簡易宿泊所などの宿泊系物件もあります。どれもメリットやデメリットがありますが、賃貸のため空室が出るリスクはあります。
どのように分類されるか？
不動産投資は大きく3つに分かれます。住居系の不動産投資には、マンションを1部屋単位で賃貸する区分マンション投資や一戸建てを貸し出す戸建て投資、鉄筋コンクリートのRCマンション投資、新築アパート、シェアハウスなどがあります。
また、テナント系不動産投資には、テナントを貸し出す商業ビル、駐車場や駐輪場、福祉施設、倉庫ガレージなどがあります。
宿泊系不動産投資には、民泊物件や簡易宿泊所などがあります。
不動産における賃貸の種類4つ
不動産投資には多くの種類があることがわかりましたが、どの不動産投資にもメリットやデメリットが存在します。これから不動産投資をしたいと興味のある方も、何を選べばいいかわからないという方も多いでしょう。
そこで、ここでは不動産投資の賃貸の種類を物件別、契約別、ローン別、その他の4つに分けて、それぞれの内容についてご説明します。これらの内容を加味して、よく考えた上で不動産投資を検討してみましょう。
賃貸の種類1：物件別
住居系の不動産投資の場合は、物件によってもメリット・デメリットが異なります。住居系は種類も豊富ですが、物件そのものの形態に加えて立地条件や築年数などが大きく関わってきます。
ここでは、物件別の賃貸の種類と、それぞれのメリット・デメリットをみていきます。
アパート
物件別の賃貸の種類にアパートがあります。アパート賃貸には、地方の築古高利回りアパート投資や新築アパートを建てて賃貸する方法があります。アパート賃貸のメリットは、高利回りを狙いやすく家賃下落があまりないことです。
また、デメリットはエリアや物件の造りにより借り手がつかないことがあったり、遠方にある場合は管理に手間取ること、またいざという時に売却しにくいこと、修繕費が定期的にかかることなどがあります。
マンション
物件別の賃貸の種類にマンションがあります。マンション賃貸には1部屋から貸し出す区分マンション投資と、マンションを1棟持ち、貸し出す方法があります。
1部屋単位の賃貸は少額から始められるため手を出しやすく、地域分散することでリスクヘッジしやすいです。しかし、空き室リスクや管理費や修繕積立金がかかり、高利回りは期待できません。
マンション1棟の場合も、メンテナンス費用や固定資産税がかかるリスクがあります。
公団住宅
物件別の賃貸の種類に公団住宅があります。公団住宅とは団地型分譲マンションのことで、通常のマンションより少額で購入できて家賃も入る高利回りの物件のため、初めて不動産投資をするという人におすすめです。
市営住宅などは購入できないものの、日本住宅公団が扱う公団住宅は購入することができます。ただし、公団住宅でも管理費や修繕積立金などは発生します。安さだけでなく立地や物件内容もよく確認して購入検討しましょう。
その他
物件別の賃貸の種類には、ほかに戸建て投資やシェアハウスなどがあります。戸建て投資は一戸建てを購入し賃貸する方法です。中古物件で行うことがほとんどですが、一旦入居すると入居期間が長いというメリットがあります。
ただし、入居者が出ていき次の人が決まらないと、すぐ空き室率が100％となるリスクがあり、修繕費も割高になる傾向があります。またシェアハウスは最近人気がありますが、管理に手間がかかります。
賃貸の種類2：契約別
契約別の賃貸の種類には、一般的賃貸契約と定期借家契約の2種類があります。通常の契約といえば一般的賃貸契約のことですが、もう一方の定期借家契約はあまりメジャーではなく、これらの大きな違いは契約更新ができるか否かという点になります。
ここでは、契約別の賃貸の種類として、一般的賃貸契約と定期借家契約についてご紹介します。
定期借家契約
定期借家契約とは、公正証書などの書面により契約を締結しなければならない契約方法です。契約期間は自由に設定でき、設定した契約期間満了によって契約終了となり更新はありません。
なお、契約前に貸主は「期間満了とともに賃貸借終了となり契約更新がない」ことを説明しなければならず、これを怠った場合は一般的賃貸契約になります。また、特約により賃料改定しない旨をつけたり、中途解約に関する内容を設定することが可能です。
一般的賃貸契約
一般的賃貸契約とは、口頭でも書面でもどちらも有効な契約で、契約が満了となっても借主が更新を希望することにより契約更新できる契約になります。
ただし、口頭の契約の場合は後々トラブルのもとになる可能性があるため、ほとんどの場合は書面による契約となります。中途解約の特約をつけることはできますが、貸主は正当な理由なく中途解約をしたり、契約更新の拒絶をすることはできません。
賃貸の種類3：ローン別
賃貸の種類として、ローンには「アパートローンとプロパーローン」「固定金利と変動金利」「元金均等返済と元利均等返済」の違いがあります。賃貸物件を購入して毎月の家賃収入を得る場合、物件をローンを組んで購入する人も多いです。
そこで、ここでは不動産投資のローンにはどのような種類があるのかについてみていきます。ローンは選び方で返済総額が変わる可能性がありますので、よく勉強して借り入れを検討しましょう。
アパートローンとプロパーローン
アパートローンとは建築を想定した融資商品で、細かい設定がありそれに合致した場合に利用できるローンです。またアパートローンよりもプロパーローンで借り入れすることがほとんどになります。
プロパーローンとはアパートローンのように細かな条件がなく、財務資料や不動産収益や物件評価額などを総合的に判断して融資をするか否かを決定します。金利についても決まっておらず、それぞれで設定します。
固定金利と変動金利
賃貸物件を不動産ローンで購入する場合は、固定金利と変動金利の2種類があります。変動金利とは半年に1回金利が見直されて5年に1回返済額の見直しが実施されます。金利は半年ごとに見直されるものの、返済額は5年間変わりません。
金利上昇によって返済額が増えても返済額の1.25倍が上限と決められています。固定金利とは返済完了までの全期間同じ金利となります。固定金利は同時期の変動金利よりもやや高い金利となります。
元金均等返済と元利均等返済
賃貸物件を不動産ローンで購入する場合、元金均等返済と元利均等返済という2種類の返済方法があります。元利均等返済とは毎月一定額を返済する方式で、返済当初は元金が減らずに利息が減っていく返済方法です。
元金均等返済は、元金を毎月一定額で返済する方式なので毎月の返済額が変わります。元利均等返済は元金の減りは少ないものの毎月一定額の返済で計画的に返済ができます。
賃貸の種類4：その他
賃貸の種類には、J-REIT（不動産投資信託）があります。J-REITは投資家が信託会社に資金提供し、その資金を信託会社が不動産投資して、得た収益を投資家に分配するというものになります。
不動産物件を直接保有したくない、堅実的な利回りが欲しいという投資家に向いた賃貸の種類になります。少額から投資でき、すぐに現金化できて、購入による税金もかかりません。ただし、信託会社が倒産した場合のリスクはあります。
人気のある賃貸不動産は？
不動産投資で人気の賃貸不動産は「アパート」「ワンルームマンション」「戸建て」になります。不動産投資といえば、まず最初に思い浮かぶのがアパート経営でしょう。ハイリスクですが成功すればリターンが大きいアパート投資は人気です。
また、ワンルームマンションも手軽に始められるということで人気です。さらに、ファミリー層に貸し出しできる戸建ても人気物件です。上手に運営すれば高利回りを期待できるでしょう。
不動産賃貸の種類を理解しよう
不動産投資というと安定した収入があり、憧れの投資のひとつといえますが、不動産投資には多くの種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあることがわかりました。
不動産投資は物件の種類や賃貸の種類が多くあり、どれにするか迷う方も多いでしょう。不動産投資に興味のある方は、不動産投資の種類を理解して、自分に合った最適な不動産投資をさがしてみましょう。
