空き家で民泊経営をはじめよう！必要なこと3つや注意点を紹介！

2020 10.21この記事はPRを含みます

民泊とは

「民泊」とは、旅館業法の認可が必要なホテルや旅館ではなく、各都道府県知事に届けを出し、民間の家屋に旅行者を宿泊させることです。空き家を所有していて有効活用したい方なら、1度は考えたことがあるのではないでしょうか。

民泊は2018年6月に施行された住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法によって一気に届け出のハードルが下がったといえるでしょう。空き家を所有していれば、条件をクリアすることで、気軽に誰でも民泊経営を始められるようになったのです。

空き家を活用して民泊経営を始める人は増えている？

民泊新法の施行により、民泊の届け出件数は約9倍にまで増えたといわれえています。2018年の改正以前には、営利目的の宿泊を行う際には、旅館業法に従って許可を得なくてはいけませんでした。

しかし法律の改正によって規制が緩和され、個人が所有している空き家を宿泊に使用しやすくなりました。各都道府県知事へ届け出ることで民泊を経営できるようになり、賃貸物件や空き家を所有している方が、民泊経営に参入しているのが現状でしょう。

民泊に向いている物件

民泊では、バス・トイレ・台所・洗面設備が備わっていれば、一軒家でもマンションでも関係なく使用することが可能です。

国家戦略特別区域、通称「特区民泊」において民泊を行う際には、ルールが異なりますが、民泊新法に沿って民泊を行う際には、年間の提供日数は180日以内という上限があります。

特区民泊内での民泊は、1顧客当たり2泊3日以上の宿泊が最低ラインと法律で定められていますが、それ以外の地域では1泊から営業が可能です。

民泊に向いているエリア

民泊に向いているエリアは、観光地、なかでも最寄り駅から徒歩10分以内で移動できる場所がよいでしょう。周囲に食事や、買い物ができる場所があれば、なおよいのではないでしょうか。逆に住宅街の真ん中では、観光目的での民泊は難しいかもしれません。

また周囲に安価な宿泊施設が数多くある街の中心部では、値段が安い民泊でも稼働率は低くなってしまう可能性があります。経営を始める前には、周辺の宿泊施設を調べ、比較してみることをおすすめします。

空き家で民泊経営をはじめるために必要なこと3つ

空き家を活用して、民泊を始めるにはどのような準備が必要なのでしょう。民泊経営には、行政に民泊を始める届け出を提出すること、空き家が賃貸物件の場合は家主の許可を得ること、空き家を民泊で使えるように改修することが必要です。

所有している空き家が古民家なら、泊まってみたい人は多いのではないでしょうか。改修は大変かもしれませんが、一度考えてみるのもおすすめでしょう。

必要なこと1：民泊の届出

従来、宿泊施設を経営するためには、旅館業法に則って許可を受けなければなりませんでした。しかし、民泊新法が施行されて以降は、各都道府県知事に届け出ることで、民泊経営が始められるようになりました。

民泊の経営には、家主居住型と家主不在型の2種類があり、そのどちらかを選択する必要があります。家主居住型は民泊の利用者と同じ施設に家主も住みますが、不在型は施設の運営を住宅宿泊管理業者に委託する形式です。

家主居住型

家主居住型とは、民泊を経営する物件に家主が実際に住んでいて、一部の部屋を民泊として貸す方法です。同じ建物に住んでいて、頻繁に利用者と顔を合わせる可能性があるため、コミュニケーションがとりやすいという利点があります。

しかし、宿泊者の滞在期間中は、原則1時間以上建物から離れてはいけないうえに、安全と衛生面の確保や外国人旅行者への案内、宿泊者名簿の作成等も自ら行う必要があります。また、近隣から苦情が出た場合の対処も必要でしょう。

家主不在型

家主不在型とは、民泊で使用する建物に家主が滞在せず宿泊者だけが使用する方法です。家主居住型と違い、宿泊者の衛生や安全の確保などを住宅宿泊管理業者と契約して、管理業務を委託する義務があります。

業者に依頼するので手間はかかりませんが、経費が掛かるというデメリットがあります。また、民泊を経営する建物の居室が6室以上になると、家主が居住していたとしても不在型に分類され、管理業者に業務委託しなくてはなりません。

必要なこと2：家主の許可を得る

空き家を所有している場合は問題ありませんが、民泊を始めたい地域で新たに探す場合はどうでしょう。その場合、空き家の所有者に民泊経営の許可を取らなくてはいけません。

賃貸の空き家で民泊を経営する場合、届け出よりも先に家主の許可を得ることが必要です。民泊経営を希望する地域で、空き家を探して家主に交渉しても、すんなり許可が出るとは限りません。

空き家の所有者の、許可を得るのが難しい場合もあるでしょう。

必要なこと3：改修にかかる日数と費用を調べる

空き家の所有者の許可を得て届け出を済ませたら、次は空き家の改修です。民泊が許可される物件は、台所・風呂・トイレ・洗面設備が整っていることが条件ですので、水回りの改修は必要でしょう。

また、床や壁紙の張替えや庭の手入れ、家具の新調なども、空き家の状態によっては行わなくてはなりません。改修を自分たちで行う場合は、日数はかかりますが費用は抑えられるのではないでしょうか。

物件選びの際には、空き家の状態をチェックすることが大事です。

民泊経営者としてすべきこと3つ

民泊を経営するうえで、オーナーがするべきことは3つあります。民泊を利用する客層を知り、利用者と円滑なコミュニケーションを図り、施設を清潔に保つことです。民泊を利用する客層を知っていなければ、経営を成功させることは難しいでしょう。

また、利用者はインターネットの情報や口コミを調べて予約することも多く、施設を清潔に保って居心地の良い空間を作ったり、周辺の店や観光地を紹介したりするなど、コミュニケーションを取ることも大切です。

すべきこと1：民泊利用の客層を知る

2018年の法改正から民泊の登録数は一気に増えたといわれえています。

観光庁が2018年に出した資料によると、2020年までに4000万人、2030年までに6000万人の訪日外国人旅行者を誘致目標としています。外国人旅行者はますます増加していくのではないでしょうか。

国内旅行者でも、観光地に近い場所に泊まりたいが旅行代金は安く抑えたい、大人数なので一軒家でのんびり過ごしたい、などの理由で民泊を利用する人も増えているでしょう。

外国人旅行者が多い

民泊を利用する人のなかでも、増加しているのは外国人旅行者です。来日する旅行者は長期間滞在して、日本全国をあちこち観光する人もいるでしょう。また、ホテルよりも日本の住宅に滞在したいと、希望する人も少なくありません。

旅館では1泊2食といった食事付きのプランがほとんどで自由が利かず、ホテルでは宿泊費が高額になることがあります。海外では、Airbnb（エアビーアンドビー）が普及していることもあり、抵抗感なく利用されているのではないでしょうか。

すべきこと2：施設の清潔さを保つ

ホテルや旅館と同じように、民泊でも施設の清潔さは重要視されるでしょう。掃除はもちろん、消耗品の補充などをきめ細かく行う必要があります。

また民泊では、台所設備を備えることが義務付けられているため、慣れない滞在者が火の不始末を起こすことも考えられます。これらの使い方を説明したり、消防設備を設置したりする必要があるでしょう。

家主不在型の場合は、管理業者が全て行ってくれますが、家主居住型の場合はオーナーが目を配らなくてはいけません。

すべきこと3：利用者との円滑なコミュニケーション

外国人旅行者が多く利用する民泊では、彼らと円滑なコミュニケーションを取る必要があります。例えばごみの捨て方は、日本国内でも地域によって差があります。

海外から来た人にとってはさらに難しいでしょう。いい加減にごみを放置されたり、夜中にうるさく騒いだりすると、近隣住民とのトラブルになってしまう可能性があります。

予めコミュニケーションを取って説明しておけば、近隣とのトラブルを未然に防ぐことに繋がるでしょう。

日常会話程度の英語力は必須

外国人旅行者の多くは、英語でのEメールで宿泊予約をするでしょう。予約の受付から、到着後の設備品の使い方の説明や諸注意、近隣の店や観光スポットの紹介など、日常会話程度の英語力は必要です。

ごみの捨て方や滞在時の注意事項なども、事前に説明しておくのが良いでしょう。また彼らと円滑なコミュニケーションを取ることができたら、好意的な口コミが期待でき、他の利用者が増える可能性もあります。

これらのことからも、ある程度の英語力は必要だといえるでしょう。

空き家で民泊経営を行う際の注意点3つ

空き家を改修して、民泊経営を行う際の注意点として押さえておきたい点は、施設の安全と衛生面に気を配る、近隣住民とトラブルが起きないようにする、施設が犯罪に使われる可能性があることを理解しておくことの3点です。

賃貸経営でも同様の注意事項がありますが、民泊では短期間で滞在者が入れ替わるので、より一層、注意しておかなくてはいけないでしょう。

注意点1：安全衛生面

施設の安全と衛生面は、民泊新法を議論している時点から問題になっていたようです。家主居住型はともかく、家主不在型では、最初に鍵を渡した後は利用者だけになります。

民泊では一般の住居を使用するため、ホテルや旅館のようにフロントがなく他の利用者もいないので、目が行き届きにくくなります。利用者の安全や衛生面に常に気を配り、最初に注意喚起をしたり外灯を設置したりすると良いでしょう。

注意点2：近隣住民とのトラブル

民泊で予想しやすいトラブルは、近隣住民との間で発生する騒音やごみ問題でしょう。旅行先で羽目を外し、仲間や家族と夜遅くまで大声で話したり騒いだりすることは誰にでもありえることです。

ごみの捨て方は地域によって差が大きく、特に外国人にはなじみがなく難しいでしょう。近隣住民から苦情が出た場合、収益減にも直結する可能性があるため注意が必要でしょう。

注意点3：犯罪などのリスク

家主居住型はともかく、家主不在型では最初に鍵を渡した後は利用者だけになるため、目が行き届きにくくなります。ごく稀には犯罪の拠点に使う人もいるかもしれません。そのため、施設が犯罪の温床になるリスクがあることを理解しておく必要があるでしょう。

委託する管理業者が、宿泊者の身元確認をして名簿を作成することになっていますが、それだけで防ぎきれるものではなく、オーナーとしても犯罪の可能性に常に気を配る必要があります。

空き家で民泊経営を始めてみよう！

ここまで空き家を改修して、民泊経営を行ううえで必要なことや事前の準備、注意点について解説しました。

大変な点はいくつかありますが、今後も外国人旅行者はますます増える可能性があり、都心から離れた地域では宿泊施設も少なく、民泊の需要は増えると予想されるでしょう。

空き家を持っているのであれば、民泊経営を一度考えてみてはいかがでしょうか。ぜひ空き家を改修して、民泊オーナーへの一歩を踏み出してください。