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旗竿地は売却が難しい?旗竿地の評価と売却する際のポイント4つ

2021 08.3

旗竿地は売却が難しい?

旗竿地は特殊な形状をしているため、買い手が付きにくく売却が非常に難しいと言われていることはご存知でしょうか。

 

旗竿地でも買い手が付く場合もありますが、一般的に整形地よりも使い勝手が悪く、売却しづらいという傾向があります。

 

本記事は、旗竿地の評価が低くなる理由や旗竿地の評価方法、旗竿地を売却する際のポイントについて紹介していきます。旗竿地の売却を検討している人は本記事を参考にしてください。

旗竿地とは

旗竿地とは、道路から細い通路が伸びその奥に敷地がある土地のことで、竿に旗が付いたような形状をしています。旗竿地は敷地延長や敷延の土地と呼ばれることもある土地です。

 

旗竿地と同じ形状をしている土地でも、旗の部分が道路と接しているなど竿の細い部分ではないところが道路と接している土地は旗竿地とは言いません。

 

旗竿地は、家を作りやすいように土地を分割することで誕生したもので、現在も都市部で多く見られます。

旗竿地の評価について

旗竿地は売却しづらいというだけで、絶対に売れないわけではありません。売却できる場合もあります。もし売却できるとなった場合、まず気になるのが評価でしょう。

 

できるだけ高い評価を受けて、高い値段で売却したいと考えるでしょうが、残念ながら旗竿地の評価は低くなってしまう可能性があります。

 

旗竿地は立地の良い場所にあったとしても、周りにある同じ面積の整形地よりも評価が低くなってしまうことが多いです。

旗竿地の評価が低くなる理由5つ

では、どうして旗竿地は整形地よりも評価が低くなってしまうのでしょう。

 

旗竿地は特殊な形状をしているため、解体費がかかる・建築に制限がかかる・周辺環境が悪い・使用出来る範囲が狭い・再構築費がかかるという5つのマイナス要因が発生してしまい、周りの整形地よりも評価が低くなってしまいます。

 

ここからは、ここで挙げた評価が低くなる5つの理由を以下で詳しく説明していきます。

旗竿地の評価が低くなる理由1:解体費がかかる

旗竿地に建物を残したまま売却する場合には解体費用が通常よりもかかってしまうため、その分、評価が低くなってしまいます。

 

旗竿地は建物がある場所に行くまでに細い通路を通ることになります。トラックや重機が通ることができる幅があれば問題ないですが、通れる幅がなければ解体に重機を使うことができません。

 

その為、すべて手作業で行わなければならず、その分コストがかさんでしまい評価に影響してしまいます。

旗竿地の評価が低くなる理由2:建築に制限がかかる

建築制限がかかってしまうことで、旗竿地の評価が低くなってしまうこともあります。

 

幅が4m以上ある公道(道路)に敷地が2m以上接していることが建築基準法に定められた建物を建てるための条件です。以前はこの基準が2m以上ではなく1.8m以上だったので、現行法の基準に合致しない既存不適格建築物も存在します。

 

建て替えができず、古い家をそのまま使うしかなくなるので評価は低くなってしまいます。

建築基準法

旗竿地の評価が低くなる理由3:周辺環境が悪い

旗竿地の評価が低くなる理由には、周辺環境が悪いことも挙げられます。

 

旗竿地の周りは住宅が密集している場合が多いです。そのため、日当たりを確保するのが難しく、風通しも悪くなりがちです。隣家からの目が気になりプライバシーの確保も難しく、周りからの生活音でトラブルになることも考えられます。

 

また奥まっているので泥棒が入っても気づかれにくいなど防犯面も心配になるので、この環境面から評価が低くなってしまいます。

旗竿地の評価が低くなる理由4:使用出来る範囲が狭い

旗竿地の道路に接している細長い竿の部分の土地は、『敷地延長部分』と言われています。その部分には建物を建てることができないので、通路として使うか駐車スペースとして使うしかありません。

 

また、路地状部分が使用できないので、同じ面積の整形地と比べると使用出来る範囲が狭くなってしまい、評価が低くなってしまう可能性があります。

旗竿地の評価が低くなる理由5:再構築費がかかる

旗竿地は更地として売却したとしても、建物を再構築するのに費用がかかってしまいます。

 

解体費がかかるという理由と同じで、重機や資材を運搬するためのトラックが通れる十分な幅がなければ、資材運搬も建築もすべて手作業で行わなければなりません。

 

人件費がかさみ、結果として建築費が整形地よりもかかってしまうことが考えられますので、評価が低くなってしまいます。

旗竿地の評価方法3つ

旗竿地は特殊な形状をしているため、それに合った評価方法を用いて計算する必要があります。

 

ここでは間口が狭い旗竿地として評価・旗竿地を不整形地として評価・奥行きのある旗竿地として評価の3つの評価方法を詳しく紹介していきます。

 

3つの評価方法はいずれも毎年発表される、路線に面した標準的な宅地1平方メートル当たりの評価額である路線価を利用して計算可能ですので、気になる方は実際に計算してみてください。

旗竿地の評価方法1:間口が狭い旗竿地として評価

旗竿地を間口が狭い土地として評価する場合には、奥行きが長大な土地であることも考慮して計算しなければなりません。

 

間口が狭い旗竿地として評価する場合には、『路線価額×間口狭小補正率×奥行長大補正率×面積』で計算できます。

 

また、間口が狭い土地とは普通住宅地区で間口距離が8m未満の土地のことを言い、奥行きが長大な土地は奥行距離÷間口距離で得られた数字が普通住宅地区で2以上の土地のことです。

旗竿地の評価方法2:旗竿地を不整形地として評価

旗竿地を不整形地とみなして評価する場合には、まず不整形地補正率を計算する必要があります。

 

想定整形地に対する陰地の割合を求め、不整形地補正率を不整形地補正率表から算出し、『不整形地補正率×間口狭小補正率』『奥行長大補正率×間口狭小補正率』どちらか有利な方を不整形地補正率として適用します。

 

不整形地補正率を算出することが出来たら、『路線価×不整形地補正率×面積』で計算することができます。

旗竿地の評価方法3:奥行きのある旗竿地として評価

旗竿地は奥行きがあるという特徴がある土地です。奥行きの長さは土地の評価に影響を与える要因でもありますから、奥行きのある土地として評価することもできます。

 

奥行きがある旗竿地として評価する場合には、『路線価×奥行価格補正率×面積』で計算することが可能です。

 

奥行価格補正率は、国税庁のホームページで確認することができます。

奥行価格補正率表

旗竿地を売却する際のポイント4つ

旗竿地は評価が低くなってしまいますし、売却しづらいですが、絶対に売れないというわけではありません。買い手がつく旗竿地もありますので、売れないとはじめから諦めてしまわないようにしましょう。

 

旗竿地を売却するためには押さえておきたいポイントがあり、ポイントをしっかり理解すれば売却できる可能性があります。

 

最後に、旗竿地を売却する際のポイント4つを紹介していきます。

旗竿地を売却する際のポイント1:住み替えを検討している場合

旗竿地を売却する際のポイントの1つ目は、住み替えを検討している場合には住み替え先を先に確保しておくことです。

 

住み替えによる土地や住宅の売却では、売却と購入を同時進行で進めたり、買い手を先に見つけてから新しい家を購入します。

 

旗竿地の売却では、整形地よりも買い手が付くまでに時間がかかり売却のために工夫をする必要があります。じっくり時間をかけることができるように住み替え先を先に確保しておくようにしましょう。

旗竿地を売却する際のポイント2:家をむやみに解体しない

旗竿地を売却する際のポイントの2つ目は、家をむやみに解体しないということです。

 

現行法に合わない旗竿地は、建物を解体すると再構築できない場合があります。再構築できない土地は評価がさらに低くなってしまいますし、最悪の場合には買い手を見つけることができず売却を断念しなくてはなりません。

 

中古住宅を残したままのほうが評価が高くなる可能性があり、買い手が付く可能性があるので解体しないようにしましょう。

旗竿地を売却する際のポイント3:良い状態で内見出来る準備をする

旗竿地を売却する際のポイントの3つ目は、良い状態で内見出来る準備をすることです。

 

中古住宅を買う上で内見は、購入するかどうかを決めるポイントになります。出来るだけいい状態で内見してもらえるように準備することは大切です。

 

購入希望者がそこに住んだ状態をイメージしやすいように、住み替え先に荷物を移したり、不要なものはあらかじめ撤去しておくようにしましょう。

旗竿地を売却する際のポイント4:複数の業者に査定依頼する

旗竿地を売却する際のポイントの4つ目は、複数の業者に査定依頼することです。

 

1社だけ決めて査定をして売却してしまうと、提示された金額が妥当であるかを判断することができず、実は相場よりも安く売却してしまっていたということもあります。

 

複数の業者に査定を依頼すれば相場を知ることができますし、査定を依頼した業者の中から高い値段を付けた業者に依頼することができ、損をする可能性が低くなるでしょう。

旗竿地の適性評価額を出し売却を検討してみよう

本記事は、旗竿地の評価が低くなる理由や旗竿地の評価方法、旗竿地を売却する際のポイントについて紹介してきました。

 

旗竿地の売却は一筋縄ではいかないでしょうし、周りの土地よりも評価が低くなってしまう可能性があります。ですが、工夫次第で売却できる可能性があります。評価方法から大まかな評価額を知って売却を検討してみましょう。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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