マンション経営の経費とは｜マンション経営の経費ルール10つ
2020 10.21この記事はPRを含みます
マンション経営の経費とは？
不動産投資において経費については注目されることが多いでしょう。特にマンション経営を初めて行う人にとって、把握すべき項目となるのではないでしょうか。
マンション経営やアパート経営を行う際には、まず建物に関するメンテナンス費用や、通信費用、リフォーム費用などに加え、減価償却費、租税公課、損害保険料、交通費、接待交際費、消耗品費などが必要になります。
マンション経営の経費ルール10個
ここから、マンション経営を実際に行うために大切な項目となる経費ルールについて、10個ご紹介していきます。
マンション経営はアパート経営の場合と同じく、不動産投資として継続していく場合、それぞれ法律に則った経費のルールを守らなければなりません。しっかりと把握し、実践していきましょう。
経費ルール1：減価償却費
まずは減価償却費ですが、これは電化製品や、機械設備、内装設備などを含めた、経営に必要な物品の購入代金を、数年に分割して計上する方法です。
マンションやアパートを経営する場合、経営年数によって不動産価値は次第に下がります。この場合、定額法と定率法の2種類の計算式で算出されます。なお、2016年4月1日以降に取得した資産については、定額法での計算となります。
経費ルール2：税金（租税公課）
不動産投資における租税とは、不動産の取得や事業・運営に関わる税金を指しています。具体的には、土地や建物の固定資産税・都市計画税、登録免許税・不動産取得税、印紙税、事業税、自動車税などが該当します。
マンション経営を継続的に行う際には、不動産運営で必要な書類や手続きなども費用として計上が可能です。印紙税などの細かな物に掛かる税金などにも留意しましょう。
経費ルール3：司法書士や税理士への報酬
マンション経営において、登記手続きや会計上の助言を、税理士や司法書士に依頼することもあるのではないでしょうか。その際に支払う報酬も経費に該当します。
税理士や司法書士、場合によっては弁護士にも依頼する可能性があるため、必要な報酬に関しても確認しておくことがおすすめでしょう。
経費ルール4：損害保険料
損害保険料とは、火災保険や、地震保険、賃貸住宅の補償保険などを含めて、経営者が所有するアパートやマンションが加入すべき損害保険の費用を指します。
損害保険料というのは、災害や事故にあらかじめ備えた保険です。賃貸経営を行う場合は加入が義務付けられているものもあります。
経費ルール5：設備や器具の維持管理費
マンション経営に必要となる設備や器具というのは、継続的に管理・維持していく必要があります。これらは年間で計上する経費に含まれることになり、管理費として計上が可能です。
一般的には、建物や付属設備の法定耐用年数の期間において、毎年一定の金額を減価償却費とし、計上することになるでしょう。
経費ルール6：修繕費
修繕費もマンション経営や不動産投資には必要な経費です。
建物や付属設備をはじめ、機械装置、器具備品などの修繕費用のうち、「通常の維持管理や、修理のために支出されるもの」は必要経費に含まれます。
たとえば入居者が退去した後、劣化した部分の原状回復に向けた内装工事費や、エアコン・給湯器の設備交換費用などが該当します。
経費ルール7：管理委託費
管理委託費というのは文字どおりに、マンションの管理を委託している管理会社に支払う費用です。
マンション経営では、入居者の募集や賃料の集金、共有部分の管理、ゴミや騒音への対応、入居者からのクレーム対応など、管理すべきことは多いでしょう。それらを、管理会社に委託する場合も多いのではないでしょうか。この場合は管理委託費として計上します。
経費ルール9：通信費・接待交際費
マンション経営をしていると、他職種に従事する人と経営に関する打ち合わせや情報交換のために、飲食費が発生することもあるのではないでしょうか。これらは接待交際費に該当します。
また、連絡を取り合う際に使用する携帯電話やインターネットの料金、ファクシミリ費用などは、通信費として計上が可能です。
どちらもマンション経営に関する費用のみ計上が可能であるため、注意が必要です。
経費ルール10：借入金の利息と融資を受けた年の手数料
不動産購入時にローンを組んで投資事業を開始する場合、借入金の利息や融資を受けた会社への年間ごとの手数料なども必要経費として含まれます。
マンション経営の場合、事業資金を調達するために借入金を利用する人も少なくないでしょう。手持ちの資金によって融資を受ける金額も異なるため、手数料に関しても事前に確認しておくとよいのではないでしょうか。
マンション経営の経費における注意点3つ
ここからは、マンション経営の経費には含まれない費用についてご紹介していきます。マンション経営の場合でも、計上できる費用とできない費用があり、直接経営に影響が出るかもしれないため、留意が必要です。
さらに経費として計上する際には、「領収書」の掲示が必要となるため、保管をしておきましょう。
注意点1：私生活で使用したものは計上できない
マンション経営を継続する場合、その経営期間における食費や光熱費、また電話代などのうち、私生活に使用した費用は必要経費としては認められません。
携帯電話の通信費やガソリン代なども、経営に使用した分だけを計上する必要があるため、注意しましょう。
注意点2：証拠となる領収書を保管する
私生活で使用した費用と、経費として使用した費用は、その線引きが難しいと感じる人は多いのではないでしょうか。
記憶があいまいになってしまう前に、どのような用途で使用したかをはっきり第三者に示せる証拠品として「領収書」を保管するようにしましょう。
注意点3：税務調査を軽視しすぎない
税務署によって「経費として計上した費用が、どのような用途でいつ使用されたか」について、調査されることになるでしょう。
その場合、あいまいな事情やどのような用途であるかが、第三者に示されない費用については、さらに調査が入る可能性があります。
また、税務調査による違反項目が発覚した場合、追徴課税の可能性や、マンション経営そのものができなくなる場合もあるため、必要最低限のルールは把握しましょう。
マンション経営の経費と法人化のメリット3つ
ここからは、マンション経営の経費と、法人化のメリットについて3つの観点から確認していきましょう。
アパート経営やマンション経営は、法人化するとメリットがあるともいわれますが、これは法人化することによって利用・活用できる方法やシステムが多いことに起因していると考えられます。
しっかりその利点を学び、効率的なマンション経営を開始しましょう。
メリット1：青色申告で65万円の控除が受けられる
マンション経営などの不動産賃貸業を実践する場合、「白色申告」や「青色申告」などによって確定申告をする必要があります。
青色申告では、現金出納帳、売掛金、買掛金、経費明細書、固定資産台帳などの記帳が必要となりますが、青色申告特別控除を受けられる可能性があるというメリットがあります。
青色事業専従者給与や貸倒引当金などの配慮もあるため、確認してみるとよいでしょう。貸倒引当金については、白色申告でも一定程度の配慮があるため、こちらも併せて確認してみてはいかがでしょうか。
メリット2：自分や家族の給料にできる
マンション経営を法人化することによって、自分や家族の給料にできるというメリットがあります。これは、通常の会社組織経営ではあまり見られない形態ですが、家族総出でマンション経営を行うといった、個人経営の特徴ともいえるでしょう。
家族で個人事業としてマンション経営を行うと、家族それぞれに給料が支払われるため、経営状況にもよりますが、家族としての所得を増やすことも可能です。
メリット3：共済への加入費や保険も対象
法人化してマンションを経営する場合、共済や組合などに加入し、医療保険などを利用することもあるでしょう。その際の共済への加入費や、従業員のために負担した費用も必要経費として計上が可能です。
こちらも法人化することによる、大きなメリットといえるのではないでしょうか。
マンション経営の経費3つのポイント
ここからは、マンション経営を実施・維持していくうえで、これだけは注意しておきたいポイントを3つの側面から確認していきましょう。
マンション経営で特に注目されるのはやはり節税と、計上・確定申告の方法などで、少しでも利益が高く見込める経営方法の選択が必要となるでしょう。その点にじっくり配慮するうえで、自分の状況に適した経営法を選択していきましょう。
ポイント1：節税効果
まず、マンション経営などの不動産投資において、不動産の課税は「不動産所得」そのものに対する課税を意味します。固定資産税や、相続税などが含まれ、控除される費用についてはしっかり押さえておく必要があるでしょう。
また、マンション経営では、集客によって得た家賃などの不動産収入から、マンション経営に必要な経費を差し引いたものを課税金額として計上します。そのため、必要経費についてしっかりと確認をしておきましょう。
ポイント2：計上と確定申告のやり方
マンション経営時の計上・確定申告のやり方ですが、これは先述しました「白色申告」と「青色申告」との区別が必要です。
白色申告では確定申告書、収支内訳表、各種控除などの証明書類が必要で、青色申告では不動産売買契約書、譲渡対価証明書、家賃送金明細書などの書類も必要です。
時期は毎年2月中旬から3月中旬の1ヶ月間が申告書の提出期間で、所定の手続きをこの期間内に完了させましょう。
ポイント3：帳簿作成
帳簿作成が必要とされるのは主に「青色申告」をする場合で、これは節税対策のメリットにもつながる重要なポイントになるでしょう。
青色申告では、特別控除を受けられるメリットがある傍ら、その節税効果を得られるための確実かつ正確な帳簿付けが必要となり、「複式簿記」が採用されることが一般的です。
青色申告の条件を満たしていることを証明するための帳簿となるため、ぜひ前もって書式や内容を把握しておきましょう。
マンション経営の経費について理解しよう
今回はマンション経営における経費の詳細情報をはじめ、その際に留意したいルールについてご紹介しました。いかがでしたでしょうか。
マンション経営では必要経費の計上方法を熟知しておく必要があります。また、青色申告を利用すると控除を受けられる可能性があるため、効率的な経営方法や知識を身に付けることが大切でしょう。
