フルローンが不動産投資に与える影響3つ｜投資する際のポイント4つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

フルローンとは

フルローンとは、不動産を購入する際の購入資金を自己資金なしで、全て金融機関からの融資で調達することをいいます。

不動産投資用の物件のフルローンは誰でも利用できるものではなく、フルローンで物件を購入するためには銀行から物件の担保価値が高く評価され、安定した収益を見込める物件だと判断される必要があります。

オーバーローンとの違い

フルローンと同じように、不動産を購入する際に自己資金なしで金融機関から物件購入費の全額を融資してもらうローンに、オーバーローンがあります。

フルローンとオーバーローンの違いは、物件購入にかかる金額のどこまでを融資してもらうかです。フルローンは物件の購入金額のみを融資してもらうのに対して、オーバーローンは物件購入金額だけでなく物件購入にかかる諸費用も含めた金額を融資してもらいます。

フルローン投資は危険？

フルローンでの不動産投資は手元にお金がなくても不動産を所有することができます。

しかしフルローンで不動産投資をすると借入金の返済の負担が多く、物件の空室増加や物件の修繕費などの影響で月々の収支がマイナスになってしまう危険があります。フルローンで投資物件を購入する際には、リスクを踏まえ綿密な計画をたてることが大切です。

フルローンが不動産投資に与える影響3つ

フルローンで投資用物件を購入すると自己資金で物件を購入したときと違いさまざまな影響がでてきます。

ここからはフルローンが不動産投資に与える影響を3つ紹介します。

以下の影響を踏まえてフルローンで物件を購入するかどうかを検討してみてください。

不動産投資に与える影響1：キャッシュフローが悪化する

フルローンで不動産投資をすると、月々のローンの返済があるためキャッシュフローが悪化します。

修繕費がかさんだ場合や、家賃を下げなければならない場合にキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性があり、最悪の場合不動産投資を続けられず大幅に価格を下げて、物件を売却しなければいけなくなります。

NOIには借入金の支出が含まれない

満室賃料から空室分の損失や物件にかかる費用等を差引いた手取り収入を指すNOIには、借入金の支出は含まれません。

そのためキャッシュフローが借入金によって悪化していたとしても、その不動産が儲かるのかどうかの判断には影響を与えません。

不動産投資に与える影響2：フルローンで自己資金を0円にできない

フルローンという言葉を聞くと物件を購入する際に自己資金を必要としないイメージを持つ人がいますが、フルローンでは自己資金0円で物件を手に入れることはできません。

物件を購入する際には物件自体の購入費の他に登記手数料や印紙代、火災保険料など多くの費用が必要になってきます。諸費用を含めた金額を借りるオーバーローンもありますが、リスクはフルローンよりも高くなります。

全額借入をできるのは物件価格のみ

前述のしたようにフルローンで全額借入をできるのは物件価格のみです。フルローンが物件価格のみの借入れであるということを理解せずに不動産投資をしてしまい、手元に全くお金が残っていない状況では、キャッシュフローがマイナスになった場合に対応することができません。

キャッシュフローがマイナスになったときに対応ができないと物件を手放すことになり、最悪の場合自己破産をしなければいけなくなる可能性がでてきます。

不動産投資に与える影響3：金利が高くなる

フルローンは物件価格全てを借入れるため、頭金をいれ物件を購入した場合よりも金利が高くなります。

変動金利で借入れを行った場合、金利が上昇すると不動産投資で得た利益では借入金返済をしていくことができなくなる可能性があります。

フルローンで不動産投資を受けやすい条件

不動産投資のための物件をフルローンで購入しようと思っても、銀行は誰にでも物件価格分のお金を融資してくれるわけではありません。

ここからはフルローンで不動産投資を受けやすい条件を紹介します。条件と自分の状況や物件について照らし合わせて、自分が不動産投資を受けやすいかどうかを確認してみてください。

フルローンで不動産投資1：土地を所有している

所有している土地があり、その土地に不動産投資用の物件を建てようとしている人は、建物分の融資を受けるだけで済み、土地自体の価値も評価されるため、フルローンで不動産投資を受けやすいです。

土地の部分が自己資本金の役割になる

自分の土地にフルローンで投資用不動産を建てるときには、土地の部分が自己資本金のような役割になります。

土地部分が自己資本金のような役割になるのでフルローンで建物を建てたとしても、物件全体でみたときの借入金の割合は100パーセントではなくなります。

フルローンで不動産投資2：安定した収益がある

不動産投資用の物件が安定した収益を見込める物件であると銀行が判断した場合、フルローンで不動産投資をしやすくなります。

安定した収益をあげられるかどうかは、不動産投資用の物件の立地や投資用の建物がその場所の需要にあっているかなど、さまざまな面から判断されます。

フルローンでの不動産投資を考えている人は、融資の相談を銀行にする前に綿密な事業計画をたてることが大切です。

相続対策になる

安定した収益が見込める物件であっても、フルローンで物件を購入していた場合、その資産はマイナスの資産となり、不動産投資をしている人の資産額を減らすことになります。

資産額を減らすことができると、資産を相続させるときの相続税を減らすことができるので、多くの資産をもっている人は相続税対策として、フルローンで投資用の物件を購入している場合が多くあります。

フルローンで投資する際のポイント4つ

ここまではフルローンが不動産投資に与える影響とフルローンで不動産投資しやすい条件についてみてきました。

ここからはフルローンで投資をする際のポイントを4つ紹介します。フルローン投資のリスクもふまえフルローンで投資用物件を購入したい人は、ぜひ参考にしてみてください。

投資する際のポイント1：不動産投資の経験

フルローンで不動産投資をする場合、不動産投資の経験が豊富であることは大きなポイントになります。

フルローンでの不動産投資は自己資金が少なくても高い収益が上げられる物件を手にすることができる一方で、金利上昇などで返済額が収益を上回り投資がうまくいかなくなるリスクがあります。

不動産投資の経験が豊富であれば、フルローンの不動産投資がもつリスクを理解し、リスクを回避するための行動を起こせるようになります。

投資する際のポイント2：豊富な自己資金

フルローンで不動産投資をする場合には、豊富な自己資金があるかもポイントになってきます。

ローン審査をする金融機関は融資相手を信頼する材料として自己資金の有無をみることが多いです。そのため融資をうけたい金融機関に多くの自己資金を預けているほど信頼されやすく、フルローンで投資用の物件を購入しやすくなります。

また豊富な自己資金があれば、収益が想定より少ない場合などの不測の事態にも対応ができます。

投資する際のポイント3：キャッシュフローを必ず計算する

フルローンで不動産投資をする際には、キャッシュフローの計算が必ず必要です。フルローンで投資用物件を購入するのはリスクがあるのでキャッシュフローの計算で資金の流れを明確にし、安定した収益をあげられることを確認します。

キャッシュフローの計算をした上で利益がでることが確認できてからフルローンを組むと、リスクを最小限にすることができます。

投資する際のポイント4：安定した収益があるか

フルローン不動産投資をする場合には安定した収益があるかがポイントになります。フルローンは資産家でない限り誰でも利用できるわけではなく、一般の人がフルローンで投資用物件を購入するには物件に高い収益性がなければならないでしょう。

フルローンで投資用物件を購入する際には、高い収益が見込める場所に物件をたてるか、黒字経営が続いている物件を購入することが大切です。

フルローンのリスクを踏まえて不動産投資をしよう

今回はフルローンが不動産投資に与える影響と投資をする際のポイントをみてきました。フルローンでの投資にはメリットもありますがデメリットも多いです。

フルローンで不動産投資をする場合にはリスクを踏まえて投資を行うようにしましょう。