建物や土地の未登記のデメリット6つ｜手続きや相続に関する注意点3つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
建物や土地の不動産登記を未登記のまま放置してはいけない理由
建物を新築した場合や、登記されていない不動産（土地や建物）を取得した場合、1ヶ月以内に登記をしなければならないと規定されています。
不動産の現況を表示する「表題部」が未登記の場合、10万円以下の罰金を科せられることがあります。
一方、不動産の権利関係を表示する「権利部」の登記は、所有者の任意です。しかし、権利部が未登記の場合、自分が所有者であることを主張できないというデメリットがあります。
不動産登記の内容と目的
登記とは、不動産の現況と権利者を登記簿に記録して公示することです。不動産の取引においては、その取引を円滑かつ安全に進めるため、登記をすることが決められています。
登記は、「表題部」と「権利部」で構成されており、権利部についての登記は現在のところ義務ではなく、未登記に対して罰則はありません。
しかし、未登記の建物や土地を買う場合後々トラブルのもととなりかねないため、法務局などで確認しておきましょう。
戸建て賃貸経営のメリット7つ
相続した戸建ての建物の活用法の一つとして、戸建て賃貸経営があります。
仮に、未登記の土地・戸建て建物がある場合、早急に登記を済ませ、上手に活用すると良いでしょう。
戸建て賃貸経営は、投資としては主流ではなく、一般的な不動産投資とは若干異なる特徴を持っているため、事前にメリット・デメリットをしっかりと確認しておきましょう。
戸建て賃貸経営のメリット1：供給が少ないのにニーズが高い
戸建て賃貸物件は、賃貸アパートなどと比較すると、市場での供給量が少ない傾向にあります。
集合住宅よりも戸建てが良いという人は一定数います。
そのため、供給量が少ないながらも入居したいというニーズは比較的高いため、戸建て賃貸物件の経営は競争が激しくなく、家賃の値下げを強いられにくい傾向にあります。
戸建て賃貸経営のメリット2：住む期間が比較的長い
戸建て賃貸経営のメリットの一つは、入居者の入居期間の長さにあります。
戸建て賃貸の入居希望者は、子供のいる世帯が中心です。そのため、一度入居すると学区の関係や環境の変化を嫌うケースが多く、短期間で退去することがほとんどありません。
一度入居者が決まれば、長期間にわたって安定して家賃収入を得ることができます。
戸建て賃貸経営のメリット3：入居者が安定する
戸建て賃貸の家賃は賃貸アパートよりも高いため、入居者の年収は高く、質が良い傾向にあります。そのため、家賃滞納などのトラブルも少ないと考えられます。
また、戸建て賃貸物件には比較的広い庭がある場合や、騒音や駐車場などで隣人とのトラブルが少ないといった面から、入居者が安定した生活を送ることができます。長期間の入居が期待できるでしょう。
戸建て賃貸経営のメリット4：入居者に売却できる可能性がある
自分の状況によって賃貸物件を売却したい場合、戸建て賃貸物件は賃貸アパートよりも有利に働きます。
戸建て賃貸物件は、賃貸アパート物件よりも価格が安いうえに、投資物件としてではなく住むため（実需）に購入するケースも多いことから、比較的早く売却することができます。
実需で購入する人は投資のことは考えないため、むしろ高い価格で売却できる可能性があります。
戸建て賃貸経営のメリット5：家賃を高めに設定できる
戸建て賃貸の家賃は賃貸アパートよりも高く、また入居者の質が高いことなどから、家賃を高めに設定することがあります。
多少家賃が高くても、賃貸アパートより戸建てに住みたいと思う人は一定数います。また、勤め先から家賃補助が出る場合もあるからです。
戸建て賃貸物件の家賃は、賃貸アパートの部屋と比べると、1割以上高くなる傾向にあります。
戸建て賃貸経営のメリット6：管理がしやすい
戸建て賃貸経営は、リフォームや家賃の設定などの意思決定を全て自分で行えるメリットがあります。
賃貸マンションや賃貸アパートの場合には、部屋の内装のリフォームは好きにできますが、建物全体の改装の場合は、管理組合などの決議が必要となるため、所有者の独断では難しくなります。
戸建て賃貸経営は、思い切って建物の外壁の色を変えることや、内装を自分の思い通りにリフォームすることが可能です。
戸建て賃貸経営のメリット7：節税効果が期待できる
集合住宅か戸建てかにかかわらず、住宅用地は更地や青空駐車場に比べて固定資産税や都市計画税が減額されます。
例えば、200㎡以下の住宅用地の課税標準額は、 固定資産税評価額の1/6の額となります。 そのため、相続した建物付きの土地は、更地にするより賃貸経営のほうが節税になるでしょう。
なお、各地方自治体によって税率や軽減率などが異なる場合がありますので注意が必要です。
戸建て賃貸経営のデメリット5つ
戸建て賃貸経営のメリットに対して、当然デメリットも存在します。
戸建て建物を新しく購入する場合と比べ、相続によって得られた戸建て建物を活用する場合に、投資として大きく損をするリスクは低いでしょうが、デメリットを確認しておく必要はあります。
まずは、相続後に未登記の戸建てを登記し、慎重に活用法を選択しましょう。
戸建て賃貸経営のデメリット1：退去後の入居者が決まりにくい
戸建て賃貸物件は、一度入居者が決まると長期間入居してくれるメリットがありますが、逆に一度空室になると、なかなか入居者が決まらないデメリットもあります。
戸建て賃貸物件の入居者の多くはファミリー層のため、引越しが多い年度末を逃してしまうと、入居者が決まりづらいからです。
退去が決まったら早めに募集をかけ始めたり、入居者を見つけるのが強い業者を頼るなど、所有者側で行動を起こす必要があります。
戸建て賃貸経営のデメリット2：空室になると収益は一切入らない
戸建て賃貸経営の最も大きなデメリットは、一戸につき一つの契約しか結べないということです。
賃貸マンションや賃貸アパートであれば、複数の部屋のうち一つでも契約を結べば家賃収入が得られますが、戸建て賃貸の場合は一つの契約に頼ることになります。
一度空室になると、収益がゼロになるというリスクが常にあります。
戸建て賃貸経営のデメリット3：リフォーム費用が高額になる
戸建て賃貸経営のデメリットの一つとして、リフォーム費用の高さがあります。
賃貸物件で退去が発生すると、主に建物の内装をリフォームする必要があります。戸建ての場合は間取りが多く、しかも外構も含まれるため、より高額なリフォーム費用がかかるでしょう。
さらに、エアコンや給湯器など設備機器の交換を行うと、リフォーム費用が百万円を超えてしまうこともあります。
戸建て賃貸経営のデメリット4：流行の外観や間取り・設備の進化がある
住まいには流行があり、建築当初は新しくても、時間とともに住宅のスタイルは古くなります。さらに、設備なども日々進化し、当然入居者は新しく便利な設備を期待するでしょう。
そのような入居者の要望を叶えるためには、戸建て賃貸でもそのようなトレンドに対応する必要があります。しかし、改装するには多額の費用を必要とし、リノベーション中は家賃収入がなくなってしまうというジレンマが発生します。
戸建て賃貸経営のデメリット5：隣人トラブルが発生する可能性がある
戸建て賃貸物件を求める入居希望者は、ファミリー層が多く、比較的収入の安定した人も多いですが、近隣住民が同様であるとは限りません。
戸建て賃貸物件は安易に転居しない傾向にはあるがゆえに、賃貸アパートなどより根が深いトラブルに発展することがあります。
トラブルの元凶となる人が近所にいる場合、事前に確認をとっておいたほうが良いでしょう。
戸建て賃貸経営の土地選びのポイント2つ
戸建て賃貸経営のメリット・デメリットに続いて、戸建て賃貸経営の土地選びのポイントを2つ紹介します。
現在、更地の土地を相続している人や将来的に戸建て賃貸経営を考えている人は、チェックしてみましょう。
戸建て賃貸経営の土地選びのポイント1：30坪程度でも十分需要がある
狭い土地こそ、戸建て賃貸経営が向いています。戸建て賃貸経営は30坪程度で可能であり、場所によっては15坪程度でも需要があります。
アパートやマンションを建てるには狭すぎるような土地の場合、戸建て賃貸が有効な選択肢となります。
また、自宅の敷地が広すぎて持て余している場合は、一部分割してその土地で戸建て賃貸をすることも可能です。
戸建て賃貸経営の土地選びのポイント2：アパートが多い土地でも差別化が図れる
戸建て賃貸経営は、周辺に賃貸アパートの供給が多いエリアにおいて差別化が図れます。
戸建て賃貸物件にこだわっている人は一定数おり、比較的広いエリアを探しているからです。
周辺に競合する賃貸アパートが乱立し、集合住宅経営にリスクを感じる場合には、戸建て賃貸を選択するほうが安定して経営できる可能性もあります。
建物や土地の未登記による相続トラブルと対処法4つ
前述したとおり、相続した建物や土地を未登記のまま放置しておくと、多くのデメリットがあります。
相続トラブルは血縁関係のある人間関係の中に遺恨を残します。未登記の建物や土地は、速やかに登記を済ませましょう。
建物や土地の未登記による相続トラブルと対処法を紹介します。
建物や土地の未登記による相続トラブルと対処法1：相続破棄しても固定資産税が課税
建物や土地の未登記によっておきる問題の一つは、未登記であっても固定資産税の支払い請求はくるということです。
相続放棄の手続きを行えば固定資産税の支払いを免れることができますが、すべての財産を相続できなくなります。
また、1月1日時点での土地の所有者に支払い義務があるため、被相続人の亡くなった日から相続放棄手続きまでに時間を要すると、固定資産税の支払い請求がくる可能性があります。注意しておきましょう。
建物や土地の未登記による相続トラブルと対処法2：相続した未登記物件を解体したい
相続した建物や土地の固定資産税が負担できない場合や、管理できないために建物を解体して土地を売りたい場合でも、未登記の物件では簡単に進められません。
まず、未登記の建物の解体について、相続人が複数いる場合は同意の確認をとります。解体を行ったあと、各市町村役場に家屋滅失届を提出して未登記の建物が無くなったことを証明します。
滅失届が受理されると、翌年から建物に固定資産税がかからなくなります。
建物や土地の未登記による相続トラブルと対処法3：遺産分割協議書の書き方は
未登記の不動産相続はトラブルのもととなるため、速やかに登記を行う必要があります。
未登記の建物や土地を登記する場合、まずは相続人の決定を行います。相続人が複数であった場合は、全員で協議して代表相続人を決定しましょう。
次に、相続人が複数であった場合は遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印の押印、印鑑証明書が必要です。
最後に、法務局で表題登記申請を行います。
建物や土地の未登記による相続トラブルと対処法4：登記に必要な申請書類が揃わない
未登記の建物や土地を登記する場合、未登記の期間が長ければ長いほど、手間がかかります。
一代であればトラブルになる可能性も高くはないでしょう。しかし、戸籍から何代もさかのぼって相続人を見つける作業をしなくてはならない場合、それだけでも多くの労力を費やします。さらに、相続人全員の遺産分割協議書が揃わないことも珍しくありません。
そのため、後々のことを考えれば、未登記の物件はなるべく早いうちに相続登記を済ませておくべきでしょう。
建物や土地の未登記は放置せず早めに手続きしておこう
未登記の建物や土地は、トラブルのもととなります。未登記の不動産を担保として金融機関からお金の借入をしたり、未登記不動産を売却したりすることはできません。
そして相続の際に、子や孫に対して多大な苦労を強いることにもなりかねません。
可能ならば、相続の前に登記を済ませておくのが理想的です。相続した不動産は未登記のまま放置せず、早めに手続きをしましょう。
