年収の目安からみる4つのマンション投資のポイント｜年収によって異なる？

2020 10.21この記事はPRを含みます

マンション投資に必要な平均的年収とは？

国税庁が調査した「平成30年分民間給与実態統計調査」によると、平成30年度の平均年収は約440万円という結果になりました。

日本人の平均年収をもとに、金融機関では融資可能としている年収の目安を400万円程度にしているところもあるのではないでしょうか。

融資可能といわれている年収400万円の人が購入できる投資マンションと、高額所得者といわれている年収1,000万円の人の投資マンションの目安は異なるのでしょうか。

年収400万円目安からみるマンション投資ポイント4つ

まずは年収400万円台の人の投資マンションの目安からみていきます。年収400万円でもマンション投資ができる可能性もあります。

また、年収400万円で不動産投資を考えたとき、考えるべきいくつかのポイントがあります。年収400万円台の人が購入可能な投資マンションの目安と注意すべきことをご紹介していきます。

ポイント1：オススメは区分所有マンション

年収400万円の人が投資用マンションとしてマンションを購入する場合、おすすめの投資マンションは区分マンションになります。

年収400万円で一棟マンションを購入することは可能ではありますが、少し不安な年収です。また、投資初心者であるのなら尚更一棟マンションはおすすめしません。まずは区分所有物件の購入から始めてみてはいかがでしょうか。

表面利回り

野村不動産アーバンネット株式会社によると2018年8月時点で、区分マンションの平均利回りは5.3％前後というのが水準だそうです。

低く感じるかもしれませんが全体平均でも6％ほどといわれています。

しかし賃貸ニーズを考えるなら利回りだけでなく、築年数や立地条件なども注意する必要があるため、利回りは購入する際の一つの目安として考えましょう。

投入する頭金

投資マンションを購入するのに必要な頭金の目安はマンション価格の1～3割程度ではないでしょうか。頭金の投入金額が多いほど金融機関から借りることのできる金額は多くなるといわれています。

例えば、2,500万円のワンルームマンションを購入する場合、用意する頭金の目安は250万円～750万円となります。

ポイント2：いきなり1棟ものには手を付けない

年収が400万円の人はいきなり一棟マンションの購入は避けましょう。この年収でも一棟マンションを購入できないわけではありませんし、地方の一棟マンションなら購入可能な物件もあります。

しかし、入居者リスクやローンの不安を抱えるより、まずは不安が少ないといわれている区分マンションの購入から始めることをおすすめいたします。

ポイント3：年収の10倍程度の融資を受けられる可能性も

マイホームとしてのマンション購入の借り入れ目安は5～7倍程度ですが、投資物件としてマンションを購入したときの借り入れ目安は年収の10倍程度まで融資を受けられる可能性があります。

そのため、年収が400万円の人は4,000万円程度を金融機関から借りることも不可能ではありません。また、頭金を多めに用意しておけば、もう少し融資金額は増える可能性がありますし、物件の価値や調査項目によっても融資額が増える場合があります。

ポイント4：資金調達方法

年収400万円の人が区分マンションを、マンション投資で購入する際に考えられる資金調達方法は2つあるといわれています。その資金調達方法は『全額現金』か『都市銀行の融資』です。それぞれどういった形の調達方法になるのでしょうか。

全額現金

購入方法としてローン返済の必要のない全額現金で購入する方法があります。この購入方法は資金に余裕がある人、手持ちの現金に余裕がある人に向いている資金調達方法になります。

この購入方法はローン利息のことを考えずにすみますが、資金が減るというリスクがあることと、住宅ローン控除を受けることができない現状があります。

融資を受ける場合は価格の5割程度

不動産投資に区分マンションを選択するなら、銀行から融資を受ける場合の融資目安は5割程度と考えたほうがよいのではないでしょうか。なぜなら、ワンルームのような区分マンションの投資には消極的な銀行もあるといわれているからです。

銀行以外からも融資を得る方法はありますが、銀行以外の金融機関からの借り入れとなるため金利が高くなる可能性があります。金利が高くなるとキャッシュフローの悪化が考えられるためあまりおすすめしません。

年収1,000万円以上目安からみるマンション投資ポイント4つ

次に年収1,000万円以上の高額所得者の人の目安をみていきます。年収が1,000万円を超えると購入マンションの目安の幅がいっきに広がりますが、それに伴った注意点が出てきます。

では年収が1,000万円以上ある人が投資マンションとしてマンションを購入するときの、購入の目安とは何でしょうか。

ポイント1：1棟マンションも可能

年収1,000万円以上の人は購入できるマンションの幅が一気に広がり、目安として一棟マンションの購入も可能となります。

もちろん目安ですので首都圏の条件のよいところの区分マンションをいくつか所有することも可能ですし、大阪などの人気都市も視野に入れることができます。新築の区分マンションにも投資することができます。

表面利回り

年収1,000万円の人が投資マンションを購入する場合、目安として表面利回りが約8％の一棟マンションを購入するケースが多いようです。

購入価格は1億円～２億円くらいが目安になります。また頭金を1割～2割ほど用意して購入する場合が多くみられます。

投入する頭金

年収1,000万円の人が投資マンションを購入するとき多くの人が、頭金を購入価格の1割～2割ほど用意しています。また頭金は購入する物件でも用意する金額が違います。

例えば新築マンションを一棟購入するつもりなら築年数による家賃下落に備える意味でも、返済額を減らすべく頭金を多く用意することになります。

ポイント2：購入価格が大きいと手取り収入も大きくできる

同じ利回りの物件でも購入価格が大きい方が、手にできる収入が大きくなる可能性が高くなります。そのため、次の投資マンションを購入する資金も早く増えるのではないでしょうか。購入を検討する目安の一つにしてはいかがでしょうか。

ポイント3：素早く資産形成できる

年収1,000万円以上の人は投資マンションを購入するときに、利回りのよい物件を購入することが可能です。そのためマンション投資の収益も大きくなり、収入が増えます。よって資産形成も素早くおこなうことができるのではないでしょうか。

ポイント4：2～3年経ったら次の投資を検討する

年収が1,000万円以上ある人は可能な範囲内で、資産を増やす意味で2～3年を目安に次の投資を検討することが多いといわれています。積極的に投資を増やしていくスタイルをとるのならば、税金の問題も考えておきましょう。

高額所得層のマンション投資における注意点

高額所得者は一棟マンションでも購入が可能です。

例として都内の一等地にあるマンションを一棟購入しようとするならば、相場の目安は約15億円～20億円になるのではないでしょうか。かなり高額になりローン額も大きくなりますが利回りもよく手にできる家賃収入も大きくなるのではないでしょうか。

一等地のマンションも購入可能な高額所得者が、マンション投資をするときに覚えておきたい注意事項があります。

法人化を視野に入れた不動産投資

東京都主税局によると、マンションを5棟、10室以上所有していると不動産貸付事業の認定基準を満たしてしまうそうです。

不動産の規模や賃貸料収入などを総合的に勘案しての認定になりますので、多数の不動産投資を計画されている方は、法人化を視野に入れた投資をされるとよいのではないでしょうか。

年収目安を参考にマンション投資をしよう

マンション投資をする場合、年収により購入する投資マンションの目安が違います。年収400万円では区分マンションを、年収1,000万円以上の人ではマンションを一棟購入できるだけでなく、法人化を視野に入れる必要もあります。

上記条件以外にも利回りや立地条件なども購入目安にし、安定したマンション収益を得られるかどうかよく検討してからマンション投資をしましょう。