ここからは、初めてマンション購入による不動産投資を検討する人が知っておくべき10個のポイントについて解説します。

マンション購入による不動産投資は、失敗してしまうと負債を抱える可能性があります。失敗せず運用益を得て、さらに売却益も得るためには、ポイントを押さえておくことが重要です。

マンション購入のポイント1：物件リスク

1つ目のポイントは、購入するマンションにどのくらいの物件リスクが存在するかを知ることです。

投資物件としてマンションを購入する場合、マンションそのものにどのくらい価値があるのか、今後どのように価値が変動していくのかを考えながら購入する必要があります。

さらに、災害が起こった時に考えられるリスクをチェックすることも、近年では極めて重要なポイントになります。

安いマンションは要注意

安く仕入れたものを高く売れば、多額の収益が得られます。安くても質が高いものならば、高く売ることができるでしょう。

しかし、安く仕入れた物件に瑕疵があり、大規模な修繕が必要だったり著しく価値が削がれる損傷があったりすれば、収益を得られず損失が発生することがあります。

「安いから」という理由だけでマンションを購入すると、予期せぬ損失を被る可能性もあります。やはり、安さには理由があると考えておきましょう。

築年数や仕様をチェック

新築に比べ中古の方が投資資金は安くなるため、少ない資金で投資を考える場合、中古物件の購入を視野に入れる人もいるでしょう。

しかし、マンションの設備は年々進化しており、築年数が古いマンションは設備面で見劣りするため、入居者が見つからないことがあります。

やはり築年数が浅い方が入居者は見つかりやすいと言えます。

築年数をチェックし、仕様が今の時代に合っていて入居者を集められる物件かをチェックしましょう。

耐震性・海抜の高さ

日本は地震が多い国です。近年であれば大規模な地震による建物倒壊や損傷、津波による浸水被害などが起こるのを目のあたりにした人もいるでしょう。

マンション購入にあたって、耐震性や海抜の高さの把握は必須です。

1981年以降に作られた物件であれば、新耐震設計法により施工されているため、中古物件でも安心感があります。

また、海抜が高ければ津波被害や浸水被害のリスクは下がりますので、立地条件を確認しておきましょう。

ハザードマップを活用

上記の災害や地震、津波だけではなく、台風による河川の決壊や土砂崩れなどのリスクも考えられます。

風光明媚なことで人気の川沿いのマンションの地下電気設備が浸水し、高層マンションで大規模停電が続いた例もあります。

物件リスクを知るために、自然災害で被害が起こる可能性を示したハザードマップを活用しましょう。できるだけリスクが少ない物件を選び、物件のリスク管理もチェックするのがポイントです。

マンション購入のポイント2：住環境

快適に暮らすためには、やはり住環境の良さは重要なポイントになります。

投資物件としてマンションを購入する場合、もし自分が住む場合に快適に暮らせるかを考えることもポイントの1つです。

さらに、投資という点を考えたれば、暮らしやすいだけではなく、競合する物件の有無もポイントとして見ていきたい部分です。

環境がよければ空室の回避につながる

入居者のニーズと住環境が合っていれば入居者が集まりやすいため、空室の回避につながります。マンションの部屋を借りる人は、暮らしやすい物件を求めています。

例えば、大学に通う目的なら学校に近い1Kや1DK、ファミリー世帯なら子育てしやすい住環境など、ニーズは様々です。

ひとり暮らしをしたい人が多い町で、ファミリー向け物件を貸し出しても入居者は集まりにくいということになります。

スーパー・コンビニ・病院・学校など生活導線をチェック

マンションを購入する時のポイントとして、「どんな人が住むか」ということを、まず初めに想定しましょう。

例えば、暮らしに必要な施設として、スーパーやコンビニ、病院、学校がありますが、一人暮らしであればコンビニが近いと入居者は集まりやすいと言えます。

ファミリー世帯であればスーパーや病院、学校までの動線がスムーズであることが望まれます。入居者が主に使うであろう施設を中心として考えた物件選びが重要です。

道路沿いマンションなら交通量をチェック

道路沿いのマンションは交通の利便性は良いですが、一方で交通事故のリスクもあります。

また、日中は交通量が少ない場所でも、通勤通学時間の交通量が増えたり、抜け道として使われ速度超過の車が増えたりする場合があります。ファミリー向け物件では特に気になるポイントです。

交通量が多ければ騒音の問題もあります。騒音が気になる地域でも、防音対策さえしっかりしておけば、室内では気にならないでしょう。

公共交通機関のアクセスのほか運行時間やルートをチェック

購入する物件の駅からの距離だけではなく、利便性をしっかりとチェックすることも大切なポイントです。

駅から徒歩5分といえば、公共交通機関からのアクセスは良好と感じますが、その駅に停まる電車が、1時間に1本程度であったらどうでしょうか。また特急や急行が停車せず、各駅停車のみ停車する駅の場合はどうでしょうか。

駅からバスで20分かかるとしても、特急や急行が停車する駅で、バス便が豊富である方が利便性は高いでしょう。

マンション周りに空き地や建設中の建物があれば要注意

購入するマンションの周りにマンション建設が可能な空き地があったり建設中の建物があったりした場合は注意が必要です。これは、競合となる新築マンションが建設される可能性があるためです。

マンションを購入し投資物件として入居者を探す時、競合する物件がない方が入居者は集まりやすいでしょう。

今は競合する物件がなくても、将来競合する物件ができれば、築年数や設備の面で所有する物件は見劣りする可能性があります。

マンション購入のポイント3：不動産会社選び

3つ目のポイントは、今後パートナーにもなる不動産会社選びです。今回解説する10個のポイントの中でも重要なポイントと言えます。

投資物件として購入するマンションを探す時も、オーナーとして運用していく時にも、不動産会社は大きい存在です。

信頼できる不動産会社を見つけることは、投資を成功させるための鍵にもなるでしょう。

お客さまの年齢・年収・貯蓄額などに合わせて物件を紹介

不動産会社の中には、自分の会社で売りたい物件を勧める会社があります。その一方で、しっかりとお客さまの年齢や年収、貯蓄額に合った物件を探して紹介してくれる不動産会社もあります。

自社の都合ではなく、顧客の立場に立った提案をしてくれる会社を選ぶのがポイントです。

事前にリスクをきちんと説明

不動産投資は、長期保有をすることで年齢を重ねたときに安定的な収入が得られる魅力もあり、注目されている投資の1つです。

公的年金の先行きが不安な現代において、マンション購入という不動産投資が選ばれるポイントはここにあると言えます。

ですが、このようなメリットだけを並べ立てる不動産会社は信用できません。

マンション購入にはリスクが付き物ですので、事前にリスクをきちんと説明する不動産会社を選ぶとよいでしょう。

インターネットで良い口コミが多い

インターネット上には多くの口コミが投稿されていますが、不動産投資をサポートする不動産会社についての口コミも多くみられます。

この中で良い口コミが多ければ、不動産会社を利用した人が満足している証といえます。また、同じ不動産会社を利用し、数件の不動産投資を行っている人が多い会社も信頼性が高いでしょう。

不動産会社選びのポイントとして、良い口コミの多さやリピーターの多さを目安にすると良いでしょう。

将来を見据えた長期的な視点

マンション購入による不動産投資は、長期的な投資になるのが一般的です。

特に、運用益による収益を考えたり、生命保険や年金対策としてマンション購入を考えたりする場合には、将来を見据えた長期的な視点は大きなポイントです。

つまり、現在のメリットだけをアピールするような不動産会社は信頼できません。将来を見据え、長期的な計画を一緒に考えてくれる不動産会社を選びましょう。

購入後のフォローが万全

不動産投資は、投資物件であるマンションを購入することが終わりではありません。むしろ、購入後に物件に入居する人を募集し、物件を運用するためのスタートと考えましょう。

どのように運用すれば良いかをオーナーと共に考えてくれるなど、購入後にもフォローできるような体制が整った不動産会社を選ぶことがポイントといえます。

物件の販売から賃貸管理まで一任できる

これからマンションを購入し不動産投資をする人にとっては、物件を販売する会社と賃貸管理を行う会社を別々に探すことは大変でしょう。さらに、初めての不動産投資では、より良い管理会社探しも並行して行うことは困難です。

物件探しから賃貸管理まで一任できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

物件探しから賃貸管理まで一括して行う不動産会社は、顧客満足度を上げるために空室対応もしっかり行う傾向もあるためです。

マンション購入のポイント4：不動産投資の勉強

4つ目のポイントは、マンション購入をする前に不動産投資の勉強をある程度は行っておくことです。

不動産投資は、「楽」で「簡単」に行える投資ではありません。やはりある程度の知識がなければ、不動産投資は困難を極めるでしょう。

どのような投資もリスクは存在しますが、できるだけリスクを回避するためにも知識を得ることは重要なポイントとなります。

不動産投資のセミナーを受講

最新の投資物件の情報や投資手法を学ぶために、セミナーを受講することをおすすめします。

不動産投資セミナーに参加すると、最終的にマンションの購入をすすめられるのではないかという懸念を持つ方もいるでしょう。

専門家に直接質問ができ、さらに未公開案件の情報が得られることがあるのがセミナーのメリットです。実際にマンションを購入し投資をした際のシミュレーションを作成してもらえることもあります。

日本の不動産投資の動向を書籍・インターネットで調査

自宅で自分のペースで学べるメリットを持つのが書籍やインターネットでの調査です。

不動産投資セミナーに行く前の前情報として学ぶことや、最新の日本の不動産投資の動向もインターネット上で調査可能です。

ただし、様々な情報が飛び交うインターネット上には、正確性が乏しい情報や商材の販売目的だけのサイトもあります。

情報を鵜呑みにせず信頼性が高いサイトを参考にするのがポイントといえます。

目星をつけた物件は自分の足で現地調査

実際に購入を検討するマンションがある場合には、住環境のチェックや交通の利便性などを把握するため、必ず自分の足で現地調査を行うようにします。さらに、可能であれば内覧も含めて行うと良いでしょう。

現地調査は平日の日中と夜間、休日の日中と夜間の4回は行うと安心です。

時間帯や曜日により住環境が変わることがあるため、この4回のチェックを行っておけば不安材料の洗い出しができ、リスク回避につながるでしょう。

マンション購入のポイント5：保険に加入

5つ目のマンション購入のポイントは、保険に加入することです。

耐震設計や海抜から十分な高さがあり、ハザードマップ上災害リスクが低いマンションだとしても、リスクがゼロになることはありません。火災や風害など想定すべきリスクも存在します。

以下に、マンション投資を行う上で加入すべき保険と加入するときのポイントを解説します。

もしもの備えは負担軽減につながる

災害などで購入したマンションが被害を受けた場合、部屋の修繕が必要になります。また、修繕を施す間、家賃収入が途絶えてしまいます。

さらに、近年は災害だけではなく、入居者の孤独死のようなケースにも備える必要が出てきました。

保険に加入しておけば、このような場合の修繕にかかる費用や、途絶えた家賃収入の補償が受けられるようになります。保険加入は「もしも」に備えるためのポイントと言えるでしょう。

団体信用生命保険

ローンを組んでマンションを購入する場合、「団体信用生命保険」への加入を求められることがあります。契約者が完済前に亡くなったり、高度障害になって返済が困難になったりした場合に備えるためです。

これは、金融機関によって加入が必須の場合と選択性の場合があります。

通常の団体信用生命保険以外にも、三大疾病や八大疾病特約を付けることも可能です。保険料は通常金融機関が負担しますが、特約を付けると金利が上乗せになることがあります。

地震保険・火災保険

火災や災害で購入したマンションの設備が損傷を受けた時のための備えとして、火災保険があります。

「火災保険」という名称ですが、火災のほか、落雷や風災、水害についてもカバーできるものがあるため、加入の際には内容を把握しましょう。

ただし、地震による被害は火災保険では補償されません。別途、地震保険で備える必要があります。保険の内容をよく確認し、補償内容と保険料のバランスが良いものに加入しましょう

マンション購入のポイント6：信頼できる相談相手

6つ目のポイントは、1人でマンション購入を決めるのではなく、信頼できる相談相手を見つけることです。

これは、家族内だけで話し合うのではなく、できれば客観的な判断ができる相談相手を求めることがおすすめです。

不動産投資初心者だけで決定しないことは、失敗を避けるポイントの1つです。

不動産投資できちんと経営できている人

すでにマンションを購入して不動産投資を行っており、さらに順調に経営できている人の意見は参考になるでしょう。

どのように物件探しをしたら良いのか、値引き交渉の方法など、不動産会社を相手にどう振る舞えば良いかが聞けます。

実際に経営する上で困ったことやその解決法も相談できるでしょう。

ただし、投資家それぞれの状況は全く同じ条件ではないことは頭に入れておきましょう。あくまでも参考になる話が聞ける相手と考えましょう。

不動産会社の担当者

個人投資家が不動産投資のためにマンションを購入する時は、通常不動産会社を利用します。

先に3つ目のポイントとして紹介しましたが、マンションを購入するだけではなく不動産会社は投資のパートナーとなる存在です。

何度も相談をして担当者との信頼関係が築ければ、良き相談相手となるでしょう。

相手も利益を上げなければならない立場ですが、その中でリスクもしっかりと説明してくれるなら、信頼できる相手と考えられるでしょう。

オーナー交流会

身近に信頼できる相談相手がいない人や、違う視点の意見を聞きたいという場合には、「オーナー交流会」の利用を考えてみましょう。

中には、これから不動産投資のためのマンション購入を行う人でも参加できるオーナー交流会もあります。

マンション経営の悩みや解決法、不動産会社の裏も聞けますので、不動産会社選びから始める方にもおすすめです。自分と似た条件のオーナーが集まる交流会に参加するのがポイントです。

マンション購入のポイント7：目的・目標を明確化

7つ目のポイントは、「なぜマンションを購入し、不動産投資を始めるのか」という目的を明確にすることです。

先述のとおり、マンション購入による投資には様々な効果があります。その中で自分は何を目的、目標として投資を行いたいのかを決めましょう。

目的や目標がはっきりしていないと、物件選びや経営方針に迷いが出ます。少しでも迷いを減らすことも大切なポイントです。

目的・目標で変わる投資額や投資対象の物件

マンション購入による不動産投資に限らず、投資を行う上でのゴール設定は重要なポイントです。

例えば生命保険代わりや年金対策としてマンション購入を行う場合は、長期的に運用益が得られる物件を選ぶ必要があります。

他には、子どもが独立後に住まう部屋を確保しつつ、それまでの間運用益を得たいという人もいるでしょう。それぞれのゴールまでに、いくらまで投資できるか、さらにどのような物件を選ぶのかが変わってきます。

老後資金の確保？不動産賃貸業での生活？

近年マンション購入による不動産投資が人気となっている理由に、働かずに毎月安定的な収入が得られる投資法だからという点があります。

経営が上手く行けば、今後不足が懸念される老後資金を確保することや、就労せずに不動産賃貸業で生活をすることもできるでしょう。

それぞれの目的に応じ、どのくらい収入が必要かは変わってきます。目的に応じた収入が得られる物件を選ぶことが大切なポイントと言えるでしょう。

毎月の賃貸収入や達成時期も忘れずに

マンション購入による投資は、短期的なものではなく長期的な視野で行いましょう。

投資期間が長い分、「いつか毎月生活できるくらいの収入が得られると良いな」といった曖昧な目標を立ててしまうと、「いつか」は来ません。

毎月いくらの家賃収入を得て、10年後や20年後にはこのような資産形成ができているという目標を立てることが重要なポイントです。

目標を立てることで、物件選びや投資すべき金額が明確化します。

マンション購入のポイント8：市場価格

8つ目のポイントは、市場価格を把握することです。

不動産市場はその時の経済状況や需要により大きく変動します。購入を検討するマンションの価格が適正なのかをチェックするためには、市場価格を知ることが重要です。

マンションの価格は単に地域や設備、広さだけで決まるわけではありません。様々な要因を考え、適正かどうかを判断するようにしましょう。

市場性・費用性・収益性

不動産の価格を評価する場合、「市場性」「費用性」「収益性」という3つの異なる側面から判断していきます。

これを「価格の三面性」といいます。購入を検討するマンションの市場価格だけに注目するのではなく、上記の3点をチェックすることがポイントと言えます。

運用益を目的とするなら、収益性を把握することは大切なポイントになるでしょう。

不動産屋またはインターネットで情報入手可

市場価格を把握するには、最新情報を入手する必要があります。

最新情報に関しては、書籍ではどうしても時期的なズレが生じるため、不動産やインターネットで最新情報を入手することがポイントとなるでしょう。

取引をしている不動産会社に限らず、不動産投資情報を発信している不動産会社は数多くあります。

1つの会社だけではなく、複数の会社の情報を入手して多面的に把握することが、正確な情報を得るポイントとなります。

マンション購入のポイント9：資産価値

9つ目のポイントは資産価値を知ることです。

マンション購入による不動産投資は長期的な視点で投資を行っていくため、せっかく購入したマンションの資産価値が急激に低下することがないとも限りません。

そういった状況を避けるために、長く資産価値が保てる物件の特徴を解説していきましょう。

世帯数が下がりにくいエリアはおすすめ

いざマンションを購入して不動産投資を行おうとしても、入居者が集まらなければ収益は得られません。

購入したマンションがある地域に、「住みたい」という人が多ければ多いほど、入居者を集めやすいポイントとなります。つまり、収益性が高い物件となるため、資産価値が目減りしにくいとも言えます。

入居者が集まりやすいエリアのポイントとして、人口減少が少なく、世帯数が下がりにくいエリアがおすすめと言えるでしょう。

管理が行き届いている物件はおすすめ

一棟買い投資でマンションを購入し不動産投資をする場合は、マンションの全てを自分で管理できますが、ワンルーム投資の場合はマンション全体の管理が行き届いている物件選びをすると良いでしょう。

適正な管理がされているマンションの方が、やはり入居者は集まりやすいと言えます。

管理状態は資産価値を判断するポイントの1つとなり、入居者に選ばれるポイントの1つにもなっています。

マンション購入のポイント10：資金計画

最後のポイントは、資金計画をしっかりと立てることです。ただ無計画にマンションを購入して投資を行うことは、リスクが高く失敗に終わる可能性は高まります。

不動産投資ローンを活用することで、手元資金がない状態でもマンションを購入して投資を行うことは可能です。

ここでは、マンション購入による投資に失敗しないためのポイントを解説していきます。

無理のある借金は厳禁

自分の資産状況や収入などを把握せずローンを組むと、運用益以上の返済を行わなければならず、赤字を出す可能性があります。

もちろん、手元資金ゼロで全額ローンにてマンションを購入し不動産投資を行うことは可能です。

しかしながら、空室や家賃滞納などが起こった場合には、自己資金からローン返済を行わなければならないケースも考えておきましょう。

無理に借金をしてまで投資を行うことは避けるべきポイントです。

先取り貯金や家族の援助も

ローンの返済と共に、万が一家賃収入が途絶えたときに備え、得た収益を貯蓄しておく「先取り貯金」を行うことは大切なポイントです。そして、家族からの援助も受けられるようなら受けておくのも得策です。

この場合、贈与税が発生することがあるため、家族の援助を受ける時には、年間110万円以内に止めることもポイントの1つとなります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

多くの個人投資家が不動産投資のためにマンションを購入する場合、金融機関で不動産投資ローンを利用するでしょう。

この「不動産投資ローン」は、自分が住む住宅を購入するための住宅ローンとは異なる点がいくつかあります。

融資金額は不動産投資ローンの方が高額なのがポイントで、金利も不動産投資ローンの方が高くなります。不動産投資ローンでは物件の収益性が融資審査で判断されるなど、審査ポイントにも違いがあります。

不動産投資ローンの種類

マンションを購入し不動産投資を行う場合のローンには、「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類があります。

「アパートローン」は、金融機関が保証会社を通して資金を融資する方法で、比較的低金利で長期融資が受けられる個人投資家向けのローンです。

「プロパーローン」は、金融機関が保証会社を通さずに融資する方法で、金利が高めになる特徴があります。このローンは、主に事業として不動産投資を行う人が対象です。

知識がないままのマンション購入はハイリスク

公的年金制度の先行きが不透明で、さらに経済の先行きにも不安を感じるために、資産形成に興味を持つ人は増えています。

しかし、「流行しているから」や「自分でもできるかも」という安易な考えで、知識がないままマンションを購入し不動産投資を行うことはおすすめできません。

マンション購入による不動産投資はメリットがある一方、決してリスクが少ない投資手法ではないためです。

家賃下落リスクは購入時に熟考

マンション購入による不動産投資で、必ず訪れるリスクが家賃下落リスクでしょう。

築年数が経てば、家賃を値下げせざるを得なくなる時期は必ずやってきます。マンションを購入する時に、この家賃下落リスクを熟考しておくことは投資失敗を回避するポイントになります。

ローン返済額は下落した場合でも返済可能な額にしておく、入居者が集まりやすい新築の場合は少し家賃を高めに設定するなど、リスク回避のポイントを押さえておきましょう。

家賃滞納リスクには保証人や保証会社を活用

マンションを経営して行く中で、入居者が経済的な事情により家賃を滞納することも考えられます。

このリスクに備えるために、入居者に保証人を立ててもらったり保証会社を活用したりして家賃滞納リスクを回避しましょう。

この場合、保証会社に支払う保証料は入居者負担になります。

きめ細やかなサービスを提供する保証会社は保証料が高く入居者の負担が大きくなるため、適切な保証会社を探して入居予定者に提案するようにしましょう。

管理会社を上手に利用

マンション購入後、入居者に長く住み続けてもらうことや、退去後新たな入居者を募集すること、さらに物件管理を行うことは、個人投資家本人が行うのは難しいでしょう。

投資家に代わってこれらを行ってくれるのが管理会社です。

管理会社を上手に利用することが、投資を成功に導くポイントになります。以下に、管理会社が行ってくれることをポイントごとに解説します。

家賃の回収

多くの投資家が苦手とするポイントの1つに「家賃回収業務」が挙げられます。収益を上げるために必要な作業でも、入居者から直接家賃を回収することに抵抗感を持つ投資家は少なくありません。

その点、管理会社は入居者から家賃を回収してくれます。

万が一家賃滞納があった場合にも、請求書や督促状の作成や、支払督促なども行ってくれます。さらに、督促を行っても支払いが見込めない場合には、訴訟の手続きも行ってくれます。

トラブルの防止

設備の損傷や入居者が起こすトラブルやクレームには、できるだけ早く対応する必要があります。このようなトラブルやクレームにすぐさま対応してくれるのも管理会社です。

トラブルが起こる可能性を見つけ、事前に防止策を講じることも管理会社が担ってくれます。

信頼できる管理会社に管理を依頼することは、入居者が安心して居住できるポイントの1つで、結果として投資家にも大きなメリットとなるでしょう。

リフォームの提案

管理会社は投資家に代わり、日頃から物件を管理してくれます。

そのため、どのようなポイントに修繕を施せば、より魅力が増すかを熟知しています。購入したマンションがより入居者から選ばれる物件であり続けるために、必要なリフォームの提案を行ってくれるでしょう。

リフォームすべきポイントをしっかりと押さえることで、無駄なリフォームを行う必要がなくなり、出費が抑えられるでしょう。

入居率の向上

先述のとおり、入居者が賃貸マンションを選ぶ時のポイントの1つに、物件管理が適正に行われていることがあります。資産価値を維持するためのポイントとしても、管理会社選びが大切であることも先ほど解説しました。

適切な管理を管理会社に任せることで、物件の魅力を維持できるため、入居率の向上も見込めます。

マンション購入で不動産投資を行う上で、管理会社を上手に活用することは非常に重要なポイントと言えます。

マンション購入はポイントを押さえて見極めよう！

不動産会社からマンション購入を勧められたことがきっかけで、不動産投資を始めようとする人も多いでしょう。

この時、不動産会社の言うとおりに投資を始めるのではなく、失敗しないためのポイントを押さえ、自分の目で投資物件を確かめることが大切です。

不動産投資は失敗すると大きなリスクが降りかかります。後悔しないためにも、ここまで紹介したポイントを押さえながら、自分の目的に見合ったマンション購入をしましょう。

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